פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הסוף לכאוס: התוכנית החדשה של עיריית רמת גן לפרויקטי תמ"א 38

      אחרי שנים של חוסר ודאות, אושרה תוכנית שצפויה ליצור סדר בכל הנוגע לפרויקטי תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה בר"ג. מכפילי הדירות באזורים רבים הופחתו, לאחר שנמצא הם עדיין יהיו כדאיים - גם עבור פחות יחידות דיור

      עבודות הרכבת הקלה ברמת גן (ראובן קסטרו)
      רמת גן (צילום: ראובן קסטרו)

      עיריית רמת גן, שהיתה בשנים האחרונות אחת משיאניות פרויקטי התמ"א 38 בישראל, סבלה באחרונה מחוסר ודאות תכנונית בכל הנוגע לחישובי זכויות הבנייה והמדיניות התכנונית בפרויקטי התחדשות עירונית בשטחה. אלא שתוכנית חדשה שאושרה בימים האחרונים, עושה לראשונה סדר במדיניות העירונית וצפויה להשליט ודאות תכנונית וגם להפחית במידה ניכרת את מכפילי הדירות הגבוהים שהונהגו משך תקופה ארוכה בפרויקטי תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה בעיר.

      התוכנית החדשה, שכותרתה "מדיניות מאושרת ליישום תמ"א 38 ברמת גן", אותה יזמה עו"ד אביבית מאור נמרודי, סגנית ראש העירייה ויו"ר הוועדה לתכנון ובנייה בעיר, מתייחסת לכל מדיניות הבינוי העירונית בכל הנוגע לפרויקטי תמ"א 38. אולם בין השאר היא קובעת רף מקסימלי נמוך יותר מזה שהיה נהוג עד כה בפרויקטי תמ"א 38 (במסלול של הריסה ובנייה). כך למשל, אם בעבר המכפיל המקסימלי בעיר עמד על 5.25 (כלומר על כל דירה שהיזם הורס הוא יכול לבנות 5.25 דירות) – מכפיל שהונהג בשכונת רמת שקמה בעיר – הרי שכעת המכפיל המקסימלי שאותו יוכלו יזמים לקבל ברמת גן עומד על 3.5 בלבד.

      לקריאה נוספת:
      מרכז האלצהיימר ברמת גן עתר: "הארנונה זינקה ב-1,100 אחוז"
      הסוכנות היהודית גייסה 600 מיליון שקל ל-2,650 יחידות דיור ציבורי
      שכרתם דירה מפוצלת? תתכוננו לטרדות וחוסר נעימות

      "ניתן לקדם פרויקטים רווחיים במכפילים נמוכים יותר"

      התוכנית החדשה, שגובשה בשיתוף ראש עיריית רמת גן, ישראל זינגר וחבר המועצה רמי פדלון, קובעת, כאמור, את המכפילים השכונתיים באופן חדש, הן בכל הנוגע לחלוקת האזורים והשכונות שהיו נהוגים עד כה והן בכל הנוגע למספר המקסימלי של דירות שאותן ניתן יהיה לבנות בכל אזור. כך למשל, בשכונת חרוזים ניתן יהיה לבנות במכפילים של 2.5 דירות (במקום מכפיל של 3 בעבר), בשכונת שיכון ותיקים, המכפיל יעמוד גם כן על 2.5 בלבד (במקום 3 בעבר).

      "במהלך השנים אושרו ברמת גן תוכניות שונות שמטרתן לעודד את ההתחדשות העירונית. במהלך הזמן נוספו לתיקוני תמ"א 38, גם פסיקות בית משפט, החלטות ועדת ערר ותיקונים בתכנית המתאר הארצית. נדבכים אלה גובשו לכדי מדיניות אחת המונהגת בעיר כעת ומובאת להצגה למליאת הועדה המקומית לצורך אישורה וקיבועה כמדיניות הוועדה המקומית בבואה לאשר בקשות להיתר ע"פ תמ"א 38. אישור מדיניות זו יביא לכדי ודאות תכנונית, כל זאת עד לאישור תכנית מתאר כוללנית לעיר, במסגרתה תאושר גם התכנית העירונית לתמ"א 38", נכתב בדברי הפתיחה של התוכנית.

      "מטרת התוכנית החדשה היא שמעתה והלאה תהיה ודאות תכנונית – הן ליזמים והן לתושבים. כל תושב וכל יזם יוכלו לדעת מהי המדיניות העירונית ביחס לפרויקטים, בהתאם לאזור, ובהתאם לתוכניות המאושרות. זוהי תוכנית שמאגדת בתוכה לראשונה את כל מה שניתן לבנות במסגרת תמ"א 38, משום שהיא כוללת גם את מה שמופיע בתוכניות האב ובעתיד מדיניות זו תוטמע גם בתוכנית המתאר העירונית. מה שעומד לנגד עינינו הוא הרצון לקדם פרויקטי תמ"א 38 של הריסה ובנייה – אך מתוך אחריות לתשתיות, למבני הציבור, ולחיי התושבים ולכן במידה רבה הופחתו מכפילי הדירות, מתוך הבנה שניתן לקדם פרויקטים רווחיים במכפילים נמוכים יותר", אומרת בשיחה עם וואלה! נדל"ן מאור-נמרודי.

      מכפילי הדירות הישנים בפרויקטי תמ"א 38 ברמת גן (עיבוד תמונה)
      מכפילי הדירות החדשים בפרויקטי תמ"א 38 ברמת גן (יח"צ)

      תוכנית זו, שתשמש כעת מסמך מדיניות מחייב עבור הוועדה המקומית בעיר, מגיעה לאחר שבשנת 2014 הופקדה ברמת גן תוכנית בנושא תמ"א 38 מכוח סעיף 23 לתוכנית המתאר הארצית. תוכנית זו, שנקראת ג' 53, קבעה מכפילים כמעט אחידים עבור רוב חלקי העיר, להוציא מספר חריגים גבוהים למדי שנקבעו למשל בשכונת רמת השקמה, ז'בוטינסקי, או חלקו הדרומי של רחוב אבא הלל סילבר (ראה טבלת המכפילים הישנים). בעקבות ההתנגדויות הרבות שהתוכנית עוררה, מונתה לימים חוקרת שבחנה את הנושא והסתמכה בין השאר על הערכה שמאית שנכתבה על ידי לבנה אשד. הערכותיה של אשד מצאו כי באזורים רבים ישנה עדיין כלכליות רבה לפרויקטי תמ"א 38 – גם במכפילים נמוכים יותר. בעקבות דו"ח החוקרת וההערכות החדשות, גובשה התוכנית הנוכחית שצפויה כעת להתוות את מדיניותה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר.