טבריה, לוד או באר שבע: איפה משתלם יותר להשכיר דירה

בזמן שהמתנה לדירה חדשה מקבלן יכולה לארוך תקופה ארוכה, קניית דירת יד שנייה עשויה להניב תשואה סבירה עבור נכס שמקבלים ביד - מבלי לחכות לו כמה שנים טובות. סקירה

טבריה נדלן נדל"ן בנייה בניינים בתי מלון מלונות כנרת כינרת הכנרת הכינרת (צילום מסך , גוגל תמונות)
משתלמת להשקעה? טבריה (צילום: גוגל)

אלפי צעירים ומשפחות בתחילת דרכן נרשמו לתוכנית מחיר למשתכן, ומי שזכה בהגרלה יצטרך להמתין בין 5-7 לשנים עד שיקבל את המפתח לדירה החדשה שרכש במחיר נמוך מהשוק החופשי. גם מי שרוכש דירה חדשה מקבלן "על הנייר", שלא במסגרת תוכנית הדיור המוזל, יאלץ לחכות עד לקבלת היתר וסיום הבנייה של הפרויקט. ויש גם מי שמעוניין לרכוש נכס קיים ולא להמתין כמה שנים טובות עד שיוכל להתגורר בו - הבעיה היא שלא תמיד נכסים פנויים נמצאים בערים שבהם הרוכשים מעוניינים לגור.

במצב כזה יכולים הרוכשים לקנות דירה להשקעה בערים מרוחקות ממקום מגוריהם. בלא מעט מהמקרים, סביר שדווקא בערים אלה, בדרך כלל בפריפריה, התשואה שיוכלו להשיג בעקבות השכרת הנכס תהיה משתלמת ביחס לסכום שהיו צריכים לגייס לצורך הרכישה. אף שבממשלה מבקשים להדיר את משקיעי הנדל"ן מהשוק, צריך לזכור שגם זכאי מחיר למשתכן, שזוכים בהגרלות בערים שבהן הם לא מעוניינים לגור, ככל הנראה ישכירו את דירתם. ובכל מקרה, משקיעי הנדל"ן שמבקשת הממשלה להדיר מהשוק אלה מרובי הנכסים (כלומר בעלי יותר משתי דירות).

לקריאה נוספת:
מחיר למשתכן באשקלון: דירת 3 חדרים חדשה ב-800 אלף שקל
בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בשכונת נווה שאנן בחיפה?
הסכם הגג באשדוד יוצא לדרך: יוקם מתחם עם 850 דירות, תעסוקה ומסחר

מהסיבה הזו החלטנו לבדוק באילו ערים משתלם יחסית להשכיר דירות מיד שנייה, לפי מדדים של מחיר מכירה, מחיר שכירות וחישוב התשואה. הנתונים מתייחסים לדירות בנות ארבעה חדרים, משום שהן מהוות מוצר מבוקש בשוק הנדל"ן, ונאספו עבור וואלה! נדל"ן על ידי אתר יד 2. שימו לב שמכיוון שמדובר בדירות מסוג זה, המחירים גבוהים בהרבה ממחירי דירות יד שנייה הכוללות 2-3 חדרים (שאפשר למצוא בסקירות השונות של עסקאות עד שנייה שאנו מפרסמים). ברגע שהמחיר גבוה, התשואה באופן טבעי לא כל כך גבוהה - ובכל זאת, בחלק מהערים גובה השכירות מצליח להדביק את ההשקעה.

על פי נתוני יד 2, שכר הדירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים בישראל טיפס מאז תחילת 2015 ועד יולי 2017 בשיעור של 7%-17% (משתנה בין הערים). כך למשל, שכר הדירה הממוצע של דירה כזו בתל אביב עומד על 7,250 שקלים בחודש, זאת לעומת שכר דירה ממוצע של 6,553 שקלים בינואר 2015 - עלייה של 11%.

באשדוד עומד שכר הדירה של נכס דומה על 4,474 שקלים, לעומת 3,819 שקלים בתחילת 2015 - זינוק של 17%. מאחר שגם מחירי הדיור עלו באותה התקופה, ברמה הארצית, התשואה מהשכרת דירת ארבעה חדרים עומדת על 3%, זאת לאחר שירדה בשנים האחרונות מרמה של 3.6%.

תשואה ארצית (4 חדרים)
מקור: אלדר שיווק נדל"ן

כמה עולה דירה, בכמה אפשר להשכיר אותה ומה התשואה המתקבלת

על פי בדיקת אתר יד 2, בעיר טבריה ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 843,861 שקלים ולהשכיר אותה ב-2,950 שקלים. מדובר בתשואה של 4.2%

בעיר עכו ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 1,014,858 שקלים ולהשכיר אותה ב-3,388 שקלים. מדובר בתשואה של 4%.

בעיר קריית אתא ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 1,018,039 שקלים ולהשכיר אותה ב-3,073 שקלים. מדובר בתשואה של 3.6%

בעיר נהריה ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 1,187,656 שקלים ולהשכיר אותה ב-3,435 שקלים. מדובר בתשואה של 3.5%.

בעיר קריית מוצקין ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 1,232,902 שקלים ולהשכיר אותה ב-3,546 שקלים. מדובר בתשואה של 3.5%.

בעיר קריית ביאליק ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 1,204,834 שקלים ולהשכיר אותה ב-3,412 שקלים. מדובר בתשואה של 3.4%.

בעיר אשקלון ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 1,255,005 שקלים ולהשכיר אותה ב-3,503 שקלים. מדובר בתשואה של 3.4%.

בעיר לוד ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 1,390,329 שקלים ולהשכיר אותה ב-3,819 שקלים. מדובר בתשואה של 3.3%.

בעיר באר שבע ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 1,163,970 שקלים ולהשכיר אותה ב-3,200 שקלים. מדובר בתשואה של 3.3%.

בעיר כרמיאל ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 1,069,055 שקלים ולהשכיר אותה ב-2,927 שקלים. מדובר בתשואה של 3.3%.

יד2 תשואות מכירה והשכרה
(מחירי המכירה והשכירות בשקלים)

בעיר תל אביב-יפו ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 3,669,334 שקלים ולהשכיר אותה ב-7,250 שקלים. מדובר בתשואה של 2.4%.

בעיר גבעתיים ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 3,063,898 שקלים ולהשכיר אותה ב-6,146 שקלים. מדובר בתשואה של 2.4%.

בעיר רמת השרון ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 2,907,828 שקלים ולהשכיר אותה ב-5,906 שקלים. מדובר בתשואה של 2.4%

בעיר ירושלים ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 2,601,234 שקלים ולהשכיר אותה ב-5,319 שקלים. מדובר בתשואה של 2.5%.

בעיר רמת גן ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 2,682,533 שקלים ולהשכיר אותה ב-5,808 שקלים. מדובר בתשואה של 2.6%.

בעיר הרצליה ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 2,601,383 שקלים ולהשכיר אותה ב-5,765 שקלים. מדובר בתשואה של 2.7%.

בעיר חולון ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 2,122,173 שקלים ולהשכיר אותה ב-4,855 שקלים. מדובר בתשואה של 2.8%.

בעיר פתח תקווה ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 1,985,078 שקלים ולהשכיר אותה ב-4,562 שקלים. מדובר בתשואה של 2.8%.

בעיר רחובות ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 1,841,089 שקלים ולהשכיר אותה ב-4,301 שקלים. מדובר בתשואה של 2.8%.

בעיר כפר סבא ניתן לרכוש דירת ארבעה חדרים מיד שנייה תמורת 2,032,747 שקלים ולהשכיר אותה ב-4,771 שקלים. מדובר בתשואה של 2.8%.

מתחם הקרייה תל אביב (ראובן קסטרו)
תשואה של 2.4%. העיר תל אביב (צילום: ראובן קסטרו)

היזמים ממליצים על "מציאות" - בצפון הארץ או בדרום?

"בסביבת הריבית האפסית במשק, ההשקעה בדירה נחשבת פופולרית", טוען חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין. לדבריו, "כאשר מחשבים תשואה שנתית של מספר אחוזים, ועליית ערך נוספת של עשרות אלפי שקלים בשנה, ביחד עם היצע נמוך וביקוש גבוה - הנוסחאות מדברות בעד עצמן".

שרה אילין, סמנכ"לית שיווק בחברת שרביב, סבורה שאפשר למצוא "מציאות" בעיקר בצפון הארץ. "הרוכשים מחפשים מקומות עם מחירים אטרקטיביים שטרם מיצו את עצמם, ושיתנו להם תשואה גבוהה. בשנים האחרונות חיפה והקריות נותנות לכך מענה", היא טוענת. "לפי נתוני רשות המסים, המחירים של דירות בקריית אתא נמוכים בכ-16% מקריית מוצקין ובכ-19% מקריית ביאליק. בהתחשב בכך שהמיקום שלהן סמוך, ייתכן שפער המחירים יצטמצם".

שלמה גרינברג, מבעלי חברת גרינברג-שנאור העוסקת בהתחדשות עירונית, מחזק את דבריה של אילין. "עד היום היה פופולרי לרכוש נכס להשקעה בערים דרומיות כמו באר שבע ונתיבות, אבל היום אזור צפון הארץ הופך למוקד עניין", הוא אומר, "המעבר מהדרום לצפון נובע מכך שנראה כי מחירי הדיור בבאר שבע הגיעו לשיאם - מה שעלול להוות סיכון לגבי התשואה האפשרית מהנכס".

"לעומת זאת", הוא ממשיך, "מחירי הדירות בצפון עדיין נמוכים ביחס לכלל הארץ. אם מחיר למ"ר בתל אביב עומד על 35 אלף שקל, המחיר למ"ר בחיפה נמוך בשיעור של למעלה מ-40%. ואם לוקחים בחשבון נתון זה לצד ההכנסה משכירות בעיר, שעומדת על כ-3,000 שקל בחודש, מסיקים שהתשואה בחיפה מגיעה ל-3.5% בחודש בממוצע - לעומת זו שבתל אביב אשר עומדת על 2.5%".