תמ"א 38 הינו תהליך מורכב לכלל הצדדים המעורבים - ובפרט לבעלי הדירות, שנדרשים כבר בתחילת הדרך לקבל החלטות שישפיעו באופן ישיר על משך והצלחת התהליך. הנוסחה לתהליך יעיל, בטוח ומהיר מתחילה בבחירת היזם הנכון להוביל את הפרויקט. לצד השיקולים הפיננסיים והמקצועיים עולה גם הצורך ביזם שיהיה זמין לדיירים וקשוב לצרכיהם.
בשוק יש ריבוי יזמים וחברות בנייה, לצד סחבת מתמשכת בתהליכי תמ"א 38 דבר המוביל לחששות בקרב בעלי הדירות ולדילמה האם כדאי לבחור יזם גדול ומוכר או יזם שאיננו מוכר אך קשוב לדרישות וצרכי הדיירים. מהם ההבדלים המשפיעים על ביצוע הפרויקט וכיצד יכולים הדיירים לשלב בין היתרונות של שניהם?
איתנות פיננסית
יזם גדול ומוכר בשוק נותן תחושת ביטחון של גב כלכלי וקשרים טובים עם הבנקים, דבר אשר מהווה יתרון ברור. אך שוק הנדל"ן הוא דינמי מאוד, ומשתנה מדי פרויקט. לכן, יש לבדוק היטב עד כמה היזם מושקע בפרויקטים חדשים המשפיעים על ההון העצמי שלו לפני כניסה לפרויקט נוסף. לעומת זאת, כיוון שדריסת רגל בשוק התמ"א 38 אינה דורשת הון עצמי גבוה, ישנם יזמים קטנים רבים ביניהם גם אלפי "קבלני טנדר" המתמחים בשיפוצים, אשר נכנסים לתחום, ללא ההון הדרוש להוביל פרויקט. חוסר הגמישות הפיננסית עלול לעכב פרויקט כבר כאשר נתקלים במהמורה הראשונה.
זמינות לדיירים
חברות ענק עסוקות במקביל בפרויקטים רבים אשר בכל אחד עשרות דירות, ולכן אינן זמינות לעבוד מול הדיירים באופן אישית ולהיות קשובות לדרישותיהם. חוסר הזמינות לצרכי בעלי הדירות וחוסר היחס האישי עלולים להביא לסחבת בתהליך התמ"א 38, הפעם מצד הדיירים חסרי שביעות הרצון. לעומת זאת, היזמים הפחות מוכרים בשוק מציעים לבעלי הדירות יחס אישי וזמינות מרבית בכל מקרה של שאלה או בעיה, אך במקרים רבים הצעות אלו מחפות על חוסר ניסיון להניע את הפרויקט בהצלחה.
נסיון ומקצועיות
החברות הגדולות מציגות נסיון קודם והבנה בתחום שמאפשרים רמת ביטחון גבוהה, אך מנגד גודלן אינו מאשר להן לעבוד בגמישות הדרושה מול השינויים הבירוקרטיים ושינויי המדיניות אשר נהוגים בתחום ההתחדשות העירונית, בשונה מבניית מגדלים או שכונות חדשות. היזמים הקטנים לעומת זאת, אינם בהכרח מצוידים בנסיון המקצועי הדרוש כדי להוביל פרויקט בתחום התמ"א 38 הפרוץ ולהתמודד מול הסבך הבירוקרטי ברשויות המקומיות. חוסר ההבנה בתהליכים אלו עלולים גם הם לעכב פרויקט באופן משמעותי.
יזם בלבד או יזם שהוא גם קבלן מבצע?
גודלו של היזם הוא לא הפרמטר היחידי שעל בעלי הדירות לבחון לפני בחירתם, שכן גם לחברה המבצעת של הפרויקט ישנה השפעה מכרעת על הצלחתו. האפשרויות בשוק נעות בין חברות יזמיות אשר עובדות בשיתוף פעולה עם מספר קבלנים לבין יזמים שהם גם מבצעים.
מפתה ככל שתהיה, האופציה של יזם שהוא גם קבלן, עלולה להיות בעייתית ומסוכנת יותר עבור בעלי הדירות. כאשר היזם אינו גם הקבלן המבצע ישנו שיתוף אינטרסים מובהק בין היזם לדיירים, בדרך זו יבחר את הקבלן המתאים ביותר ויפקח מקרוב אחר אופן הביצוע וקצב השלמת העבודה של הקבלן כדי לוודא שהוא בונה את הדירות בסטנדרט הגבוה ביותר ובזמן - מכיוון שהרווח של היזם נובע ממכירת תוספת הדירות בבניין.
לעומת זאת, כאשר היזם הוא גם המבצע, לרוב הוא ישאף להוריד את סטנדרט הבניה כדי לחסוך בעלויות. הבדלים האלו בולטים במיוחד בתמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) בהן כל הבניין הוא חדש מהיסוד. בנוסף לכך, במידה שהקבלן נקלע לקשיים כספיים ואף פשיטת רגל, כאשר ישנה הפרדה בין הקבלן ליזם קל יותר להחליף את הקבלן ולהציע מספר חלופות כדי ולהמשיך בביצוע הפרויקט מאשר להחליף גם את היזם, דבר עלול לגרור עלויות כספיות מצד הדיירים ועיכוב משמעותי.
הבחירה האידיאלית אם כך היא יזם בגודל בינוני, שמסוגל, לאור גודלו, לשלב יכולות פיננסיות ומקצועיות ולהתמודד עם מורכבות הפרויקט בתוך סביבה עירונית, לצד היכולת להיות קשוב לצרכי הדיירים וזמין לבקשותיהם באופן אישי.
הכותב הוא שותף ומנכ"ל יחד נדל"ן, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית ופועלת באזורי הביקוש