שוק בהקפאה? לא עבור שני מיליון שוכרים ששילמו יותר שכ"ד השנה

חוק שכירות הוגנת שעבר בכנסת חסר שיניים, ומלחמת האוצר במשקיעים התגלגלה לכיס השוכרים. מדד השכירות של וואלה! נדל"ן ויד2 לשנה החולפת מעלה תמונה עגומה שכנראה לא תשתפר בקרוב. אז מי שיאנית העליות במחירי השכירות ואיפה דווקא נרשמו ירידות?

שוק בהקפאה? לא עבור שני מיליון שוכרים ששילמו יותר שכ"ד השנה

(בווידאו: יעל דראל מסכמת את השנה החולפת בשוק השכירות באולפן וואלה! NEWS)

הנתונים האחרונים של משרד האוצר, המצביעים על קיפאון ברכישת דירות בישראל, אולי מעודדים את שר האוצר, משה כחלון; אך עבור שני מיליון ישראלים המתגוררים בשכירות - הנתונים הללו אינם מהווים מקור לעידוד. מסקירה מיוחדת שבוצעה על ידי אתר יד2 עבור וואלה! נדל"ן לסיכום השנה החולפת, עולה כי מחירי השכירות בישראל עלו במהלך השנה האחרונה בכ-4% בממוצע. בחלק מהערים הגדולות, דוגמת אשקלון ואשדוד, עליות המחירים היו אף דרמטיות יותר - ועמדו על 8%-12%.

הסקירה, שבוחנת את השינויים בשוק השכירות מחודשים יולי-אוגוסט 2016 ועד יולי-אוגוסט 2017, כוללת בדיקה של מודעות לשכירת דירות ב-15 הערים הגדולות בישראל. בדיקה זו מקיפה את פלח השוק של דירות 2 חדרים, 3 חדרים ו-4 חדרים; ואמנם אינה יכולה להיחשב כמדד רשמי, אך בהיעדר מדד אחר לשוק השכירות הפרטי בישראל, מהווה מאגר זה אינדיקציה חשובה למתרחש בשוק.

לקריאה נוספת:
16 שנים לאחר האסון: בעלי הקרקע של אולמי ורסאי מתחלקים ברווחים
מחיר למשתכן: 24,428 משקי בית נרשמו להגרלה הגדולה השנייה
אקסלנס: "בלי הגדלת ההיצע - פעולות האוצר הן פלסטר על פצע פתוח"

מחיר שכירות ממוצע 2017 (יח"צ)

מה עשתה הממשלה למען שוכרי הדירות? בעיקר פגעה בהם

תמונת המצב הזו בשוק השכירות אינה מפתיעה את מי שעוקב אחר שוק הנדל"ן בישראל. בניגוד לדירות למכירה, פלח שוק שבו ניסתה הממשלה לצנן ביקושים באמצעות תוכנית "מחיר למשתכן", הרי ששוק השכירות הישראלי נותר מופקר כמעט לחלוטין גם בשנה האחרונה. שני מיליון שוכרי הדירות בישראל נתונים גם כיום בידיהם של בעלי דירות, בשוק פרטי בלתי מפוקח, שבו בעלי הנכסים פועלים ללא מגבלה אמיתית.

מהלך אחד שיכול היה, תיאורטית, לשנות את מצבם של שוכרי הדירות היה חוק שכירות הוגנת; אולם למרות ההבטחות להגביל את מחירי השכירות, ולייצר מנגנון פיקוח עירוני בדמות רשם שכירויות - בסופו של דבר הנוסח שאושר לא כלל את המנגנונים הללו. כך, שוכרי הדירות נותרו שוב ללא הגנה אמיתית מצד המדינה, בעיקר בשל התנגדות מצד משרד המשפטים.

אז מצד אחד, המדינה לא סייעה משמעותית לשוכרים; ומצד שני מצבם הורע גם בשל עניין נוסף - מלחמתו של שר האוצר במשקיעי הנדל"ן. מלחמה זו אמורה הייתה למצוא ביטוי במס דירה שלישית - אך מצאה את דרכה לכיסם של שוכרי הדירות, שכן בעלי נכסים רבים כבר גלגלו את המס לשכר הדירה של דייריהם.

בסיטואציה הזו, כאשר גם פרויקטים להשכרה ארוכת טווח נבנים בקצב איטי מאוד ואינם מספקים אלטרנטיבה אמיתית, ניתן לומר שב-2017 מצבם של שוכרי הדירות בישראל בעיקר הורע.

יחס מחפשים מודעות 2017 (יח"צ)

עליות ברוב הערים - לצד ירידות בדירות 2 חדרים

על פי הנתונים שמסכמים את השנה החולפת, שיאנית עליית מחירי השכירות הייתה העיר אשדוד, שבה מחירי דירות בנות 2 חדרים עלו ב-12% בממוצע לעומת השנה הקודמת; ואילו מחירי דירות 3 חדרים עלו ב-7%, לצד עליות של 8% בפלח השוק של דירות 4 חדרים. על פי בדיקת יד2, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים כיום באשדוד עומד על 4,454 שקלים בחודש - לא רחוק מאוד מערי המרכז פתח תקווה, נתניה וחולון.

עליות מחירים נרשמו גם בעיר ראשון לציון, שבה שווקו השנה פרויקטים רבים של "מחיר למשתכן". בעיר זו מצביעים נתוני יד2 על עלייה ממוצעת של בין 3%-4% במחירי השכירות. כך למשל, דירת 4 חדרים בעיר, שמחירה הממוצע עלה בכ-5% בשנה החולפת, מתומחרת היום בכמעט 5,000 שקל בחודש (4,938 שקל); ואילו מחירה של דירת 3 חדרים בראשון לציון עומד, על פי הסקירה, על 4,080 שקל בחודש.

עם זאת, היו גם ערים שבהן נרשמו ירידות מחירים בשיעור של בין 3%-4% - בפלח השוק של דירות 2 חדרים; לצד ערים אחרות, דוגמת הרצליה, שבהן שוק השכירות נותר ללא שינוי בהשוואה לשנה הקודמת.

אז איפה נרשמו בכל זאת ירידות? דירות 2 חדרים בפתח תקווה רשמו, על פי הנתונים, ירידה של 4%, לצד ירידה של 3% גם בדירות 2 חדרים בעיר חולון. ירידות אלו מאפיינות, כאמור, רק את פלח השוק של דירות 2 חדרים, ואילו בפלח השוק של דירות 3 ו-4 חדרים נרשמו בערים אלו דווקא עליות.

תחזית פסימית: "גם בשנה הבאה נראה עליות במחירי השכירות"

"הנתונים מצביעים על כך שמחירי השכירות ממשיכים לעלות גם השנה, ונראה כי תוכניות הממשלה - החל ממחיר למשתכן ועד מס דירה שלישית - לא הצליחו לייצר ירידה בשוק השכירות", אומרת גל עופרים, סמנכ"לית שיווק ומוצר באתר יד2. לדבריה, "מאמצי הממשלה בנושא חוק שכירות הוגנת גם הם אינם מספיקים על מנת להביא לירידת מחירים בשוק, או לכל הפחות ליציבות, וכך שוכרי הדירות נאלצים לשלם סכומים גבוהים מאוד על שכר דירה. במבט קדימה, וכשמנתחים את מחירי השכירות בחודשים האחרונים, נראה כי רק הגדלת היצע הדירות לצד פיקוח על מחירי השכירות - יוכלו להביא בסופו של דבר לירידת המחירים המיוחלת".

סגנית יו"ר רשת התיווך הארצית אנגלו סכסון, עדינה חכם, מציינת גם היא בשיחה עם וואלה! נדל"ן כי "השנה החולפת בהחלט הייתה חריגה בשוק הנדל"ן. מצד אחד, שוק השכירות סבל מירידה בהיצע ברוב המקומות, כי הרבה מאוד אנשים המתינו על הגדר לרכישת דירה בהגרלה של מחיר למשתכן - ולא הייתה תזוזה בשוק. אלו בעצם צעירים שהם דור חדש של משקיעים, שרואים הזדמנות לקנות דירה בהנחה והם ממתינים. פחות דירות בשוק הביאו, בסופו של דבר, לעליית מחירים ברוב המקומות - ובעיקר אם מוסיפים לכך את מס דירה שלישית, שכבר הגיע לכיסם של שוכרי דירות רבים".

עם זאת, היא מוסיפה כי "מצד שני, במקומות שבהם ישנו ריכוז גבוה מאוד של משקיעים, כמו למשל בעיר חריש, אנחנו רואים תופעה הפוכה: בניינים שלמים של דירות להשקעה מתקשים מאוד להשכיר את הדירות - כי ישנו ריכוז גבוה בנקודה אחת. במוקדים כאלה ראינו דירות רפאים שעומדות ריקות, ושם דווקא המחירים ירדו".

חכם מעריכה כי גם בשנה הבאה נראה עליות מחירים בשוק השכירות, בשל היעדר טיפול ממשלתי נכון בפלח שוק זה. "פרויקטים של שכירות מפוקחת יכלו לסייע מאוד לשוק, אבל לצערי הם לא נבנים בהיקפים רלבנטיים ומשמעותיים - ונראה כי הצעדים שהממשלה נוקטת נגד המשקיעים ובעלי הנכסים בתחום הבעלויות על הדירה, פוגעים בשלב זה בצעירים שוכרי הדירות. להערכתי, גם בשנה הבאה נראה בשוק הזה עליות מחירים נוספות", היא מסכמת.