האוצר: מספר עסקאות הנדל"ן ביולי - מהנמוכים בעשור האחרון

על פי סקירה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש יולי האחרון עמד מספר עסקאות הנדל"ן על 8,000 דירות - ירידה של 6% בהשוואה לחודש הקודם. ירידה של 13% נרשמה ברכישות משקיעים בהשוואה ליולי אשתקד. יציבות בקרב רכישות של זוגות צעירים

שכונת רמות באר שבע (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

בחודש יולי נמשך הקיפאון בשוק הדיור: על פי הסקירה הכלכלית השבועית שמפרסם הבוקר (שני) הכלכלן הראשי במשרד האוצר, העוסקת בתחום הנדל"ן למגורים, מספר עסקאות הנדל"ן עמד על 8,800 דירות - אחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודש יולי בעשור האחרון. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 6% במספר העסקאות, ובהשוואה לחודש המקביל אשתקד מגיע שיעור הירידה ל-9%. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עומדים שיעורי הירידה על 4% ו-13% בהתאמה.

על פי הנתונים, סך הדירות החדשות שנרכשו ביולי האחרון עמד על 2,500 יחידות דיור, זאת בדומה לחודש הקודם, ומדובר בירידה של 8% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. באוצר מדגישים כי מאז אוקטובר אשתקד נרשמת ירידה חדה במכירת דירות חדשות, בשיעורים הנעים בין 20%-50% (כל חודש לעומת המקביל לו אשתקד).

ירידות בולטות ברכישת דירות חדשות נרשמו באזור ירושלים ובאזור נתניה, שני אזורים המתאפיינים ברמות מחירים גבוהות, כך לפי כלכלני האוצר. בשני אזורים אלו נמצאת כמות העסקאות בחודש יולי בחלק התחתון של התפלגות העסקאות באזורים אלו ב-15 השנים האחרונות.

לקריאה נוספת:
יו"ר מטה הדיור לקבלנים: בלי תשתיות אין מגורים"
גינדי החזקות רכשה מגרש ב-52 מיליון שקל בגבעת שמואל ל-94 דירות
פינוי בינוי: גינדי השקעות תקים 500 דירות בגבעתיים

ירידה של 13% ברכישות משקיעים ביולי השנה לעומת אשתקד

משקל הדירות שנרכשו על ידי משקיעים בחודש יולי עמד על 18% - גידול מינורי של נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם; אולם הוא עדיין נמוך בשתי נקודות אחוז לעומת יולי אשתקד. במונחים כמותיים, עמד מספר הדירות שרכשו המשקיעים בחודש יולי על 1,700 יחידות דיור - גידול של 5% בהשוואה ליוני; אולם מדובר בירידה של 13% בהשוואה ליולי אשתקד. זאת בהמשך לירידה בשיעורים דו-ספרתיים ברכישות המשקיעים מאז אוקטובר אשתקד.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות המשקיעים בחודש יולי (בהשוואה לחודש הקודם) מתרכז באזור ירושלים ובאזור רחובות. באוצר מסבירים כי הגידול באזור רחובות נעוץ במבצע מכירות של "מועדון צרכנות מסוים", המאופיין בשיעור גבוה של משקיעים. הכוונה היא למבצע מכירות בפרויקט של חברת גינדי החזקות לחברי מועדון "חבר".

למרות הגידול באזור רחובות, באוצר מדגישים כי כיום אזור המרכז הוא מהבולטים ברמות שפל של רכישות המשקיעים. כך, סך הדירות שרכשו המשקיעים באזור המרכז בחודש יולי עמד על 154 דירות בלבד - ירידה של 25% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה אף יותר, של 50%, בהשוואה ליולי אשתקד.

כמשקל בסך העסקאות עמד משקל המשקיעים באזור על 11% - רמת שפל היסטורי באזור זה. כך לדוגמא, אחת מרמות השיא ברכישות המשקיעים באזור זה בעבר הייתה בדצמבר 2013, עת נמכרו ביום אחד כ-300 דירות בראש העין לחברי אותו מועדון צרכנות שעבורם הייתה זו "דירה נוספת".

"העובדה לפיה כיום, במהלך חודש שלם, בכל אזור המרכז נמכרה מחצית מהכמות שנמכרה ביום אחד במבצע המכירות בראש העין, יש בה כדי לספק עדות נוספת להבדלים בין שוק הנדל"ן כיום לזה שלפני ארבע שנים", טוענים כלכלני האוצר.
כאשר בוחנים את רמות השכר של רוכשי הדירות להשקעה באזורי המרכז, רחובות וירושלים, במקביל לרמות המחירים של הדירות שנרכשו, נמצא כי רמות המחירים של הדירות שנרכשו להשקעה באזור רחובות דומות מאד לאלו שנרכשו באזור ירושלים (כ-1.8 מיליון שקל). עם זאת, רמות השכר של המשקיעים בירושלים נמוכות משמעותית.

כך, בעוד שבאזור רחובות עמד השכר ברוטו למשק בית של המשקיעים על 41 אלף שקל - באזור ירושלים עמד שכר זה על 23 אלף שקל. "ממצא זה מצטרף לממצאים קודמים אחרים, שיש בהם כדי להעמיד בסימן שאלה את מקורות המימון של המשקיעים באזור ירושלים", טוענים כלכלני האוצר.

מספר עסקאות הנדל"ן בחודש יולי בעשור האחרון

מספר העסקאות בחודש יולי (יח"צ)

גידול במכירת דירות על ידי בעלי 3 דירות ומעלה - בעיקר בת"א

באוצר בוחנים גם את מכירות המשקיעים. על פי הנתונים, בחודש יולי רשמו ירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם, זאת בדומה לסך הירידה במספר העסקאות בדירות יד שנייה. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, ירדו מכירות המשקיעים בשיעור של 13% - גבוה במעט מסך הירידה בסך העסקאות בדירות יד שנייה.

באוצר מסבירים כי ניתוח מכירות המשקיעים בחודש יולי, מצביע על ירידה חדה במשקל הדירות שנמכרו למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. זאת לאחר מגמת עלייה במשקלם בשנה וחצי האחרונות. באוצר מעריכים כי "ייתכן שההכרזה על ההגרלה הגדולה במכרזי מחיר למשתכן, שפורסמה באמצע יוני, הביאה להמתנה של הזוגות הצעירים, ובך תרמה לירידה במכירות המשקיעים".

משקל "מרובי הנכסים" (מעל שלוש דירות ומעלה) במכירות המשקיעים הוסיף לעלות בשיעור מתון, אל רמה של 18% - גידול של נקודת אחוז לעומת יוני, וגידול חד של חמש נקודות אחוז בהשוואה ליולי אשתקד. גידול חד יותר, של 11 נקודות אחוז, נרשם באזור תל אביב, בו הגיע משקל מרובי הנכסים במכירות המשקיעים ל-20%. גידול זה בולט במיוחד על רקע הירידה בסך הדירות שמכרו כלל המשקיעים באזור זה.

לפי האוצר, "סביר להניח כי הגידול במכירות מרובי הנכסים באזור תל אביב מוסבר במידה רבה בפרק הזמן הקצר שנותר עד למועד הדיווח לרשות המסים של אלו החייבים במס דירה שלישית". עוד מציינים כי חרף הירידה במכירות המשקיעים, הוסיף לרדת מלאי הדירות המוחזק בידי משקיעים, אף כי בשיעור מתון יותר מאשר בחודשים הקודמים.

רוכשי דירה ראשונה: "לא כולם עומדים בקריטריונים של מחיר למשתכן"

רכישת דירות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, הסתכמה בחודש יולי ב-4,200 יחידות דיור - מהן כ-500 דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי מכירות מוזלות אלו, נרשמה יציבות ברכישות הזוגות הצעירים, הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה ליולי אשתקד.

עם זאת, מציינים כלכלני האוצר כי "יציבות זו נובעת מגידול חד של 48% ברכישת דירה ראשונה באזור רחובות, על רקע מבצע המכירות למועדון הצרכנות, במחירים הנמוכים ממחירי השוק". ניתוח מאפייני האוכלוסייה שרכשה "דירה יחידה" במסגרת מבצע מכירות זה מלמד כי מחציתם כלל אינם עומדים בקריטריונים המזכים ב"מחיר למשתכן", בהיותם רווקים מתחת לגיל 35. עוד אומרים באוצר כי "לא מן הנמנע כי לפחות חלק מרכישות אלו של דירה יחידה הן משיקולי מס".

באוצר מבקשים להזכיר כי "על רקע מבצע מכירות זה, יש לציין כי בחודשים האחרונים, בכלל זה בחודש יולי, מתבצעות בראשון לציון מכירות במסגרת מחיר למשתכן". עוד מציינים כי "ניתוח רמות המחירים בין שני פרויקטים אלו מלמד כי גם לאחר ההנחה שניתנה לחברי מועדון הצרכנות - רמות המחירים במסגרת מחיר למשתכן נמוכות יותר".

מנגד, ממשיכים באוצר, "רמות השכר של רוכשי מחיר למשתכן גבוהות יותר (בשל שיעור גבוה יותר של שני בני זוג עובדים, לעומת מחצית רוכשים שהם רווקים בפרויקט האחר). עובדה זו יש בה כדי להעיד על מינוף גבוה יותר של הרוכשים במסגרת מועדון הצרכנות, או הון עצמי גבוה יותר הודות לרמות שכר גבוהות יותר של הוריהם".

אשר לרכישת דירות על ידי משפרי דיור (מי שיש בבעלותו דירה ובכוונתו למכור אותה כדי לקנות נכס גדול יותר), בחודש יולי הסתכמה ב-3,000 דירות - ירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם; וירידה חדה של 22% בהשוואה ליולי אשתקד. בכך הוביל סגמנט זה את הירידה במספר העסקאות בחודש יולי. באוצר מציינים כי ייתכן שיש בכך כדי לבטא את החשש של משפרי הדיור לרכוש דירה, בטרם ימכרו את דירתם הקודמת, על רקע הקיפאון בשוק.