(בווידאו: הילה ציאון במהדורת וואלה! NEWS על הבולען ברחוב שלמה המלך בתל אביב)
תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה, הידועה בתור תמ"א 38, כבר מזמן אינה משרתת רק את המטרה הראשונית שלה. כיום תושבים רבים מקדמים פרויקטים של התחדשות עירונית בבתים המשותפים שבהם הם גרים - כדי לשדרג את הנכס שבבעלותם (בעיקר במרכז הארץ בשל כדאיות כלכלית ליזמים ולקבלנים). המקרה שאירע אתמול (שני) בתל אביב, במסגרתו נפער בולען בסמוך לאתר בנייה של פרויקט תמ"א 38 לאחר שככל הנראה השכנים בבניין הסמוך התריעו מפני ליקויים באתר, מציג בדיוק עד כמה התחום עדיין פרוץ.
למרבה המזל, האירוע ברחוב שלמה המלך הסתיים בנס, ונזק נגרם רק למכונית שקרסה לתוך הבולען שנפער ליד האתר. על מנת להימנע ממצבים כאלה בעתיד, שוחחנו עם מומחים בענף כדי לבדוק מה צריכים דיירים המעוניינים לקדם פרויקט מסוג זה בבניין לוודא מול הקבלן שעתיד להוביל את הפרויקט. זאת כדי להימנע מרשלנות ולוודא שהפרויקט יקודם בצורה בטיחותית שתסתיים ללא אירועים מצערים מעין אלה.
כמו בכל אתר בנייה יש צורך בפיקוח על העבודות. לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, פיקוח דרוש גם בפרויקט התחדשות עירונית בבניין משותף. "דרשו כי במסגרת החוזה עמכם, היזם יממן מכיסו מפקח בנייה מקצועי שיעבוד עבור הדיירים ומטעמם וישמור על האינטרסים שלהם - בראש ובראשונה בטיחות וכן בנייה מקצועית עם מזעור של נזקים כלכליים", היא אומרת.
לדבריה, "המפקח אמון על מקסום התמורות המגיעות לבעלי הדירות, בהתאם למפרט החדש, וכן אמון על פיקוח שלבי הבנייה - כך שהפרויקט יתבצע על פי כל התקנים. הדבר מקובל מאוד בהסכמי תמ"א 38 ומשתלם, בסופו של דבר, גם ליזם".
בוגין ממליצה לדאוג לביטוחים. "דרשו כי היזם יממן ויפעיל ביטוחים רלוונטיים ובקשו לראות אישורי חברת ביטוח", היא מוסיפה, "הכוונה לביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט, ביטוח רכוש, אחריות כלפי צד ג' ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית. יש לדרוש כי היזם ייקח אחריות על הדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר, כולל לתקופות הבדק והאחריות".
ניר שמול, מבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מחזק את הדברים ומציין כי יש צורך לבחון אם לקבלן יש רקורד מקצועי. "בחרו ביזם בעל ניסיון עשיר בפעילות בתחום ההתחדשות העירונית, עם רקורד מוכח בפרויקטים קודמים בעלי קווים דומים לפרויקט שלכם", הוא אומר, "בנוסף בקשו מהיזם רשימת לקוחות ממליצים, דיירים בפרויקטים שכבר ביצע. אל תהססו להגיע פיזית אל הפרויקטים שאכלס היזם, לדפוק בדלתות ולשאול דיירים על השירות והיחס שקיבלו מאותו יזם, בעיקר במקרים בהם נתגלעו תקלות".
שמול מציע להתייחס בכובד ראש לאישורים ואחריות ביצוע. "בבחירת היזם, דרשו לראות תעודת קבלן רשום שלו ובדקו כי הוא בעל סיווג קבלני מתאים לעבודות הבנייה בפרויקט שלכם", הוא אומר, "כמו כן, חשוב להעסיק אנשי מקצוע מטעמכם. כחלק מההסכם מול היזם, דרשו אנשי מקצוע שאתם תבחרו, בין השאר עורך דין לדיירים, בקיא ובעל ניסיון בהובלת פרויקטים של התחדשות עירונית".
לדברי עו"ד דניאל גלעדי ממשרד עוה"ד צבי שוב, המתמחה בנדל"ן, התחדשות עירונית, תכנון ובנייה, ראשית יש צורך בבטוחות. "ודאו שיש לקבלן איתנות פיננסית, שהוא יכול לקבל ליווי בנקאי - והכי חשוב, ודאו כי הוא מעמיד בטוחות להבטחת זכויות הדיירים, כגון ביטוחים מתאימים, ערבויות מתאימות, פיקוח מתאים מטעם הדיירים, לקיחת אחריות לכל נזק שיגרמו לדיירים או לצדדים שלישיים מכוח הפרויקט", היא מדגישה.
בנוסף מציעה עו"ד גלעדי לקיים מכרז קבלנים/יזמים. "המטרה היא שתקבלו מגוון הצעות ביניהן תוכלו להשוות. מכרז יזמים מבטיח כי התנאים נקבעים מראש על ידי הדיירים והמציעים יודעים מה מצופה ונדרש מהם", היא מסבירה.
יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ומייסד חברת נתיבי הקמה המומחית בניהול הליכי רישוי והליכים סטטוטוריים, ממליץ לבחור ביזם שהוא גם קבלן מבצע. "כך תבטיחו שגורם אחד ישא באחריות לגבי הפרויקט", הוא אומר, "בחירה ביזם שהוא גם המבצע מבטיחה בנוסף הלימה של הבנייה בפועל להיתר שנתנה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וביצוע בהתאם לתקני העירייה והגורמים המאשרים הנוספים דוגמת כיבוי אש וכדומה".
צ'ודנר ממליץ לבדוק שהתוכנית ישימה - ולא מופרכת ולא מציאותית. "את היזם אתם בוחרים בטרם הגיש תוכניות לעירייה, וכמובן בטרם אישורן של התוכניות", הוא מציין, "לכן שימו לב שהתוכניות שמציג היזם ריאליות וישימות ולא נועדו רק להביא אתכם לחתום על הסכם. באופן כזה תבטיחו שוועדות התכנון יאשרו את התוכנית כפי שהיא או הכי קרוב לכך, ולא חלילה יורידו קומות, יצמצמו דירות, יבקשו שילוב שטחי ציבור בקומות התחתונות של הפרויקט וכו'".
עוד ממליץ צ'ודנר לבדוק מראש שהיזם שאתם מתכוונים לחתום איתו מדבר איתכם על לוחות זמנים ריאליים - והבינו שיש משמעות בזמן ובוודאות לכל הליך. "כך למשל, הליך לאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) הוא הליך ארוך בין 5-7 שנים ואינו ודאי, ולאחריו יש עוד מספר שנים עד לקבלת היתר וטופס 4 עד לאכלוס, כאשר היתר לפי תמ"א 38 הוא מסלול ודאי יותר ואמור לקחת כשנתיים", הוא מוסיף.
לדבריו, "חשוב לבצע בדיקות, במיוחד בשלבים ראשונים של ההיכרות. צריך לאמת כל מידע או הבטחת שטח שנמסרת על ידי היזם ולוודא שהנתונים מבוססים על בדיקות מקצועיות, תאומים ואסמכתאות מרשויות. זאת לא רק במטרה להקסים את הדייר אלא להציג תוכנית עבודה מושקעת שניתן ליישם אותה".
עו"ד ישראל אסל, היועץ המשפטי של הפורום למניעת תאונות, מוסיף כי "פרויקטים של תמ"א 38 מיועדים לפורענות, ובשנים האחרונות אנו עדים למגמה מדאיגה של כמות גדולה של הרוגים ופצועים בפרויקטים. הרווח ליזמים מוכח, אך הבטיחות של הציבור והפועלים נותרת מאחור. מדובר באתרי בנייה בהם יש קושי אמיתי בבידוד הסיכונים, הנובעים מביצוע העבודה מול הדיירים ולעתים גם מחוסר רצון והתעלמות מצד חובת הפיקוח של הרשות המקומית וכן של משרד העבודה והרווחה. לאוכלוסייה המתגוררת במקום תוך כדי תהליך הבנייה חסר, בדרך כלל, הידע הנוגע לגורמי הסיכון הקיימים באתרי הבנייה, ומכאן שגם מודעותם לבטיחות לוקה בחסר".