פינוי בינוי: למה חשוב לשים לב כשחותמים על ההסכם עם היזם?

הסכם פינוי בינוי משפיע על חיי הדיירים וכולל סיכונים רבים - לכן יש לשים לב לפרטי ההסכם עם היזם בטרם החתימה. למה מתחייב היזם ומי צריך לנהל את המו"מ? מדריך

פינוי בינוי ברמת גן (ניב אהרונסון)
פינוי בינוי ברמת גן (צילום: ניב אהרונסון)

פרויקט פינוי-בינוי הוא תוכנית במסגרתה נדרשים דיירי הבניין להתפנות מדירותיהם לשם הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש ובו דירות מגורים חדשות ורחבות יותר, חניות לכלל הדיירים, מעלית ותשתיות חדשות. על מנת להביא את התוכנית לכדי ביצוע חותמים דיירי הבניין על הסכם עם יזם, במסגרתו הוא מקבל את זכויות הבנייה במגרש ובתמורה מתחייב לבנות דירות חדשות לדיירים. הדיירים, במסגרת ההסכם, זוכים בזמן הפרויקט לדיור חלופי מהיזם, שיעמוד לרשותם עד כניסתם לדירות החדשות שנבנו.

מדובר בפרויקט גדול שישפיע על חיי הדיירים ולכן כדאי להפנות תשומת לב מיוחדת להסכם על מנת למנוע עוגמת נפש במהלך הפרויקט או אחריו. בטרם החתימה על ההסכם מול היזם רצוי לנהל משא ומתן בנוגע לתמורות אשר יתקבלו בתום הפרויקט. בין התמורות מונים, כמובן, את גודל הדירה. חשוב לא פחות הוא ניהול מו"מ לעניין הערבויות אותן יקבלו הדיירים במסגרת ההסכם כדי להבטיח את זכויותיהם, לרבות זכויותיהם בדירה החדשה על פי שוויה לאחר שימסרו את דירתם הישנה ליזם. מומלץ שהמו"מ ועריכת ההסכם יעשו על ידי עורך דין מתחום המקרקעין שמתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, שישמור וייצג נאמנה את האינטרסים של הדיירים בבניין. חשוב שעורך הדין ייבחר על ידי הדיירים ולא על ידי היזם.

לקריאה נוספת:
כך זינק מספר הדירות המתוכננות בתל אביב ב-300%
בדיקה: מחירי דירות 4 חדרים עלו ב-4% תוך שנה
מחיר למשתכן גם בעכו: כמה תעלה לכם דירה?

על מנת שהסכם פינוי-בינוי יהיה ברור ומובן ככל האפשר, חשוב לכתוב אותו באופן כרונולוגי מול השלבים בפרויקט – מתחילת המו"מ ועד לכניסת הדיירים לדירותיהם החדשות. על ההסכם להיות ברור וחד משמעי ככל שניתן ולשני הצדדים וזאת מבלי להשאיר כל ספק ומקום לפרשנויות.

בהסכם עצמו חשוב לתת את הדעת על התחייבויותיו של היזם כלפי הדיירים. מעבר למפרט הטכני של הדירות: כיווני אוויר, מחסנים, חנייה, מעליות או כל חלל ושטח הנוגע לבניין, חייבת להיות הדרישה שבהסכם עצמו יתחייב היזם לאיכות הביצוע, העסקת קבלני משנה בעלי רישיון כדין, מועדי ביצוע (החל מהמועד בו נחתם ההסכם, היתר בניה, מועדי תחילת ביצוע העבודות, תיקוני עבודות, היה ונדרשו כאלו ומועדי סיום) ותשלומי מיסוי.

עוד חשוב לציין בהסכם מינוי של מפקח בנייה מטעם הדיירים. המפקח ימומן על ידי היזם והוא יהיה אחראי מטעם הדיירים על פיקוח על הפרויקט בשטח מתחילתו ועד סופו בהתאם להוראות ההסכם בין הצדדים. המפקח אף יוכל לסייע לדיירים ולעו"ד בשלב המו"מ מול היזם בכל הקשור למפרט הטכני, אופן הבנייה, חומרי הבניה ועוד.

חשיבות מיוחדת יש לפירוט נושא הערבויות בהסכם, לרבות ערבות בנקאית בגובה שווי הדירות העתידיות על פי הערכת שמאי וכן ערבות לשכירות הדירות החלופיות בהסכם. על הדיירים ועורך דינם לדאוג למימון התואם את שווי דמי השכירות בדירות בהם גרו ולדאוג לכך כי יקבלו את דמי השכירות מן היזם במועד ואף יקבלו ערבות לדמי השכירות מן היזם מיום מסירת הדירות הישנות ליזם ועד לקבלת הדירות החדשות וזאת כדי שלא יצטרכו להוציא כספים מכיסם.

במקרים בהם מתגלעים סכסוכים בין היזם לדיירים חשוב שיצוין בהסכם האופן בו ייפתר הסכסוך ועל עורך הדין מטעם הדיירים להיות מעורב בהליך זה אם יהיה יתעורר הצורך. הדבר מקבל כמובן משנה תוקף גם במקרים בהם מופר ההסכם באופן בוטה על ידי מי מהצדדים. חשוב שבהסכם יפורט גובה הפיצוי של כל צד בהתאם לאופן ההפרה ותזמונו.

הכותב הוא עורך דין העוסק בתחום המקרקעין