מחירי הדירות אולי נמצאים בימים אלה במגמה מסוימת של קיפאון, לפחות לפי נתוני משרד האוצר, אבל אי אפשר להתעלם מהקפיצות שאירעו בעשור האחרון. בדיקה מיוחדת שערכה עבור וואלה! נדל"ן שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, בחנה באילו ערים זינקו מחירי הנכסים במיליון שקל או קרוב לכך, בקצב מהיר יותר מאשר בערים אחרות בתוך 10 שנים או פחות.
בוגין ניתחה כ-550 עסקאות מקרקעין ב-17 ערים שונות, ודירגה את הערים לפי מספר השנים שבמהלכן קפצו המחירים בכמעט מיליון שקל. על פי הממצאים, מחיר ממוצע של דירה בתל אביב עמד ב-2010 על 1.55 מיליון שקל וכיום על 2.597 מיליון שקל (כלומר המחירים קפצו במיליון שקל תוך 7 שנים).
בהרצליה, מחיר ממוצע של דירה עמד ב-2009 על 1.235 מיליון שקל וכיום על 2.486 מיליון שקל - המחירים קפצו תוך 8 שנים. ברעננה, מחיר ממוצע של דירה ב-2009 עמד על 1.377 מיליון שקל וכיום על 2.317 מיליון שקל (8 שנים). בהוד השרון עמד המחיר ב-2009 על 1.245 מיליון שקל וכיום על 2.262 מיליון שקל (8 שנים).
גם ביבנה עלו המחירים תוך 8 שנים מ-487 אלף שקל בלבד ב-2009 ל-1.552 מיליון שקל כיום. במודיעין עלו המחירים תוך 8 שנים מ-1.082 מיליון שקל ב-2009 ל-2.065 מיליון שקל כיום. ברמת השרון עמדו המחירים ב-2009 על 1.466 מיליון שקל, וכיום עומדים על 2.588 מיליון שקל; ובגבעתיים על 1.12 מיליון שקל וכיום על 2.23 מיליון שקל.
בערים הבאות עלו המחירים תוך 9 שנים: בנס ציונה מ-948 אלף שקל לדירה ב-2008 למחיר של 1.901 מיליון שקל כיום; בבאר יעקב מ-872 אלף שקל ל-1.922 מיליון שקל כיום; בגבעת שמואל מ-1.05 מיליון שקל ל-2.181 מיליון שקל כיום; ברמת גן מ-849 אלף שקל ל-1.968 מיליון שקל כיום; בראש העין מ-671 אלף שקל ל-1.714 מיליון שקל כיום; וביהוד-מונסון מ-851 אלף שקל ל-1.88 מיליון שקל כיום.
בתוך עשור עלו המחירים בערים הבאות: בקריית אונו מ-1.098 מיליון שקל ב-2007 למחיר של 2.197 מיליון שקל כיום; בנתניה מ-733 אלף שקל ל-1.72 מיליון שקל; וברחובות מ-626 אלף שקל בלבד ל-1.615 מיליון שקל כיום.
תל אביב השיאנית, רמת גן דווקא לא
"העיר תל אביב היא השיאנית בקצב עליות מחירי הדירות", אומרת בוגין, "מאחר שעליית ערך דירה ממוצעת בעיר במיליון שקל התרחשה בפרק זמן של 7 שנים בלבד. במרבית הערים שנבדקו, העלייה בערך הנכסים בהיקף של כמיליון שקל התרחש בטווח של 8-9 שנים".
אחד הממצאים המפתיעים הוא שהערים מודיעין ויבנה "עקפו", בין היתר, את רמת גן, שנחשבת עיר מבוקשת למגורים בעיקר בזכות קרבתה לתל אביב. "כחברה הפועלת בתחום המגורים ביבנה בעשור האחרון, אנחנו רואים היטב את השינוי שעובר על העיר ואת ההתפתחות שלה, בין היתר בזכות שכונת יבנה הירוקה שהוסיפה לעיר יותר מ-3,000 יחידות דיור", אומר רז שרייבר, סמנכ"ל שיווק בקבוצת אלמוג הבונה בעיר פרויקט של כ-480 דירות.
"בערי השרון, הרצליה ורעננה, הקפיצה הייתה מהירה (תוך 8 שנים בלבד), כאשר ערים אלו נתפסות מזה שנים כיקרות וערכי הקרקע בהן גבוהים", מוסיפה בוגין. לדבריה, "מערכת התחבורה שהשתפרה וקירבה אותן לתל אביב תרמה, ככל הנראה, לקפיצה המהירה יחסית במחיר".
"ערי השרון נחשבו תמיד ערים חזקות מבחינה סוציו-אקונומית וכן מבחינת ביקושים ומחירים", מחזק את הדברים דוד זהבי, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת אורבן נדל"ן ויו"ר יזמי תמ"א 38 באזור השרון. לדבריו, "האזור נהנה מתנופת בנייה חדשה בעשור האחרון, מה שהביא אוכלוסייה צעירה והוביל להשקעה בתשתיות העירוניות".
בוגין מתייחסת גם לערי השפלה. "בערים באזור זה, מעבר לעלייה של כמיליון שקל - טיפסו מחירי הדירות ביותר מפי שניים ובחלק מהמקרים שילשו את עצמם, כמו ביבנה למשל", היא אומרת. לדברים אלה מצטרפת חיה נחום, בעלת המטבחון פרסום ומומחית למיתוג נדל"ן, שמסבירה כי "קפיצת המחירים בערים כמו יבנה ובאר יעקב לוותה בתנופת בנייה משמעותית, אך גם בשינוי תפיסתי ומיתוגי שעברו, שכן מדובר בערים שלא נהנו תמיד מביקושים".
נחום מעריכה כי גם בעוד עשור ייראו קפיצות מחירים. "אנחנו עשויים לראות ערים נוספות בסמוך לשפלה שיעשו קפיצה דומה, כמו ברמלה או בלוד, משום שבתקופה זו מתרחשת בהן תנופת בנייה משמעותית שכוללת כניסה של אוכלוסייה חדשה", היא מסכמת".