איזה נכסים בשוק היוקרה המאיון העליון מעדיף לקנות - בתים צמודי קרקע או דירות יוקרה במגדלים? וכמה אלה שהפרוטה מצויה בכיסם מוכנים לשלם על יחידת דיור מיד שנייה בערים הנחשקות? בדיקה שערך אתר מדלן עבור וואלה! נדל"ן, ניתחה את כל עסקאות המאיון העליון שבוצעו בישראל ממרץ 2016 עד מרץ 2017 בערים מרכזיות ברחבי הארץ - תל אביב-יפו, ירושלים, ראשון לציון, פתח תקווה, חיפה ובאר שבע. נזכיר כי המאיון העליון הוא האחוז העליון של עסקאות רכישה בשוק, שמחירן גבוה מיתר 99% מהעסקאות שבוצעו בתקופה שנבחנה.
הבדיקה מצאה שונות גבוהה בין מאפייני שוק היוקרה בתל אביב וירושלים לעומת שאר הערים שנבדקו. במדרג רמת המחירים באותן ערים, מובילה העיר ללא הפסקה, שבה רף הכניסה לדירה במאיון העליון עומד על כ-11 מיליון שקל. אחריה נמצאת ירושלים עם רף כניסה לדירה במאיון העליון שעומד על כ-6,160 מיליון שקל.
ביתר הערים שנבחנו, רף הכניסה לדירה במחירי המאיון העליון נמצא בפער משמעותי מרמות המחירים האלה. בראשון לציון, רף כניסה לדירת מאיון עליון עומד על כ-3.97 מיליון שקל; ובפתח תקווה הרף עומד על כ-3.625 מיליון שקל. חיפה ובאר שבע סוגרות את הרשימה, כאשר בעיר הצפונית רף הכניסה לדירה במאיון העליון עומד על כ-3.575 מיליון שקל; ובבירת הנגב מדובר ברף כניסה שעומד על כ-2.17 מיליון שקל.
בהשוואה בין המחיר בתל אביב, שפותחת את הרשימה, ובין באר שבע שסוגרת אותה, נראה שרף הכניסה לדירה במאיון העליון בתל אביב הוא יותר מפי חמישה מאשר המחיר בבאר שבע. במילים אחרות, במחיר של דירת מאיון עליון בתל אביב ניתן לרכוש חמש דירות יוקרה בבאר שבע - ולקבל עודף בסך 150 אלף שקל.
הכירו את השכונות היקרות ביותר
עוד מצאה הבדיקה שבמרבית הערים, למעט תל אביב וירושלים, דירות המאיון העליון מרוכזות במספר שכונות מצומצם. בפתח תקווה, הרוב המוחלט (מעל ל-80%) מהעסקאות מרוכזות בארבע שכונות בלבד: כפר גנים ג, נווה עוז, בת גנים ונווה עוז הירוקה.
ריכוזיות של עסקאות יוקרה נמצאת גם בבאר שבע, שבה מעל ל-70% מהעסקאות היקרות ביותר בעיר מרוכזות בשכונות בודדות, בהן קריית גנים, רמות, פלח שבע ונאות לון. נציין כי שכונת קריית גנים היא שכונה חדשה שתיבנה על חורבות אצטדיון הכדורגל וסרמיל (בין שכונות ב' ו-ה'). היא צפויה לכלול 2,000 דירות ב-14 מגדלים בני 20 קומות.
גם בראשון לציון, כ-70% מעסקאות המאיון העליון מרוכזות בשכונות שער הים, נחלת יהודה, נווה דקלים ובנות חיל. בחיפה יש ריכוזיות יחסית, כאשר כשני שלישים מעסקאות היוקרה במאיון העליון התבצעו בתקופה שנבחנה בשכונות דניה, כרמל צפוני, גבעת דאונס ושמבור.
לעומתן, בתל אביב ובירושלים דירות הנמכרות ברמת מחירים של המאיון העליון נמצאות בשכונות רבות יחסית. כך, בתל אביב כ-57% מהעסקאות במחיר המאיון העליון הן בשכונות נווה צדק, הצפון החדש (סביבת כיכר המדינה), דרום רוטשילד וגלילות.
לדברי ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן, "הדירות שנמכרות במחירי המאיון העליון בתל אביב מפוזרות בחלקים נרחבים בעיר. בלוח הדירות באתר מדלן, ניתן לראות דירות שמוצעות למכירה בשכונות הממוקמות צפונית לנחל הירקון, בהן כוכב הצפון, תל ברוך, אפקה, רמת אביב והגוש הגדול. דרומית לירקון מוצעות למכירה דירות במחיר שחוצה את רף המאיון העליון בשכונות הצפון הישן והחדש, שיכון בבלי, דרום רוטשילד, לב תל אביב, נווה צדק ועד לאזור יפו העתיקה".
בירושלים, כ-55% מעסקאות המאיון העליון התבצעו בשכונות בקעה, טלביה, המושבה הגרמנית ומקור ברוך. לצד זאת, ישנן עסקאות במחירי המאיון העליון גם בשכונות ממילא, רחביה, מקור ברוך ומרכז העיר המתחדש. לדברי טל מי רז, מנהל מכירות ארצי בחברת אפריקה ישראל מגורים, אחת הסיבות למחירים הגבוהים היא שדרוג המרכז המתחדש של ירושלים, בדגש על אזור המדרחוב, שוק מחנה-יהודה ורחוב הנביאים. "אזור זה נמצא בימים אלה בתנופת פיתוח מואצת", הוא אומר, "כחלק מהרצון ליצור מרחב עירוני שיהווה מנוע צמיחה כלכלי וחברתי".
על פי הבדיקה, במרבית הערים שנבחנו, נתח משמעותי מעסקאות המאיון העליון היו לרכישה של בתים פרטיים. בראשון לציון ובאר שבע, רוב עסקאות היוקרה שבוצעו בתקופה שנבחנה היו לצמודי קרקע: בראשון לציון מעל ל-70% מהעסקאות ובבאר שבע מעל ל-50% מהרכישות. בחיפה כ-35% מהעסקאות היו לרכישת בית פרטי ובפתח תקווה מדובר בשיעור של כ-40%.
מנגד, בתל אביב וירושלים, רוב דירות המאיון העליון שנמכרו בתקופה שנבחנה הן בבנייה רוויה: כ-85% עסקאות לרכישת דירה בבנייה רוויה לעומת כ-15% לרכישת צמוד קרקע בלבד בשתי הערים.
פנטהאוז בפ"ת במחיר של דירת 3 חדרים בת"א
במדלן בדקו איזה סוג נכס ניתן לרכוש במחירי רף הכניסה לדירות המאיון העליון בערים בפריפריה לעומת אזורי הביקוש. כך למשל, בעוד שבשכונת נאות לון בבאר שבע ניתן לרכוש קוטג' עם שישה חדרים בשטח של 200 מ"ר תמורת 2.2 מיליון שקל; באותו המחיר מוצעת למכירה ברחוב ירושלמי שבשכונת בבלי בתל אביב דירת שני חדרים משופצת בשטח של 45 מ"ר בקומה השלישית מתוך ארבע קומות בבניין משותף שכולל מעלית וחניה.
בעוד שבשכונת דניה בחיפה ניתן לרכוש, על פי לוח הדירות במדלן, בית דו משפחתי עם שלוש קומות ושישה חדרים כולל נוף לים בשטח של 260 מ"ר תמורת 3.7 מיליון שקל; באותו מחיר בדיוק מוצעת למכירה בשכונת רמת אביב הירוקה בתל אביב דירת חמישה חדרים בשטח של 120 מ"ר בקומה הראשונה מתוך תשע קומות.
בפתח תקווה, בעוד שבשכונת כפר גנים ג' ניתן לרכוש דירת פנטהאוז עם שישה חדרים בשטח של 200 מ"ר עם שלוש מרפסות בקומה השמינית מתוך שמונה קומות בבניין משותף תמורת כ-3.8 מיליון שקל; באותו מחיר בדיוק מוצעת למכירה במתחם שרונה בתל אביב דירת שלושה חדרים בשטח של 75 מ"ר בקומה הרביעית מתוך 30 קומות.
בראשון לציון, בעוד שבשכונת נווה דקלים ניתן לרכוש קוטג' עם שבעה חדרים בשטח של 340 מ"ר עם ברכת שחייה תמורת 4.1 מיליון שקל; באותו המחיר מוצעת למכירה ברחוב בלפור בלב תל אביב דירת שלושה חדרים בשטח של 80 מ"ר בקומה השלישית מתוך ארבע קומות בבניין משותף הכולל חניה ומעלית.
ואילו בירושלים, בעוד שבשכונת הולילנד ניתן לרכוש דירת פנטהאוז עם 5.5 חדרים בשטח של 210 מ"ר, כולל מרפסת בשטח של 180 מ"ר בקומה ה-11 מתוך 11 קומות תמורת כ-6.5 מיליון שקל; באותו המחיר מוצעת למכירה ברחוב רציף העלייה השנייה בנמל יפו העתיקה דירת שלושה חדרים משופצת בשטח של 144 מ"ר בקומה השנייה מתוך ארבע קומות בבניין המצוי כ-15 מטרים מקו החוף.