מודל חדש להתחדשות עירונית בפריפריה: בלי יזם, רק קבלן ביצוע

סמנכ"לית מטה הדיור הציגה בוועידה להתחדשות עירונית בירושלים תכנית למיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי מחוץ לאזורי הביקוש. הרשויות המקומיות יחליפו את היזמים ויתכננו את הפרויקט בעצמן ואף יאגדו את הדיירים, ולאחר מכן יפתחו מכרז לקבלני ביצוע

רחוב הארזים שכונת בית הכרם ירושלים בנייה בניה נדלן נדל"ן (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קבטרו)

מודל חדש של מטה הדיור לקידום התחדשות עירונית בפריפריה: בוועידה הלאומית להתחדשות עירונית שנפתחה היום (ראשון) בירושלים, חשפה מירי כהן, סמנכ"לית מטה הדיור במשרד האוצר, מודל חדש שאמור לייתר את תפקיד היזם בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי בערי הפריפריה, בגלל בעיית אי-הכדאיות הכלכלית דווקא באזורים אלה, המצריכים חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

לקריאה נוספת:
הקניונים בארה"ב פושטים את הרגל - ומה קורה בישראל?
מי רוצה לגור במשאית? מודעות שכירות לא שגרתיות
מי רוצה לקנות את הפנטהאוז של ענבל אור בגבעתיים?

"בשנים האחרונות אנחנו מנסים להגיע לאחוזי רווח של 25% בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, כפי שקורה במרכז הארץ, אבל מהר מאוד הבנו שזה לא יקרה ולמעשה זו נקודת הסתכלות שגויה", אמרה סגניתו של ראש מטה הדיור, אביגדור יצחקי. כהן סיפרה כי טסה לארה"ב כדי לפתח מודל חדש ייעודי ליישובי הפריפריה, כאשר העיקרון המרכזי שלו הוא להוריד סיכונים כדי להוריד אחוזי רווח.

המודל של כהן יוצא מנקודת הנחה שהעולם היזמי אינו מתאים לפריפריה, וצריך לעבור לעולם קבלני הביצוע. במסגרת המודל החדש, רשויות מקומיות יעבדו בשיתוף פעולה עם הרשות להתחדשות עירונית ובעצם יחליפו את היזם בתכנון הפרויקט ובאיגוד הדיירים. לאחר מכן יגישו למכרז "מוצר מוגמר" עבור קבלני ביצוע.

בנוסף ציינה כי גם המודל של פינוי בינוי בעייתי באזורים אלה, ולכן צריך לעבור למודל בינוי פינוי - קודם לבנות ורק אחר כך להרוס את הבניינים הישנים. "אנחנו מקווים בסוף החודש להתחיל לבחור את 2 הערים שבהן יהיה פיילוט ראשוני עם המודל הזה", אמרה כהן, "במקומות שאין בהם כדאיות כלכלית בעולם כבר עוברים למודלים של שותף אסטרטגי - וצריך לעשות את זה גם כאן.

ראש עיריית גבעתיים: "תמ"א 38 היא לא התחדשות עירונית"

מוקדם יותר נערך פאנל בנושא ראייה ארוכת טווח במדיניות של התחדשות עירונית. רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים, אמר בפאנל כי "תמ"א 38 היא לא התחדשות עירונית, היא התחדשות בניינית. מדינת ישראל לא מעוניינת בהתחדשות עירונית. התחדשות זה לקחת שכונה, להרוס אותה ולבנות חדשה. כל עוד אין הסכמי גג לפיתוח תשתיות - זה לא יקרה".

קוניק הוסיף כי "אומרים שראשי ערים עוצרים התחדשות. מה לעשות, ראש עיר נבחר על ידי התושבים שלו, ורוצה לשמור על התושבים שלו. אין לו האינטרסים של מטה הדיור. אין בגבעתיים מטר אחד פנוי, אז איפה נבנה בתי ספר, גנים וכבישים? לשלש את מספר התושבים בתמ"א ולהגיד התחדשות? זה להרוס עיר".

ראש עיריית בת ים, יוסי בכר, סיפר כי "סיימנו 70 בניינים בתמ"א 38 בבת ים, ועוד 100 בניינים בדרך. כל ראש עיר שמסתכל לתושביו בעיניים צריך להיות שם. אנחנו לא סופרים תושבים לפי השקל. בת ים צפופה, אבל צפיפות זה דבר טוב. מנהטן צפופה מבת ים פי 9. התחדשות עירונית היא העתיד, יש בעיות אבל אין ברירה".

עינת גנון, מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, ציינה כי "מחודש ינואר עברנו לעבוד 6.5 אנשים ברשות להתחדשות עירונית. עדיין יש הרבה כלים שאנחנו לא יכולים להפעיל. מצופה מאותם 6.5 עובדים להביא בשורות גדולות. אנחנו פועלים יומם ולילה. העומס הוא רב, אבל אין ספק כשתוקם הרשות, יהיו לנו יותר כלים ותקציבים. 20% מהתחלות הבנייה היו בהתחדשות עירונית, אלו מספרים גבוהים, וזה הישג מדהים. לפני 7 שנים היינו יכולים לחלום על הרגע הזה. צריך להעביר דגש כרגע לפעילות מול התושבים בעלי הנכסים, להעמיד ידע, כלים ובעלי מקצוע".

נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק, השתתף גם הוא בכנס אמר בוועידה כי "גם כיום, שנים רבות לאחר שהחלה המדינה לפעול לקידום התחדשות עירונית, ניצבים ראשי הערים והמועצות המקומיות בראש החסמים לביצוע פרויקטים בתחום הזה. המשימה הראשונה של הרשות להתחדשות עירונית היא הסרת ההתנגדות שלהם. אני אומר את זה בקול רם וברור - אין דרך לאפשר בנייה בכלל והתחדשות עירונית בפרט בלי פתרון לחסם המוניציפלי". עם זאת, הוסיף כי "ראשי הערים צריכים לקבל תמיכה וסיוע מהמדינה".

ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, הביע חשש בנוגע להתחדשות עירונית בפריפריה. "המדינה צריכה לתת לענף הזה עוד כלים. אני חושש שההתחדשות העירונית שלא כוללת את הפריפריה, תגביר את הפערים החברתיים והכלכליים. כיום אוכלוסיות במעמד סוציו- אקונומי נמוך, שגרות בשכונות ישנות במרכז הארץ, כבר יושבות על קופת מזומנים. גם אם הפרויקט שלהם עוד לא אושר, הדירות שלהם כבר שוות הרבה מאוד כסף בגלל פוטנציאל ההתחדשות, ונשאלת השאלה מה יקרה עם תושבי טבריה, בית שאן או קריית שמונה - הערך של הדירות שלהם לא עולה והסיכוי להתחדשות עירונית בשכונות שלהם נמוך".