כשדיירים שומעים את המילים "תמ"א 38" או "פינוי בינוי", הם לרוב מדמיינים כיצד יגדל שטח הדירה בבעלותם. יש הנאחזים בסיפורים של שכנים או מכרים, שזכו להכפלה של שטח הנכס שלהם; אחרים צנועים יותר ומוכנים "להתפשר" על תוספת של מטרים בודדים. אבל מה קורה כאשר בעלי הדירות מבינים שהצעת היזם אינה כוללת הרחבה של הדירה? רבים שוקלים לוותר על התהליך בטענה שהוא אינו משתלם. האמנם רק הגדלת הדירה משתלמת?
זירת ההתחדשות העירונית מורכבת ברובה מפרויקטים בשני מסלולים: תמ"א 38/1 - פרויקטים בהם מחזקים את הבניין, מוסיפים לו בין 1-3 קומות ומשביחים את כלל התשתיות המשותפות; ותמ"א 38/2 או פינוי בינוי - פרויקטים בהם הורסים את הבניין כליל ובונים בניין חדש במקומו.
מנקודת מבטו של היזם, ועל מנת ליצור מוטיבציה אצל בעלי הדירות, השאיפה היא להציע הצעה שבבסיסה יתווספו שטחים חדשים לשטחי הדירות הקיימות. בפרויקטים במתווה של חיזוק הבניין, יתווספו בדרך כלל שטחים אלו בתצורת ממ"ד ומרפסת; בפרויקטים במתווה של הריסה ובנייה, ייקבע גודלה של הדירה החדשה בהתאם לשטח הדירה הקיימת, בתוספת השטח החדש.
מדוע בחלק מהפרויקטים לא ניתן להרחיב את שטחי הדירות?
ישנם אילוצים הקשורים בתכנון, דוגמת גודל או צורת הבניין; מיקומו על שטח החלקה; גודל או צורת המגרש; קרבתו של החלק הבנוי לגבול המגרש או לבניינים בסביבתו; והפקעות קיימות או מתוכננות בשטח החלקה שנתונות להחלטת הרשות המקומית. גורמים אלה אינם מאפשרים את הרחבת שטחי הדירות.
גם כדאיות כלכלית משפיעה על העניין: בתמ"א 38/1 כמעט כל הרחבה שתינתן לבעלי הדירות עד לגבול התוספת (25 מ"ר), תשפיע ישירות על שטחי דירות היזם. על כן, אם התכנון מאפשר להרחיב את שטחי הדירות, לא תהיה מניעה כלכלית לבצע את ההרחבה. במתווה של הריסה ובנייה המצב שונה במקצת, מכיוון שכאשר חברה יזמית בוחנת עסקה, אחד הפרמטרים העיקריים הוא סוגיית חישוב הזכויות, ויישומן במניין הקומות האפשרי על גבי צורת הבניין או שטחי הקומות.
לאחר חישוב מספר המטרים המותרים לבנייה, יש לחלק אותם בין היזם לבין בעלי הדירות, באופן כזה שלבעלי הדירות תהיה מוטיבציה לקידום העסקה, וליזם יישארו מטרים מספיקים על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי. זאת, בהתחשב בעלויות השונות, במקדמי הסיכון, בלוחות הזמנים וברמת המחירים המקובלים באזור.
שטח הדירה לא יגדל - האם בכל זאת כדאי לצאת לדרך?
במסלול תמ"א 38/1, פרט לסוגיית גודל הדירה אין להתעלם מהיבטים כגון חיזוק הבניין; הוספת מעלית; החלפת כלל המערכות הציבוריות; שיפוץ השטחים המשותפים, כגון לובי הכניסה, החלפת מסגרות אלומיניום וכדומה; וכן שיפוץ מערכות, כגון חשמל, אינסטלציה, דודי שמש, מים ואינטרקום. בתרחיש זה, בניין שנבנה בעשורים הראשונים להקמת המדינה יקבל תוספת חיזוק מהותי, כמו גם שדרוג, ושיפור ניכר מבחינה חזותית.
במסלול תמ"א 38/2, גם אם שטח הדירות החדשות לא גדל לאחר שהבניין נהרס, הבנייה החדשה מתבצעת בסטנדרטים ובתקנים אחרים מאלה שהיו נהוגים לפני שנים. בהתאם לת??קינה בת ימינו, אחד החדרים בדירה החדשה הוא הממ"ד; בהיבטי בידוד תרמי ואקוסטי מדובר בשדרוג, הן בקירות החיצוניים והפנימיים והן בזיגוג; המערכות הציבוריות והפרטיות לכל דירה, כגון מים, חשמל, אינסטלציה, תקשורת, כיבוי אש ובטיחות, יוחלפו במערכות חדשות; מרבית היזמים גם מאפשרים לבעלי הדירות חופש פעולה וגמישות בתכנון פנים הדירות; ואחד היתרונות החשובים בבנייה החדשה הוא החניה אשר תתווסף לכל דירה בבניין, אם במרתף ואם במתקן חניה אחר.
הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת מותג עירוני העוסקת ביזום פרויקטים בתחום הנדל"ן והתחדשות עירונית