חוק מיסוי דירה שלישית אמנם נכנס לתוקף, אך לא ברור מה יעלה בגורלו. השבוע ביקשה המדינה דחייה במועד הגשת התייחסותה לעתירה שהוגשה לבג"ץ נגד החוק, ובתחילת החודש החליטה רשות המסים לדחות את מועד הדיווח אליו מחויבים "מרובי הדירות" לעוד מספר חודשים. בינתיים מתוך עשרות אלפי בעלי דירות - רק מאות בודדות מיהרו להיפטר מהן.
מס ריבוי דירות הוא מס שנתי על בעלי דירות מגורים שבבעלותם 3 נכסים ומעלה. המיסוי יחול על כל אחת מהדירות החל מהדירה השלישית, כאשר המס המקסימלי שיוטל החל מ-2017 יעמוד על 1% משווי הדירה עד לתקרה של 18 אלף שקל בשנה, שהם 1,500 שקל בחודש.
לפי ההערכות של משרד האוצר ורשות המסים, ישנם כ-50 אלף איש בישראל שמחזיקים בבעלותם מספר כזה של דירות. המהלך צפוי להניב למדינה הכנסות בגובה של 800 מיליון שקל בשנה, ולמעשה לצנן את ביקוש המשקיעים לדירות כדי להגדיל את ההיצע בשוק לטובת זוגות צעירים ומשפרי הדיור.
בתחילת השנה אישרה ועדת הכספים של הכנסת תקנות נלוות לחוק, לפיהן מי שימכרו את דירותיהם עד חודש אוקטובר האחרון, יקבלו מענק של 85 אלף שקל כנגד מס השבח בגין המכירה, תוך התחייבות כי לא ירכשו דירה נוספת במשך 4 שנים מיום קבלת המענק. הטבה נוספת שנקבעה במסגרת החוק היא אפשרות השקעה למשקיעים של כספי התמורה ממכירת הדירה בפיקדון סגור לתקופה מינימלית הקבועה בחוק עם הטבות מס.
החוק מאפשר לחמוק מהמס?
אבל מעבר להחלטה להמתין ולראות מה יעלה בגורל החוק, נראה כי אחת הסיבות למספר הזעום של מכירות הדירות בידי "מרובי דירות" נעוץ בתופעה שבמסגרתה הורים מעבירים לילדיהם במתנה אחוזים בודדים מדירות - וכך חומקים מהמס. לדברי עו"ד רון ברנט ממשרד עוה"ד רון ברנט ושות' המתמחה בנדל"ן, על פי חוק מי שמחזיק בבעלותו 3 דירות ומעלה, ומעביר 5% לאחד מילדיו במתנה, היקף זכויותיו יורד והוא פטור ממס.
ברנט מסביר כי רשות המסים מכירה במתנה מסוג זה רק בין הורים וילדים (או בין סבים לנכדים). כלומר, מתנה כזו פטורה מתשלום מס רכישה אם לילד אין דירה בבעלותו. "להורים יש תמריץ לתת את הדירות לילדיהם במתנה במקום למכור אותן, משום שהעברת הדירות באופן זה פטורה גם ממס שבח", הוא אומר.
כך למשל, טיפל ברנט בעסקה שבה העבירו הורים לבנם הסטודנט דירה להשקעה שרכשו על שמם בסמוך לאוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע. "הדירה, השלישית במספר עבורם, הועברה במתנה לבן בפטור ממס שבח, הואיל שמדובר במתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובפטור ממס רכישה מאחר שעבור הבן זוהי דירה יחידה", מציין ברנט.
בעסקה אחרת, הוא מוסיף, מכרו בני זוג בני 80 המחזיקים במספר נכסים דירה אחת, תוך ניצול ההטבה של מענק בגובה 85 אלף שקל; ושתי דירות אחרות הועברו במתנה - אחת לבן ואחת לבת. ההורים נשארו עם דירת מגורים ודירה אחת נוספת - ולא ייאלצו לשאת במס.
המבחן הוא האם המתנה היא אמיתית
ברנט מציין כי קיימת תופעה נרחבת בה מנסים הורים, למרות שנתנו דירה במתנה לבן או לבת, לנקוט בצעדים משפטיים על מנת להמשיך לשלוט "דה-פקטו" בדירה המועברת לבן או לבת. "ישנם כמה כלים שבאמצעותם מנסים נותני המתנה, לצד החיסכון במס, להמשיך ולמשוך בחוטים", הוא אומר.
כלי ראשון הוא רישום הערה על צורך בהסכמה: "לטובת ההורים בעלי הדירה נרשמת הערת אזהרה בטאבו, הקובעת שללא הסכמתם מקבל המתנה אינו רשאי לעשות כל פעולה משפטית בדירה. כך ההורה מבטיח שהבן לא יכול למכור או לשעבד את הדירה ללא הסכמתו", מסביר ברנט.
כלי נוסף הוא עריכת צוואה ספציפית ביחס לדירה: "מקבל המתנה מצווה כי לאחר פטירתו תעבור הדירה לנותן המתנה", הוא מוסיף. גם קבלת ייפויי כוח כללי עומדת בפני ההורים. "מדובר בקבלת ייפוי כוח כללי מאת מקבל המתנה, המסמיך את נותן המתנה לטפל בדירה עבור המקבל. רק יש לשים לב שמדובר בייפוי כוח כללי הניתן לביטול ולא בייפוי כוח בלתי חוזר - אחרת רשויות המס יראו בכך משום עסקה".
בנוסף, ממשיך ברנט, ניתן לערוך הסכם בין מקבל המתנה לנותן המתנה, לפיו דמי השכירות ימשיכו להתקבל אצל נותן המתנה. "אדם רשאי להמחות זכות שלו במתנה. אם אני בעל דירה, אבל את דמי השכירות אני רוצה להעניק במתנה לבני, אין בכך כל פסול כל עוד ההמחאה אמיתית", הוא מסביר.
למרות כל האפשרויות הנ"ל, אומר עו"ד ברנט כי "יש להיות ערים לכך שאם הפעולות הננקטות מרוקנות את המתנה מתוכן, רשויות המס יתעלמו מהמתנה ויקבעו כי מדובר בהעברה למראית עין בלבד, על כל המשתמע מכך. ברור שאם מצטברות נסיבות בהן ברור כי העברת הדירה נועדה אך ורק כדי לחמוק ממס, רשות המסים תתעלם מההעברה ולא תכיר בה".
עו"ד רפי שדמי, מומחה בדיני משפחה, מסכים עם הדברים. "אמנם קיימות אפשרויות לנצל את החוק כדי לעשות מניפולציות שונות - אבל צריך לקחת בחשבון כי שימוש בקרובי משפחה לצורך התחמקות ממס, עלול להביא את רשויות המס לראות בכך עסקה למראית עין", הוא מדגיש, "כאשר מדובר באדם בעל הרבה נכסים, שבתקופה מסוימת מעביר באופן מרוכז נכסים לבני משפחה, פעולה לגיטימית כזו עלולה להדליק נורות אצל רשויות המס".
לדבריו, "הרשויות יבקשו להיכנס לדקדוקים ולבחון לא רק בטווח הקצר אלא גם בעוד מספר שנים - האם זו עסקה בדויה או אכן הנכס נכנס לדיווח השוטף של המקבל, לרשויות המס. מניסיוני, כשמדובר בעסקה בתוך המשפחה - יש לקחת בחשבון תגובות שרשרת מבחינת דיני המשפחה. לעתים המקבל נשוי ובפעמים אחרות רווק - אבל גם מצבים אלה הרי יכולים להשתנות. בת נשואה עלולה להתגרש, בן רווק יכול להתחתן - ואז מגיעות דרישות מצד שלישי".