העיריות יגבו היטלי השבחה מיזמי תמ"א 38; הקבלנים: "מהלך שיכשיל אותנו"

ועדת הפנים אישרה תיקון לתמ"א 38 המאפשר לעיריות לדרוש מיזמים כתב שיפוי למקרה שייתבעו. בנוסף אושר סעיף לחוק הקובע כי יוטל היטל השבחה עד 25% על הקומה האחרונה בפרויקט תמ"א שכולל 3.5 קומות. הקבלנים מתנגדים, אך יש גם מי שמברך

בנייה בראש העין, 10 בפברואר 2017 (ראובן קסטרו)
צילום: ראובן קסטרו

תמ"א 38 בכנסת: ועדת הפנים של הכנסת אישרה אמש לקריאה שנייה ושלישית תיקון לתמ"א 38 (תכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה), המאפשר לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה לדרוש מיזמים כתב שיפוי למקרה שייתבעו. מדובר בחקיקה שלראשונה קובעת כי עירייה יכולה לדרוש גיבוי משפטי כזה, המאפשר לגבות מהיזם רטרואקטיבית סכומים שידרשו מהעירייה, אם יתבעו אותה בשל ביצוע הפרויקט (למשל בטענה לירידת ערך של מבנים סמוכים).

במשך שנים היה נהוג שוועדות מקומיות דרשו מיזמים כתבי שיפוי כאלה, כשהרציונל היה שבמקרה של תביעה, לוועדות המקומיות אין תקציב למימון תביעות כאלה; והיזם, שהוא הגורם שאמור להרוויח מהעסקה, צריך לקחת בחשבון מראש אפשרות של תביעה. לפני כ-3 חודשים קבע בית המשפט העליון שהנוהל הזה חייב להיות מעוגן חוקית. הצעת חוק פרטית להסדרת ההסדר של ח"כ דודי אמסלם עברה בשבוע שעבר בהצעה טרומית, ומכיוון שהממשלה הגישה הצעת חוק זהה משלה, אוחדו שתי הצעות החוק.

לקריאה נוספת:
"בעל הבית סתם את הניקוז וסירב לתקן". סיפורי הזוועות של שוכרי הדירות
בין ערים: אושר המגדל הגבוה בישראל שיכלול 100 קומות
צפו: בניין הרכבת מול קניון רמת אביב נהרס לטובת פרויקט בוטיק

תיקון נוסף שאושר אמש קובע כי העירייה יכולה לגבות היטל השבחה (תשלום על עליית ערך הנכס) בפרויקטים של תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש). התיקון קובע כי עיריות יוכלו לגבות היטל בשיעור של עד 25% מהזכויות הנוספות שאושרו לבנייה כתוספת לבניין הישן. בוועדת הפנים הסבירו כי מטרתו לשחרר פרויקטים של תמ"א 38 שלא אושרו בוועדות המקומיות, בשל טענתן של עיריות שהן לא מקבלות היטל השבחה (פרויקטים מסוג זה פטורים מהיטל השבחה).

כששונה החוק, והתיר ליזמים להוסיף לפרויקטים 3.5 קומות, טענו הרשויות המקומיות כי החובה לפיתוח האזור ולהוספת שירותים לדירות ולדיירים הנוספים מוטלת עליהן, אבל בשל הפטור מהיטל השבחה הן לא מסוגלות לספק זאת. בשל כך נמנעו בוועדות המקומיות לאשר פרויקטים של תמ"א 38.

"רצינו לשחרר את החסם הזה", אמר יו"ר הוועדה אמסלם, "ולכן בתיקון לחוק שאישרנו אפשרנו לעיריות להטיל היטל השבחה של עד 25% רק על הקומה האחרונה. עדיין, מי שיוסיף 2.5 קומות יקבל פטור מהיטל ההשבחה, אבל מי שיבנה 3.5 קומות ישלם היטל השבחה של עד 25% על הקומה האחרונה. העיריות רצו היטל השבחה של 50% והוועדה התירה היטל עד 25%, כשהעירייה יכולה לתת הנחות ולגבות פחות".

בניין ברחוב פופל 1 בראשון לציון (דרור עינב)
צילום: דרור עינב

בהתאחדות הקבלנים מתנגדים, אך יש גם מי שמברך

במכתב ששלח עו"ד אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ (הקבלנים), ליו"ר מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי, הוא הציג את התנגדות ההתאחדות: "בשטח אנו נתקלים בקשיים להוצאה לפועל של פרויקטי תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובנייה מחדש", כתב, "לצערנו, ניתן לראות רשויות המקומיות (שבעבר תמכו בפרויקטים אלה) מדרבנות האחת את השנייה להימנע מקידום פרויקטים, להתאגד ולנסות לייצר לחץ אשר יוביל לתוצאה של מתן אפשרות לגביית היטלי השבחה בגין זכויות התמ"א".

הוא הוסיף: "השימוש באמתלה לפיה תיקון 3א' מעניק יותר זכויות מבעבר, ולכן יש לגבות השבחה, אינו אלא הטעיה - שכן בעבר אותן רשויות לא גבו השבחה בעבור נוסחת חישוב שהניבה זכויות בנייה גדולות מאלה שנקבעו לאחר התיקון. גביית היטלי השבחה בפרויקטי תמ"א 38 תכשיל את ביצועם במרבית יישובי הארץ. את זה, ככל הנראה, יודעות גם הרשויות המקומיות, שביקשו בעבר להביא לביטול כליל של התמ"א".

בן שמעון מנה את התרומות של תמ"א 38 למדינה: "פרויקטי תמ"א 38 תרמו לבדן ב-2016 כ-4,500 יחידות דיור חדשות. יתרה מכך, כפועל יוצא של פרויקט תמ"א 38, המדינה מקבלת הכנסות ממיסוי (ישיר ועקיף) של מאות אלפי שקלים לכל יחידת דיור חדשה". הוא הודה כי בהתאחדות ערים לצרכי הרשויות המקומיות בכל הקשור לתקצוב תשתיות ומוסדות ציבור הכרחיים, לאור הגדלת הציפוף העירוני: "משיחות שניהלנו מול מספר רשויות מקומיות עולה שהצרכים המקומיים הם בשיעור של 50-75 אלף שקל ליחידת דיור חדשה".

לפיכך ציין כי בעיני ההתאחדות, הפתרון הוא לחתום מול הרשויות המקומיות הסכמי גג להתחדשות עירונית. "אחרי שנה של קיפאון בהוצאה לפועל של פרויקטי תמ"א 38 בהמתנה לתיקון 3א', השוק נתקל בהקפאה יזומה של הרשויות המקומיות. ביכולתך להביא לתיקון המצב, שבימים אלה פוגע בכולם - בבעלי דירות במבנים ישנים ורעועים; ביזמים ובקבלנים שהשקיעו את מיטב כספם ומרצם על מנת להגיע לשלב בקשות להיתר בנייה; וכמובן גם במאמצי המדינה, אשר בעלת אינטרסים לאומיים בפרויקטים חשובים אלה לבד מתרומת פרויקטים אלה להגדלת היצע הדיור הכללי", הוא סיכם בפנייתו ליצחקי.

מנגד, ישנם קבלנים שדווקא מברכים על המהלך. אלון מידן, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת הבנייה בוני בניין, סבור שכדי "לא לעצור את קטר ההתחדשות העירונית, הפתרון הנכון והריאלי הוא לייצר מציאות שבה רשויות מקומיות מקבלות גם הן חלק מהעוגה הכלכלית. מספיק אפילו להקצות אחוזים בודדים על כל פרויקט תמ"א 38 שמקודם, או לחלופין תגמולים על כל דירה שקמה. אם משהו מזה לא יקרה, ההתחדשות העירונית תתחפר בבוץ הביורוקרטיה המוניציפלית".