אורי ירש דירה מהוריו והעביר את הזכויות בה על שמו. הוא נמנע מלהשכיר את הדירה מטעמים רגשיים, ולא שינה את דעתו גם לאחר שהחליט להתגורר בחו"ל במסגרת רילוקיישן, והדירה נותרה ריקה. ואולם כשהגיע אורי לביקור בארץ לאחר שנה שבה שהה בחו"ל גילה לחרדתו, כי בדירת אמו המנוחה השתכנה משפחה שאינו מכיר. מבוהל שלף אורי נסח טאבו של הדירה, אך גילה לחרדתו כי המשפחה שפלשה לבית אמו נרשמה לא מכבר כבעלת הזכויות בדירה, וכי שמו, נמחק לחלוטין מהרישום בטאבו.
אם הסיפור הזה נשמע לכם דמיוני, כדאי להישיר מבט למציאות בישראל. למעט השם, אורי, מדובר במקרה אמיתי, שנידון בבית המשפט המחוזי ובהמשך בפני בית המשפט העליון במסגרת ערעור, וחושף טפח נוסף משלל הבדיקות שרוכשי הדירות בישראל צריכים לערוך לפני רכישת דירה.
מתברר כי דירות נטושות או מגרשים שבעליהם הרשומים הלכו לעולמם לפני שנים, חשופים לפעולות עוקץ, שבהן הבעלות על הנכס מועברת לצדדים שלישיים, מבלי שהרוכשים יודעים שהנכס שרכשו כלל לא מצוי בידי מי שמציג את עצמו כמוכר. פעולת המרמה מתגלה בדרך כלל בשלב מאוחר - לאחר שכבר רשומה הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכשים; במקרים קשים יותר - רק לאחר שהושלמה העסקה והבעלות על הנכס הועברה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), על שם הרוכשים; ובמקרים נדירים, לאחר שהבעלים "החדש" העביר את הנכס לצד רביעי.
מי הבעלים האמתי?
ללא כל קשר לשלב שבו מתגלה פעולת המרמה נשאלת השאלה מי הבעלים החוקי של הדירה: האם זהו הבעלים המקורי של הנכס, או מי שרכש את הנכס בהמשך, מבלי שהיה שותף למעשה המרמה של הנוכל שבתווך?
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון", נכתב ב"תקנת השוק" במקרקעין, המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין. רבים סוברים כי אם צד שלישי רכש נכס מקרקעין ב"תמורה מלאה", כלומר אם שילם לנוכל לפי שווי השוק של הנכס, ו"בתום לב", כך שלא ידע על מעשה המרמה של מי שהציג את עצמו כ'שלוחו' או 'נציגו' של המוכר - יכול על פי החוק להשאיר בידיו את הנכס שרכש. בפועל, לא כך הם פני הדברים.
בית המשפט העליון פסק לא פעם כי "תקנת שוק" מקנה הגנה רק לקונה שהסתמך על המרשם בטאבו והוטעה בגין שגגה פנימית שנפלה במרשם לגבי זהותו של בעל הזכויות במקרקעין. התקנה לא מעניקה הגנה לקונה שהסתמך על פגמים חיצוניים למרשם. לכן, מי שרכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים דרכונים, תעודות זהות או יפויי כוח שהם מזוייפים, לא זכאי להגנת תקנת השוק, גם אם השלים בתום לב את העסקה ברישום בטאבו.
במקרה של אורי, לדוגמה, קבעו בית המשפט המחוזי ולאחריו בית המשפט העליון, כי על בני המשפחה שרכשה את הדירה להשיב אותה לבעליה המקוריים, למרות שביצעו את עסקת הרכישה מבלי לדעת כי הצד השני מתחזה. בית המשפט נימק את קביעתו בכך שעל הרוכשים היה לבדוק כנדרש את תעודת הזהות שהוצגה בפניהם.