פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      רגע לפני סיום החגיגה: כמה הרוויחו משקיעי הנדל"ן ב-2016?

      המשקיעים נהנו מתשואות לא רעות על הנכסים שלהם ב-2016, אבל ההערכות הן שצעדיו של משה כחלון צפויים לחנוק ב-2017 את הכדאיות הכלכלית של משקיעי הנדל"ן. בדיקה של מדלן חושפת איפה וכמה הרוויחו השנה הכי הרבה?

      רגע לפני סיום החגיגה: כמה הרוויחו משקיעי הנדל"ן ב-2016?

      על פי הערכות גוברות בשוק הנדל"ן, מדיניותו של שר האוצר משה כחלון צפויה להשיג את מטרתה בשנת 2017 ולכווץ בעתיד הקרוב עוד יותר את פלח המשקיעים בשוק. העלאת מס הרכישה על דירה שנייה, מס דירה שלישית הכולל תמריצים למי שימכור את דירתו, לצד העובדה כי מסתמנת עלייה מתונה יותר בשוק – כל אלו צפויים להביא לכך שבשנת 2017 ההשקעה בנדל"ן תהיה כנראה הרבה פחות משתלמת.

      לקריאה נוספת:

      היזמים שמנהלים 600 דירות: "לא כדאי יותר להשקיע בנדל"ן בארץ"
      עשירים ומהססים: שוק דירות היוקרה בישראל מתקרר
      קניתם דירה בסילבסטר 2015? תראו בכמה אתם יכולים למכור היום
      עירייה של איש אחד: "הצבעה" על 70 מיליון שקל

      אלא ששנת 2016 היתה ככל הנראה שנה לא רעה כלל עבור מי שבחר להשקיע את כספו בדירה. בשנה החולפת האמירו מחירי הנדל"ן בשיעור של 8%-10% ובדיקה מיוחדת של אתר מדלן חושפת כי במרבית הערים נהנו המשקיעים מתשואות בשיעור ממוצע של כ-4% על שכר הדירה, ומתשואות מרשימות על ההון – שנגזרות מהעלייה המתמשכת במחירים.

      כך למשל, התשואה על דמי השכירות על דירה ממוצעת להשקעה באשקלון עמדה בשנת 2016 על 4%, לצד תשואה דומה שהניבו נכסים בבאר שבע ורמלה. מי שבחר להשקיע את כספו בנכס מגורים בעיר אשדוד, נהנה על פי הבדיקה מתשואה של 3.5% על שכר הדירה. עם זאת, משקיעים שבחרו לרכוש נכס להשקעה בלב אזורי הביקוש – גבעתיים ותל אביב – נהנה מתשואות נמוכות בהרבה על שכר הדירה: 2.7% בלבד בגבעתיים ו-2.8% בתל אביב.

      תשואה על השקעה בדירה בערים השונות (עיבוד תמונה)
      (צילום: ראובן קסטרו)

      התשואות על שכר הדירה חושבו על בסיס ממוצע של דירות 3 חדרים יד שנייה בערים. כך למשל, מחירה של דירת 3 חדרים ממוצעת באשקלון עומד על פי הנתונים על כ-740 אלף שקלים, בעיר רמלה דירה דומה תעלה כ-804 אלף שקלים, באשדוד כ-1.16 מיליון שקלים ואילו בבאר שבע מחירה של דירה כזו יעמוד על כ-675 אלף שקלים. מחירה של דירת 3 חדרים יד שנייה ממוצעת בתל אביב עם זאת, עומד על כ-2.15 מיליון שקלים ובגבעתיים מחירה של דירה דומה הוא כ-1.8 מיליון שקלים.

      אם מצרפים את העובדה שבכל היישובים המרכזיים שבהם נרכשו דירות בישראל גם נרשמה עליית מחירים גבוהה – הרי שהמשקיעים הרוויחו גם תשואה על ההון, כלומר שווי הנכסים שברשותם עלה משמעותית. בהיבט זה אמנם קשה להתייחס לנתוני 2016 במנותק מאורך חייו הכולל של הנכס, ובכל זאת, אם חלק מהמשקיעים יבחרו למכור את נכסיהם בשנה הקרובה בשל מדיניות האוצר – הרי ששנת 2016 היוותה עבורם במובנים רבים השקעה טובה.

      רוה איתן, סמנכ"ל המחקר במדלן ציין כי "מדובר בתשואה גבוהה מאוד, ודאי ביחס לאפיקי ההשקעה החלופיים. כך, למשל, פיקדון בנקאי או השקעה באג"ח ממשלתי הניבו למשקיעים תשואה של פחות מ-1%, בעוד מדד תל אביב 100 ירד בכ-2.5%. בנוסף, מכיוון שמרבית המשקיעים מממנים את הרכישה בסיוע של משכנתא, כלומר השקעה ממונפת, התשואה המעשית על ההון העצמי של הרוכש הייתה במקרים רבים אף גבוהה מ-20%".

      החגיגה נגמרת?

      עם זאת, כאמור, החגיגה של משקיעי הנדל"ן בשנים האחרונות צפויה על פי ההערכות להסתיים בשנת 2017. בראיון שנתנו לאחרונה מייסדי ובעלי חברת ניהול הדירות SDB, דן ליברמן ושרוליק חנוך לוואלה! חשפו השניים כי בדיקה כלכלית מקיפה שבוצעה בחברה מצאה כי התשואה כיום להשכרת דירה בפריפריה עומדת על 3.5% ברוטו לכל היותר בערים כמו באר שבע וחיפה הנחשבות לעוגן בעיני משקיעים, זאת בעוד עלות המימון הממוצעת בבנקים למשכנתאות עומדת על 3.8% ומוסיפה לעלות בהתמדה בין היתר בעקבות העלאת הריבית בארה"ב. התוצאה היא שמי שרוכש דירה להשקעה בונה, לדבריהם, רק על רווחי הון שאין הכרח שיגיעו גם בעתיד הקרוב.

      במסגרת התחשיב שנערך בחברה, נלקח בחשבון גם מס הרכישה המוטל בעת רכישה דירה שנייה להשקעה שעומד על 8% ומפחית למעשה כ-1% בתשואה ברוטו - עבור מי שרוכש דירה לטווח בינוני של 8 שנים.

      "אם לוקחים בחשבון את המס על רכישת דירה להשקעה, מי שירכוש כיום דירה להשקעה בישראל עלול לסבול מתשואה שוטפת שלילית, כשרווחי הון משמעותיים תלויים בספק רב. כלומר הוא יוציא כסף מכיסו בכל חודש כדי לממן את רכישת הדירה ושכר הדירה לא יצליח לממן את החזרי המשכנתא. אנחנו מציינים כי המספרים הללו נכונים לערים כמו באר שבע, כך שאם לוקחים בחשבון רכישת דירה להשקעה באזור המרכז, הכדאיות יורדת משמעותית".

      מהתחשיב שבוצע ב-SDB עולה התרחיש הבא: מחיר דירה ממוצעת להשקעה בבאר שבע שעומד כיום על 750 אלף שקל + מס רכישה שעומד על 8%, לצד עלויות עסקה נוספות של 2% (הכוללות עורך דין ודמי תיווך) מביא את התשואה השוטפת נטו על 3.2%, וזאת לפני תיקונים ומיסים נוספים כמו מס על דירה שלישית.

      איתן מציין עם זאת כי משקיעים שרוכשים דירות לטווח של עשרות שנים, לרוב פחות רגישים לשינוי תקופתי בשווי הנכס. ככלל הם מתרכזים יותר בתשואת שכר הדירה, שצפויה להמשיך ולעמוד בשנים הקרובות בטווח של כ-2%-4% עם רמת סיכון נמוכה יחסית, ועדיין גבוהה יותר מהחלופות של האפיקים הסולידיים בבנק ושוק ההון".