בגיל 22 דן ליברמן ושרוליק חנוך עשו את מה שהיום רבים מהישראלים מצטערים שלא עשו: הם גייסו סכום של כ-120 אלף שקל ורכשו דירה להשקעה בעיר באר שבע. בעשור שחלף מאז, כשהם בתחילת שנות ה-30 לחייהם, מנהלים כיום ליברמן וחנוך את SDB חברת ניהול הדירות הגדולה בישראל, המחזיקה במלאי של כ-600 דירות בארץ, לצד כ-400 דירות נוספות שאותן מנהלים השניים עבור משקיעים בשוק השכירות באטלנטה.
אלא שפעילותם הנמרצת של השניים בתחום השקעות הנדל"ן בישראל, הולכת ומקבלת תפנית אסטרטגית בתקופה האחרונה, ככל שצעדיו של משרד האוצר נגד ציבור משקיעי הנדל"ן בארץ הולכים ומחריפים. בראיון ראשון לוואלה! NEWS חושפים השניים כי בכוונתם לצמצם את פעילותם בישראל בתקופה הקרובה ומציינים כי מחקרים שבוצעו במחלקה הכלכלית מבהירים כי כבר אין כדאיות כלכלית בהשקעה נדל"נית בישראל.
"השוק יותר חזק מכולנו. אי אפשר להמשיך להילחם בשוק, כשהמחירים ממשיכים לעלות והתשואות יורדות. המאמצים להוציא את המשקיעים יורדים כי ההון הנדרש גבוה, התשואות נמוכות, המיסים עלו והכל יחד גרם לכך שהשקעות נדל"ן אינן אטרקטיביות כיום. היום, צריך שהמחירים יעלו בלפחות 10% כדי שההשקעה בכלל תתאזן אפילו לפני רווח, משום שעל רכישת דירה להשקעה צריך להוסיף עוד 8% מס רכישה וגם לקחת בחשבון עלויות של עורך דין ושיפוץ הנכס ולכן אם השוק לא עולה בלפחות 10% אין טעם ברכישה", הם אומרים בראיון מיוחד לאולפן וואלה! NEWS.
לדבריהם, שוק הנדל"ן הישראלי הגיע לנקודת מפנה: "השוק לא עולה לעד, הרבה אנשים לא זוכרים שבעבר השוק ירד והיום אנחנו רואים שהשוק עבר את השיא שלו, יש נורות אדומות וצריך להתחיל להסתכל עליהן. רואים שהמשקיעים משקיעים פחות ואנשים מחפשים אלטרנטיבות. השוק חזק מאיתנו. לא באנו להילחם ואנחנו מחפשים אלטרנטיבות כדאיות יותר. אם היום האלטרנטיבה היא להשקיע בחו"ל בשווקים שבהם התשואות טובות יותר אז אנשים ייקחו את הכסף שלהם וייצאו למקומות כדאיים יותר".
התשואה על השכרת דירה בפריפריה - 3.5% ברוטו
השינוי האסטרטגי שעליו מצהירים השניים משמעותו צמצום בהדרגה של מאמצי השיווק לרכישת דירות להשקעה בישראל, והגברת הפעילות ביזמות בארה"ב בתחום הנדל"ן המניב והפרויקטים היזמיים. כיום מעורבת החברה בפרויקטים יזמיים בניו יורק ולוס אנג'לס, הכוללים כ-150 יחידות דיור.
שינוי זה מגיע על רקע בדיקה כלכלית מקיפה שבוצעה בחברה במסגרתה נמצא כי התשואה כיום להשכרת דירה בפריפריה עומדת על 3.5% ברוטו לכל היותר בערים כמו באר שבע וחיפה הנחשבות לעוגן בעיני משקיעים, זאת בעוד עלות המימון הממוצעת בבנקים למשכנתאות עומדת על 3.8% ומוסיפה לעלות בהתמדה בין היתר בעקבות העלאת הריבית בארה"ב. התוצאה היא שמי שרוכש דירה להשקעה בונה, לדבריהם, רק על רווחי הון שאין הכרח שיגיעו.
במסגרת התחשיב שנערך בחברה, נלקח בחשבון גם מס הרכישה המוטל בעת רכישה דירה שנייה להשקעה שעומד על 8% ומפחית למעשה כ-1% בתשואה ברוטו - עבור מי שרוכש דירה לטווח בינוני של 8 שנים. "אם לוקחים בחשבון את המס על רכישת דירה להשקעה, מי שירכוש כיום דירה להשקעה בישראל עלול לסבול מתשואה שוטפת שלילית, כשרווחי הון משמעותיים תלויים בספק רב. כלומר הוא יוציא כסף מכיסו בכל חודש כדי לממן את רכישת הדירה ושכר הדירה לא יצליח לממן את החזרי המשכנתא. אנחנו מציינים כי המספרים הללו נכונים לערים כמו באר שבע, כך שאם לוקחים בחשבון רכישת דירה להשקעה באזור המרכז, הכדאיות יורדת משמעותית".
מהתחשיב שלהם עולה התרחיש הבא: מחיר דירה ממוצעת להשקעה בבאר שבע שעומד כיום על 750 אלף שקל + מס רכישה שעומד על 8%, לצד עלויות עסקה נוספות של 2% (הכוללות עורך דין ודמי תיווך) מביא את התשואה השוטפת נטו על 3.2%, וזאת לפני תיקונים ומיסים נוספים כמו מס על דירה שלישית.
"לא נעלה את דמי השכירות"
"בתחילת הפעילות שלנו בישראל רכשנו דירות במחיר של 30 אלף דולר, או 150 אלף שקל בלבד במונחים של היום. כיום, דירות דומות נמכרות במחיר של 700 אלף שקל, גידול של פי 4 במחיר של אותה דירה, להערכתנו עליות ערך כה משמעותיות לא יחזרו על עצמן בישראל בשנים הקרובות. לפני עשור דירה שנרכשה ב-150 אלף שקל הניבה תשואה משכירות של 10% וכיום אותה דירה מניבה תשואה של 3.5%", מציינים ב-SDB.
עם זאת, מייסדי החברה מצהירים כי ימשיכו לנהל עבור משקיעיהם בישראל את הנכסים הקיימים וכי לא יעלו את שכר הדירה בעקבות המס החדש. "אני אומר חד משמעית החוק החדש לא ישפיע על הדיירים שלנו בבאר שבע, לא נעלה את דמי השכירות בדירות שאנחנו מנהלים והודענו זאת ללקוחותינו", מצהיר חנוך.