פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      לאן נעלמו 400 דירות מדוח הלמ"ס?

      משה כחלון נלחם לתת ללמ"ס את הבלעדיות על פרסום נתונים שוק הדיור – בטענה כי זהו הגוף האמין והמדויק ביותר. אלא שמעיון בדוחות הלמ"ס עולה כי בדוח אחרון "נעלמו" כ-400 דירות. הלמ"ס: "בתהליך קליטת הנתונים ישנם בניינים שנרשמים פעמיים"

      לאן נעלמו 400 דירות מדוח הלמ"ס?

      בחודשים האחרונים נאבק שר האוצר משה כחלון על מנת להעניק ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה את המעמד הבלעדי לפרסום נתוני שוק הדיור. במשרד האוצר התעקשו כי הלמ"ס הינו הגוף המדויק והאמין ביותר לפרסום מדדים וכי אין צורך במדדים נוספים – צעד שביקש להצדיק את ביטול סקירתו של השמאי הממשלתי. אלא שמעיון בדוחות האחרונים שפרסמה הלמ"ס עולה כי כ-400 דירות שנבנו על ידי קבוצות רכישה, נספרו בטעות על ידי הלשכה ותוקנו על ידה בדו"ח שפורסם רק כשלושה שבועות לאחר מכן.

      לקריאה נוספת:

      קניתם דירה בסילבסטר 2015? תראו בכמה אתם יכולים למכור היום
      עירייה של איש אחד: "הצבעה" על 70 מיליון שקל
      ענבל אור בסרטון קשה לצפייה: "ניסו לרצוח אותי, סיממו אותי ואת

      הדו"ח המקורי, שפורסם ב-12 לדצמבר 2016, כלל בין השאר נתון בנוגע להיקף התחלות הבניה בקבוצות רכישה בין החודשים ינואר עד אוקטובר 2016 ובו נכתב כי בתקופה זו החלה בנייתן של 3,230 דירות - דירה אחת לכל 7.6 דירות שמכרו קבלנים.

      ואולם בדו"ח מאוחר יותר, שפרסמה הלמ"ס ב-10 בינואר צוין כי הנתונים בנושא זה תוקנו. על פי הדוח החדש, היקף התחלות הבניה בקבוצות רכישה בין החודשים ינואר עד נובמבר 2016 (תקופה ארוכה יותר מהדוח הראשון) עמד על 2,860 דירות בלבד – כלומר 370 דירות פחות מהדוח הראשון. ,על פי נתונים מתוקנים, בתקופה זו, החלה בנייתן של כ-2,860 דירות בקבוצות רכישה - דירה אחת לכל 9.5 דירות שמכרו קבלנים", נכתב.

      שמאי המקרקעין והכלכלן ירון ספקטור, מתח ביקורת חריפה על הטעות ואמר כי "טעות שכזו יש בה כדי להטות ולהטעות את השוק. לצערי אף שהלמ"ס נבחר לגוף הממשלתי הבלעדי שיפרסם את מחירי הדיור, בחודשים האחרונים נחשפנו למספר סתירות ושינויי מגמה שפרסמה הלשכה". ספקטור מציין כי כאמור אין זו הטעות הראשונה שנמצאה בדוחות הלמ"ס. בספטמבר 2016 למשל, שינתה הלשכה בדיעבד נתונים הנוגעים להתחלות בנייה ברבעונים קודמים. על פי השינוי שבוצע, התגלה לפתע כי במהלך 2015 נבנו יותר דירות ממה שפורסם קודם לכן.

      "בחינת הרבעונים הקודמים מלמדת כי הלמ"ס עדכנה את כל הדוחות הרבעוניים של 2015 כלפי מעלה, וכך הפיקה עוד אלפי דירות שנבנו במהלך אותה שנה", מסביר ספקטור. "בחינת דוחות אלה מלמדת בין היתר כיצד משתנים הנתונים מפרסום לפרסום. מאז ומתמיד היה הלמ"ס גוף עתיר מידע המתפרסם פעם בחודש, פעם ברבעון, כל חצי שנה וכל סוף שנה. הנתונים אינם בהכרח מסודרים, וחוסר הארגון לצד עומס הנתונים מאפשר לשלוף כל מיני מספרים והערכות שיש בהם כדי להיטיב עם מקבלי החלטות", אומר ספקטור.

      "קושי לאחד את הנתונים"

      ספקטור אומר עוד כי "מנתוני הלמ"ס קשה להבין עוד האם מחירי הדירות עולים או יורדים. בנובמבר 2016 למשלה, דיווחה הלמ"ס על עליה במחירי הדירות בשיעור של אחוז. עם זאת, בחינת מחירי הדירות הממוצעים ברמה הרבעונית באותו דוח, משנה את התמונה".

      "בשנת 2015 היקף התחלות הבניה בקבוצות רכישה עמד על 2620 דירות בלבד, בעוד שנכון לנובמבר 2016 מדובר בקצב בניה של 2860 דירות. ", מציין גיל עובדיה, מנכ"ל-שותף בחברת Ewave Nadlan, המתמחה בייזום וניהול פרויקטים לבנייה וקבוצות רכישה.

      "הנתונים ל-11 החודשים הראשונים של 2016 מראים כי נרשמה עלייה בקצב ייצור הדירות של קבוצות הרכישה ביחס לכלל השוק. בבדיקה כלל ארצית נמצא כי שיעור קבוצות הרכישה הגיע לכ-11% מכלל השוק – דירה אחת לכול 9.5 שמכרו קבלנים. זאת לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אז דובר על דירה אחת לכל 14.5 שבנו הקבלנים. מדובר בנתונים מעודדים בעיקר בהתייחס על מה שעבר על שוק זה בשנה האחרונה, כהעלאת מס הרכישה על משקיעי הנדל"ן והתפוצצות פרשת ענבל אור".

      ומה אומרים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה? מהלשכה נמסר בתגובה לידיעה כי "בעמוד הראשון של הדו"ח רשום כי הנתונים לשלושת החודשים האחרונים חלקיים בלבד ועשויים להשתנות במידה ניכרת. שנית, הנתונים המקוריים חשופים לעדכונים רטרואקטיביים הן בשל פיגור בדיווח על היתרי בנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, פיגור באיתור המדווחים על מכירת הדירות החדשות, ביטול עסקאות שדווחו בעבר או ביטול בניינים שנמצאו כפולים".

      בתגובה הלמ"ס נכתב בין השאר כי קיים קושי לאחד את הנתונים המגיעים ממקורות שונים וכי בתהליך נקלטות, לעיתים, רשומות כפולות לגבי אותו בניין. "קיימים שני סוגים עיקריים של כפולים: פער בין נתוני הבנייה המתקבלים ממשרד הבינוי והשיכון, לבין יתר הנתונים המתקבלים דרך הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. קליטת הנתונים הכפולים נובעת מתזמון שונה של קבלת הנתונים עבור שתי המערכות ומהקושי הקיים בזיהוי - בהיעדר מזהה משותף חד ערכי", לשון התגובה.

      תגובת הלמ"ס חושפת כי למעשה נכון להיום שורר בלבול רב בכל הנוגע לאיסוף הנתונים על שוק הדיור: "בתוך נתוני הבנייה בסקר המעקב של הלמ"ס, מצד אחד ניתנים יותר מהיתר בנייה אחד לאותו בניין בעיתויים שונים ומזהים שונים עבור חלקים שונים שלו, כגון, חפירה, קומת חניון תת קרקעית, קומות על פני הקרקע(, ומצד שני ניתן היתר בנייה אחד עבור קבוצת בניינים באותו אתר, ללא מזהה בניין. כמו כן, מו?צאים היתרים חדשים עבור שינויים במספר הדירות בבניין או בשטח שלו, ללא ציון קשר ודאי להיתר הבנייה המקורי, הנמצא בשלבי בנייה ובמעקב של הסקר של הלמ"ס".

      בלמ"ס הבהירו כי ניכוי הכפולים מתבצע לעתים באיחור רב וגורם לעדכון משמעותי של נתונים שפורסמו בעבר. הסיבה לעדכון הנתון בדוח אחרון קשורה לזיהוי וביטול רשומות של בניינים שנמצאו כפולות. אנו סבורים כי עדיף נתון מעודכן, מאשר נתון "סופי", שמתעלם ממידע חדש שהתקבל אחרי פרסומו".

      עוד נמסר מהלמ"ס כי "מיותר לציין שהלמ"ס שואפת לצמצם עד כמה שניתן את עדכון הנתונים המתקבל מגורמים חיצוניים ומהווה מידע חדש, אך את חלקם כמעט בלתי ניתן למנוע. צר לנו על הניסיון ליצור כותרות על חשבון עבודת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, תוך פגיעה ביושרה, במקצועיות, באמינות ובמהימנות שעומדים ביסוד עבודתה מאז הוקמה, ומקנים לה הערכה רבה והכרה בינלאומית בגופים האמונים על סטטיסטיקה רשמית כגון ה-OECD, קרן המטבע הבינ"ל, האיחוד האירופי, הוועדה הכלכלית האירופית של האו"ם ועוד".