המהלך המרכזי של הממשלה בשנה החולפת לשיווק דירות מוזלות, הכניס במידה רבה את שוק הדיור הישראלי למעין הגרלה לאומית. על פי הנתונים, כ-75,000 ישראלים נרשמו כזכאים לתוכנית וכ-6,000 מהם נרשמו כבר להגרלות השונות שאותם הוציאה לדרך המדינה ברחבי הארץ.
מלבד הפער בין מספר הזכאים למספר המקומות בהגרלות, הרי שהסיכוי לרכוש דירה שמחירה נמוך לעתים בכ-30% ממחיר השוק, דחף ישראלים רבים לנסות ולזכות באפשרות גם אם לעתים סיכויי הזכייה שלהם היו דומים יותר לסיכויי הזכייה בהגרלה בלוטו. כך למשל, בראשון לציון העיר המבוקשת ביותר עד כה בהגרלות מחיר למשתכן - נרשמו הזכאים לשבעה פרויקטים שונים בתוכנית מחיר למשתכן כאשר באחד הפרויקטים התמודדו 24,232 זכאים על 24 דירות בלבד: כלומר 1,010 זוגות לכל דירה.
הנתונים הללו, שעולים מניתוח שביצעה חברת אלדר שיווק לנתוני ההגרלות בתוכנית "מחיר למשתכן" חושפים כי אם בוחנים את ממוצע הנרשמים להגרלות בעיר (על פני כל הפרויקטים המוזלים שייבנו בראשון לציון) עולה כי מדובר ב-400 מתמודדים על כל דירה בעיר. כלומר, 399 זוגות צעירים בראשון לציון נשארו עם אישור הזכאות בלבד.
הנתונים הרשמיים מצביעים על כך שעד כה הוגרלו בפועל (הגרלות שהסתיימו) 6,271 דירות במסגרת מחיר למשתכן. אולם מהבדיקה שבוצעה בנושא עולה כי הביקוש להגרלות אינו מושפע בהכרח ממיקום הדירה ביחס למרכז הארץ או מהמחיר הסופי למ"ר. כך למשל, הסיכוי לזכייה בדירת "מחיר למשתכן" בטירת הכרמל עמדו על מספרים ממוצעים דומים לאלו שנסגרו בראשון לציון: עם 363 מתמודדים על כל דירה.
לעומת זאת, בעיר לוד, על אף מיקומה הקרוב יחסית למרכז הארץ, התמודדו 17.3 זוגות בממוצע על כל דירה, לא רחוק מהממוצע שנרשם בעיר הדרומית שדרות שבה ממוצע נרשמים על כל דירה עמד על 14.4. בעפולה ובבית שמש למשל, הביקוש היה גבוה בהרבה: בבית שמש התמודדו 293 חסרי דירה בממוצע על כל דירה ואילו בעפולה 230 זוגות צעירים על כל דירה.
כאמור, גם המחיר למ"ר לא נראה כגורם משמעותי: דווקא המכרזים היקרים יותר למ"ר כמו בראשון לציון ורעננה (כ-11 אלף שקל למ"ר בראשון לציון ו-16.3 אלף שקל למ"ר ברעננה) היו מבוקשים יותר לעומת הפרויקטים הזולים יותר בהם ירוחם או דימונה (6.6 אלף שקל למ"ר בירוחם ו-6.8 אלף שקל למ"ר בדימונה). בפרויקט אחד למשל בראשון לציון נרשמו 31,967 זוגות צעירים שהתמודדו על 48 דירות בלבד סיכוי של 1 ל-666 לעומת ירוחם, שם התמודדו 4,174 זוגות צעירים על 154 דירות במחיר למשתכן. כלומר, סיכוי של 1 ל-27.1 זוגות.
"ויתרנו על הדירה המוזלת במוצקין לטובת 3 חדרים יד שנייה במרכז"
אלא שמבדיקת אתר מדלן בנושא עולה כי חלק גדול מהזכאים לדירות המוזלות נרשמו להגרלות בערים שהמגורים בהן היא לא אופציה מבחינתם ומאידך רבים גם העדיפו לבטל ולוותר על זכייתם גם לאחר שנודע דבר זכייתם.
כך למשל, זוג צעיר מהמרכז שזכה בהגרלת מחיר למשתכן בפרויקט "סלע סקיי" בכורדני קריית מוצקין מתאר את סיבת הוויתור על הדירה המוזלת: "נרשמנו להגרלות מחיר למשתכן בכל האזורים בהם הוגרלו דירות, מתוך הנחה שזכייה בדירה מוזלת תשקף הנחה בשווי של מאות אלפי שקלים ממחיר השוק. עם זאת כשזכינו בהגרלה בקריית מוצקין, במרחק רב ממקום העבודה המשפחה והחברים, התחלנו לחשוב יותר לעומק על ההשלכות של רכישת דירה להשקעה והחלטנו לוותר".
לדבריהם, "בשקלול הוצאות שכר הדירה במהלך תקופת הבנייה, או לחילופין עד שנתחיל לקבל את דמי השכירות, הערכנו שנידרש לשלם עבור דירת 3 חדרים במרכז שכירות של כ-60,000 שקל לשנה לכל הפחות. כלומר, בתרחיש האופטימי מדובר בהוצאה של כ-120,000 שקל עד 150,000 שקל עד למועד האכלוס, וזאת בהנחה שלא יחולו עיכובים. בסופו של דבר החלטנו לרכוש במקום דירת 3 חדרים יד שנייה במרכז הארץ. כמובן שמחיר הדירה היה גבוה במאות אלפי שקלים, ובכל זאת החלטנו לבחור בעסקה עם יותר וודאות".
רווה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן מציין כי ישנם חסמים נוספים שמביאים לביטולים מרובים: "מרבית הדירות המוזלות שמוגרלות במסגרת מחיר למשתכן משקפות הנחה של כ-25%-30% במונחי מחיר למ"ר. על אף ההנחה המשמעותית ישנם חסמים שגורמים לקושי בשיווק הדירות. בין החסמים ניתן למנות חוסר התאמה של תמהיל הדירות לצרכי הזוכים, תכנון בעייתי, ושטח דירה גדול ביחס למספר החדרים שמביא להקטנת עומק ההנחה. כמו כן, לחץ ובלבול של הרוכשים הנדרשים להבין את כל המשמעויות ולקבל החלטה כה משמעותית בפרק זמן של ימים או שבועות ספורים".
בקרב היזמים בשוק, ישנה גם ביקורת לא מעטה על האופן שבו המדינה מנהלת את המכרזים הללו שלטענתם עשוי להרחיק חלק מהרוכשים. לדברי אוהד סבן, סמנכ"ל דונה, הבונה מעל ל-1,200 יחידות דיור במחיר למשתכן בערים שונות, "לא כל מכרזי מחיר למשתכן ששווקו בשנה וחצי האחרונות היו בהכרח מוכנים ומתוכננים. האוצר ורשות מקרקעי ישראל מיהרו לפרסם מכרזים עוד בטרם היה תכנון סגור. כעת אנחנו רואים כי גם בנושא ההגרלות העסק מקרטע. לוקח המון זמן עד שמכרז מגיע לכדי הגרלה, ועוד יותר זמן עד שהוא מגיע לשלב שמקבל היתרי בנייה. טוב יעשו באוצר במקום להתגאות בנתונים הללו אילו היו פותרים את הבעיות הבירוקרטיות אל מול הרשויות הרלוונטיות".
יוסי אברהמי, הבעלים של חברת יוסי אברהמי, ציין מצידו כי "נתוני ההגרלות ממחישים את הפער בין ההצהרות הבומבסטיות של הפוליטיקאים לבין השטח. האוצר מתבשם בנתונים על שיווק של יותר מ-70 אלף יחידות דיור תוך שנה וחצי, אלא שרק 6,200 זוגות זכו עד עכשיו בפועל בהגרלה לדירה שעוד לא נבנתה. כל הקרנבל התקשורתי סביב התוכנית נתן פתרון רק לכ-6,000 זוגות, אבל השאר נאלצים להתמודד עם עליות מחירים בשוק".