וואלה
וואלה
וואלה
וואלה

וואלה האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

רק אחרי הקנייה – השמאי של הבנק קבע שמחיר הדירה גבוה מדי

ליאור נבון

16.12.2016 / 8:05

מה קורה כששמאי מטעם הבנק מגיע לבדוק את הדירה שרכשנו זה עתה וסבור כי מחיר הנכס נמוך יותר – כך שלא נוכל לקבל את מלוא גובה ההלוואה שהובטחה לנו? מדריך

סלע השקעות ופיננסים. ShutterStock
סלע השקעות ופיננסים/ShutterStock

בכל פעם שאדם מחליט לרכוש דירת יד שנייה עליו להמציא דוח שמאות כתנאי מקדים לקבלת משכנתא. הבעיה היא שהבנק דורש את דו"ח השמאות רק לאחר שהחוזה לקניית הדירה נחתם כבר, עובדה שעלולה ליצור לא מעט בעיות לרוכשים.

נניח שברצוננו לרכוש נכס שמחירו מיליון שקל, ובכוונתנו לקחת מהבנק הלוואה של 750 אלף שקל, כלומר 75% מימון, שהוא שיעור המימון הגבוה ביותר שאפשר לקחת מהבנק. מה קורה במצב שבו השמאי מעריך את שווי הנכס בסכום של 900 אלף בלבד? הרי הבנק יסכים להלוות לנו 675 אלף שקל בלבד – שהם 75% משווי הנכס - ולצורך רכישת הנכס יחסרו לנו 75 אלף שקל, שנצטרך להמציא ממקומות אחרים.

כדי להתמודד עם סיטואציה מסוג זה יש ללכת כמה צעדים אחורה, להבין מה הבסיס לקביעת שווי הנכס על פי שמאי מטעם הבנק, וכיצד אפשר להימנע ממצב שבו נחתום על חוזה לרכישת נכס בסכום הגבוה מזה שהבנק מסכים להלוות לנו.

דרישת הסף של הבנק לצורך אישור מימון לרכישת דירה היא קבלת דו"ח שמאי מטעמו, שבו הוא מעריך את שווי הנכס. במרבית המקרים הבנק מציע רשימה הכוללת שלושה שמאים שאיתם הוא עובד ושמתוכה יכולים הרוכשים לבחור אחד.

הצורך של הבנק בחוות דעת של שמאי מטעמו ברור: הבנק רוצה לצמצם את הסיכון שהוא לוקח בעסקה, ולוודא שהיקף ההלוואה לא יעלה על 75% משווי הנכס. דוח של שמאי מטעמו מבטיח לו שגם אם תהיה בעיה בהחזר ההלוואה, הבנק יוכל לממש את הנכס באופן מהיר ולהחזיר לעצמו את מלוא החוב.

הבעיה היא ששיקולים אלה עלולים להוביל למצב שבו שמאי מטעם הבנק מעריך את הנכס באופן נמוך מסכום המכירה שסוכם בין הקונה למוכר ואז נוצר פער בשיעור המימון המאושר.

כדי להתמודד עם בעיה זו עומדות בפני הקונה שתי דרכי פעולה מרכזיות. הראשונה היא לערוך שמאות מטעמו לפני רכישת הדירה. מטרתה של השמאות טרום קנייה היא לוודא שאין בנכס בעיות מהותיות שיכולות להשפיע על היקף המימון שנקבל מהבנק. חריגות בנייה, בעיות רישום, ותמחור גבוה ביחס לשוק יכולים להשפיע על שיעור המימון שנקבל. דוגמאות אלה מקבלות חשיבות יתרה בנסיבות שבהן הלווה מעוניין ברף הגבוה של אחוזי המימון דהיינו 75%, בהנחה שמדובר בדירתו הראשונה כמובן.

הדרך השנייה רלוונטית למקרה שבו רוכשי הדירה הזמינו שמאי ערב החתימה על החוזה וגילו את דבר קיומה של אחת הבעיות שפורטו. במקרה כזה מומלץ לנסות ולהפחית את מחיר הדירה מול בעל הנכס בעזרת הממצאים שהציג השמאי. אם לא תתגלה גמישות מבעל הנכס, ועדיין נרצה לרכוש את הנכס - נידרש לגייס את יתרת הכסף ממקורות אישיים.

כדאי לזכור שהיתרון החשוב והמהותי ביותר בשמאות לפני קנייה, הוא ביכולת שלה לזהות פער בין שווי הנכס למחיר המבוקש. באופן זה תמיד נוכל לסגת מהעסקה ולא להפסיד את ההון העצמי, וגם שלא ניקנס עקב ביטול ההסכם לאחר חתימת החוזה.

sheen-shitof

עוד בוואלה!

פיטרו חוגגת יום הולדת עגול ואתם נהנים ממבצע של פעם ב-60 שנה

בשיתוף פיטרו

הכותב הוא ליאור נבון, המלווה רוכשי דירות "המרכז הישראלי לצרכנות נדל"ן"

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    1
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully