ברבעון השלישי של 2016 נרכשו 29 אלף דירות, גידול מתון של 1.5% בהשוואה לרבעון הקודם. כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו היום (ה') במסגרת סקירת ענף הנדל"ן למגורים בישראל המתייחסת לחודשים יולי-אוגוסט-ספטמבר 2016.
נציין כי במשרד האוצר בוחרים לתקוף במסגרת הסקירה הרבעונית את הסקירה שפרסמה לשכת שמאי המקרקעין לאחרונה, המתייחסת אף היא לרבעון השלישי של 2016, בעקבות הפסקת פרסום סקירת השמאי הממשלתי הראשי. הכלכלן הראשי באוצר טוען, באמצעות ניתוח מפורט, שהאינדיקציות של עליית מחירים כפי שהופיעו בסקירת השמאים אינן מדויקות.
עוד על פי הסקירה, נרשמה ירידה חדה ברכישת דירות חדשות על ידי מחוסרי דיור, ירידה בשיעור רכישת דירות על ידי משקיעים לצד עלייה במכירת הדירות על ידי פלח זה בשוק וגם עלייה בעסקאות בשוק היד שנייה.
על פי הסקירה, העלייה בשיעור עסקאות בפלח השוק של דירות יד שנייה פיצתה על הירידה בשיעור העסקאות לרכישת דירות חדשות. "בעוד שרכישת דירות חדשות רשמה ירידה חדה יחסית של 8%, עלתה מכירת דירות יד שנייה ב-6%. יש לציין כי אמנם, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשם גידול חד בעסקאות ברבעון השלישי, הן בדירות יד שנייה והן בדירות חדשות, אולם גידול זה הושג על רקע רמה נמוכה במיוחד של עסקאות ברבעון השלישי אשתקד, כתוצאה מהקדמת רכישות של משקיעים בחודש יוני, טרם הכבדת המיסוי עליהם", כך בסקירה.
באוצר מציינים כי הנתונים מעידים על שונות גאוגרפית בכל הקשור להיקף העסקאות, וקושרים את ההשפעה לתוכנית מחיר למשתכן מחד ועל מכירה מואצת של מקיעים מאידך. כך למשל, באזור רחובות נרשמה ירידה של כ-8% בהיקף העסקאות, וירידה של כ-39% בעסקאות של רוכשי דירה ראשונה, ובאוצר מניחים שירידה זו מקורה בהמתנה של זכאי מחיר למשתכן לפרויקט בראשון לציון הסמוכה. במקביל, אזורים בהם נרשם דווקא גידול בעסקאות, כמו חיפה ובאר שבע, מושפעים על פי האוצר דווקא ממכירות משקיעים ועסקאות בקרב משפרי דיור.
כאמור, במסגרת הסקירה מנסים באוצר גם להפריך טענה על פיה היקפי העסקאות הנמוכים ברחובות מובילים לעליית מחירים. האוצר מתייחס לנתונים שהעידו על עלייה של 3% במחירי דירות 4 חדרים ברבעון השלישי של השנה לעומת הרבעון השני. מדובר בנתונים שפרסמה לשכת שמאי המקרקעין לאחרונה על בסיס סקירת השמאי הממשלתי הראשי, שכזכור נאסר עליו לפרסם סקירות המתייחסות לשונות מחירי הדירות בעקבות החלטה שהתקבלה בקבינט הדיור. "ניתוח שיפורט להלן מטיל יותר מספק בקביעה של גופים פרטיים, לפיה מחירי דירות 4 חדרים בעיר זו רשמו עליה, ואף בשיעור חד של 3% ברבעון השלישי השנה", נכתב בסקירה עם התייחסות ברורה לדו"ח של לשכת השמאים.
באוצר מנתחים את הנתונים ברחובות, נתוני עסקאות 4 חדרים חדשות ויד שנייה, בדומה לבדיקה של לשכת השמאים, וכבר בהתחלה מציינים כי הכללת שני השווקים הללו יחד בעייתית כי פערי המחירים בין דירות חדשות לדירות יד שנייה עומדים על עשרות אחוזים: "ההבחנה בין דירות חדשות לבין דירות יד שנייה הינה חשובה, הן לאור השינויים בחלקו היחסי של כל אחד מפלחי שוק אלו והן בשל פערי המחיר המשמעותיים ביניהם (הנעים בין 30%-40% בעיר זו). נקדים ונציין כי בהיעדר הבחנה בין דירות חדשות לדירות יד שנייה, מתקבל כי המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בראשל"צ רשם לכאורה עליה של 1% ברבעון השלישי".
עוד טוענים באוצר כי התנודתיות בהבדלי המחיר של הדירות החדשות עשויה להיגרם בשל שינוי בתמהיל העסקאות ולא בשינוי במחירים, בעוד התמקדות בעסקאות יד שנייה דווקא מעידה על ירידה: "בפלח השוק של דירות יד שנייה, שינויי המחיר הינם מתונים יותר ומצביעים על ירידה במחירי דירות אלו ברבעון השלישי של השנה, במקביל לירידה במספר העסקאות".
באוצר לא מסתפקים בביקורת ברורה על נתוני השמאים ברחובות וכותבים עוד כי: "לפחות בעיר נוספת גדולה, חיפה, ניתוח העסקאות מטיל ספק ביחס לקביעה של המדד הפרטי שצוין לעיל, לפיו נרשמה עליית מחירים חדה, בשיעור של 3% ברבעון השלישי בחיפה".
ירידה חדה ברכישת דירות חדשות על ידי רוכשי דירה ראשונה
על פי סקירת האוצר, ברבעון השלישי של 2016 נרכשו כ-12 אלף דירות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, זאת בדומה לרמה שנרשמה בשני הרבעונים הקודמים. עם זאת, פילוח רכישות סגמנט זה של השוק בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה מצביע על ירידה חדה של 14% ברכישת דירות חדשות על ידי הזוגות הצעירים.
"יש לציין כי זוהי הירידה הראשונה ברכישות אלו מאז הרבעון השני אשתקד", כך באוצר, "בהקשר זה נציין כי בעוד שברבעון הקודם היו אלו מכירות של אלף יחידות דיור במסגרת "מחיר למשתכן" שמנעו ירידה ברכישות דירות חדשות על ידי הזוגות הצעירים, הרי שברבעון השלישי השנה ההיקף המצומצם יותר של מכירות מוזלות אלו, כמו גם האפקט של המתנת הזוגות הצעירים ל"מחיר למשתכן", בפרט בראשון לציון, הביאו לירידה החדה ברכישת דירות חדשות על ידי הזוגות הצעירים.
יש לציין כי בנוסף לראשון לציון, בולטים אזורי המרכז וירושלים בירידה ברכישת דירות חדשות על ידי זוגות צעירים, ירידה של 17% בכל אחד מהם. העובדה לפיה באזורים אלו נסגרו לאחרונה מכרזים במסגרת "מחיר למשתכן" (ומתוכננים מכרזים נוספים, חלקם כבר בשלב של הגרלות) מחזקות את ההערכה לפיה הירידה ברכישת דירות ב"מחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים באזורים אלו, בפרט בדירות חדשות, ניתנת לייחוס להמתנה למכרזי מחיר למשתכן".
כדי לתת משנה תוקף לניתוח האמור על השפעת מכרזי מחיר למשתכן על היקפי העסקאות משתמשים באוצר בדוגמא אחרת של אזור בו כמעט ואין מכרזי מחיר למשתכן - אזור חדרה. "אחד האזורים הבודדים בהן נרשם גידול ברכישות הזוגות הצעירים, בכלל זה של דירות חדשות, הינו אזור חדרה. יתכן וגידול זה מוסבר לפחות בחלקו בהיעדר מכרזים מתוכננים של מחיר למשתכן באזור זה בזמן הקרוב. יציין כי שלושה רבעים מהרוכשים באזור זה היו זוגות נשואים, עובדה המקטינה את ההסתברות לרכישה שמשקיע עומד מאחוריה".
עוד במסגרת הסקירה, מציינים באוצר כי עלייה בהיקף העסקאות בשוק היד שנייה מיתן את הירידה בנרשמה ברכישת דירות חדשות. על פי הנתונים, ברבעון השלישי נרשמה עלייה של 10%ברכישת דירות יד שנייה על ידי מחוסרי דירה. עם זאת, באוצר גם מטילים ספק האם מדובר בעסקאות לרכישת דירות מגורים של מחוסרי דירה או שמא מדובר בתהליך של ניסיון להימנע מהמס הצפוי על משקיעים המחזיקים בשלוש דירות ויותר.
הסיבה להטלת הספק נעוצה, על פי האוצר, בפילוח המצב המשפחתי וההכנסה של הרוכשים, בעיקר בתל אביב ובבאר שבע. "ניתוח מאפייני הרוכשים מצביע על הסתברות גבוהה שלפחות חלק מרכישות אלו של רוכשי "דירה ראשונה" נעשה על רקע שיקולי מיסוי. כך, באזור ת"א נרשם גידול של 20% ברכישת דירות יד שניה על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. מחצית מרוכשים אלו הינם רווקים.
באזור באר שבע נרשם גידול של 11% ברכישות אלו. קרוב לשליש מהם רווקים. השווי הממוצע של דירות יד שניה שנרכשו באזור תל אביב על ידי רווקים, שעבורם זוהי דירתם הראשונה, היה גבוה ב-19% מזה שרכשו הזוגות הנשואים באזור זה. למרות זאת, השכר הממוצע של הרווקים היה נמוך משמעותית (ב-55%) מזה של הזוגות הנשואים. ממצאים דומים עלו גם בהשוואה דומה של רוכשי דירה ראשונה באזור באר שבע.
כך, בעוד שהמחיר הממוצע של הדירות שרכשו הרווקים באזור זה היו נמוכים ב-4% בלבד מהמחיר הממוצע שרכשו הזוגות הנשואים, השכר הממוצע למשק בית של הרווקים היו נמוך ב-46% מזה של הזוגות הנשואים". כך, מגיעים באוצר למסקנה כי: "העובדה לפיה אזור ב"ש ואזור ת"א מאופיינים בשיעור גבוה יחסית של משקיעים המחזיקים לפחות בשתי דירות להשקעה מרמזת כי הכבדת המיסוי המסתמנת על משקיעים אלו היא זו שהביאה לגידול ברכישות של מי שהם לכאורה רוכשי דירה ראשונה".
המשקיעים ממשיכים למכור וקונים פחות דירות
בכל הנוגע למשקיעים, מעידה הסקירה כי ברבעון השלישי נמכרו יותר דירות על ידי משקיעים. כך, ברבעון הנסקר נמכרו 6,200 דירות על ידי משקיעים, עלייה של 6% לעומת הרבעון הקודם, ועל פי האוצר אחת הרמות הגבוהות בפרמטר זה בשנים האחרונות. "סך זה גם גבוה ממספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים. בכך נמשכת, ואף מתעצמת, המגמה של ירידה ב"מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים.
כך, בעוד שבשנים 2015-2010 נרשמה תוספת רבעונית של 2500 דירות ל"מלאי" זה, ברבעון השלישי של 2015 נגרעו כ-550 דירות ממלאי זה, לאחר ירידה של 100 דירות ממלאי זה ברבעון השני. הגידול החד במכירות המשקיעים עשוי לשקף שינוי בציפיות המשקיעים ביחס לרווח ההון הגלום בהמשך ההחזקה בנכס, מה עוד שבמקביל, בשל שיטת החישוב הלינארית, חלק השבח החייב במס הולך וגדל ככל ש"מתרחק" מועד המכירה מינואר 2014, עת בוטל הפטור ממס שבח למשקיעים".
נזכיר כי באוצר טוענים שמיסוי דירה שלישית עשוי להוביל למכירה מואצת של דירות המוחזקות על ידי משקיעים ולרכישתן על ידי מחוסרי דיור, זו למעשה מטרת החוק המוצהרת. הסקירה הנוכחית מחזקת טענה זו: " בפילוח מכירות המשקיעים לפי סוג הרוכש נמצא כי כ-77% ממכירות אלו ברבעון השלישי היו לרוכשי "דירה יחידה", גידול של שתי נקודות אחוז בהשוואה לשני הרבעונים הקודמים.
מתוך זה, למעלה ממחצית (52%) הדירות היו לרוכשי "דירה ראשונה". דהיינו, כ-40% ממכירות המשקיעים ברבעון השלישי היו לרוכשי דירה ראשונה. גידול של 5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. גידול זה בולט במיוחד באזור חיפה: כ-45% ממכירות המשקיעים באזור זה ברבעון השלישי היו לרוכשי דירה ראשונה, גידול חד של עשר נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם".
כאמור, הסקירה גם מתייחסת לרכישת דירות על ידי משקיעים ומעידה על המשך ירידה בנתון זה. כך, ברבעון השלישי של 2016 נרכשו 5600 דירות על ידי משקיעים, ירידה של 2% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לירידה של 13% שנרשמה ברבעון השני. בכך הגיע משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות לשיעור של 19.4% בלבד. רק ברבעון השלישי אשתקד, מיד לאחר הכבדת המיסוי על המשקיעים, היה משקל המשקיעים בשוק נמוך יותר.
"בפילוח גיאוגרפי בולט אזור חיפה עם ירידה של 14% ברכישות המשקיעים, בהמשך לירידה של 5% ברבעון השני. בכך הגיע מספר הדירות שרכשו המשקיעים באזור זה ל-756 דירות בלבד. בהשוואה לרמת הרכישות של סגמנט זה באזור חיפה מאז החל גל רכישות המשקיעים בשנת 2008, רק ברבעון השלישי אשתקד (שעמד בצל הכבדת המיסוי בסוף יוני) נרשמה רמה נמוכה יותר של רכישות משקיעים באזור זה".
עוד מציינים באוצר בהקשר של העיר חיפה כי אזור זה גם בולט ברמת שיא במכירות המשקיעים. "יש לציין כי הירידה ברכישות המשקיעים באזור חיפה פוגעת במיוחד במכירות הקבלנים באזור זה. כך, סך הדירות החדשות שרכשו המשקיעים באזור חיפה עמד ברבעון השלישי על 170 דירות חדשות בלבד, ירידה של 19% בהשוואה לרבעון הקודם".
