מה באמת קורה בשוק הדיור? יצאנו לבדוק במשרדי המכירות

דירת 5 חדרים בכפר סבא הירוקה

פרויקט: the garden יזמית: שיכון ובינוי נדלן ונווה נכסים ובניין המחיר המבוקש: 2.61 מיליון שקל המחיר שהושג: 2.53 מיליון שקל במבצע, ויש מה לדבר אכלוס: יולי 2018

בכפר סבא הירוקה, שהיתה משופעת בעבר במשרדי מכירות, רוב הפרויקטים נמכרו. רמות המחירים בשכונה שבמערב העיר, בצמוד לצומת רעננה צפון, התחילו לפני שנים סביב 1.2 מיליון שקל והיום חצו כבר את רף 2 מיליון השקלים. אחד הפרויקטים שטרם הסתיימו ממוקם בצפון מזרח השכונה, פרויקט משותף של שיכון ובינוי נדל"ן ונוה-נכסים ובניין מגורים. משרד המכירות היה ריק כשהגענו אליו באמצע היום, אך איש המכירות ציין כי הוא ממתין ללקוח "אז לא בטוח שיהיה לי זמן לשבת ולהציג את הדירות".

לשאלה האם כל הפרסומים על ירידות מחירים קרובות משפיעים על המכירות ועל המחירים אמר לנו איש המכירות: "תלוי איזה פרסום אתה קורא. המציאות היא שהמחירים עולים והביקושים גדולים מאוד".

הוצגו לנו שתי דירות 5 חדרים, עם תאריך מסירה ואכלוס רק ביולי 2018. דירה אחת בקומה ראשונה, 131 מ"ר, 13 מ"ר מרפסת, שתי חניות ומחסן בשטח 4 מ"ר ב-2.61 מיליון שקל.

דירה שנייה, קומה שלישית, 120 מ"ר, 11 מ"ר מרפסת, 2 חניות, מחסן בשטח 4 מ"ר ב-2.496 מיליון שקל.

אחרי תיאור הדירות, המפרטים והמחירים, התברר שיש הנחה של כ-80 אלף שקל: מחיר הדירה הראשונה עומד על 2.53 מיליון שקל ומחיר השנייה עומד על 2.42 מיליון שקל, "במבצע מוגבל בזמן עד ה-15 לדצמבר".

האם אפשר להתגמש עוד קצת? "אם תהיו רציניים נראה מה אפשר לעשות בנוגע למחיר".

איש המכירות טרח להדגיש את יתרונות הבנייה הירוקה של הפרויקט: "בבנייה ירוקה אתה תשמע הרבה שטויות במקומות אחרים. פה אתה קונה על פי תקן של מכון התקנים. אנשים היום שמים עציץ על המרפסת ואומרים שזו בנייה ירוקה".

לגבי פריסת התשלומים, מתברר שכל פרויקט מוצא את השילוב היצירתי שלו. בפרויקט הזה הפריסה שהוצעה לנו היתה 10,000 שקל דמי הרשמה כדי להיכנס לתהליך, 7% בחתימה, 33% שבועיים לאחר מכן, 55% חודשיים לפני המסירה ו-5% במסירה. ואם זה לא מתאים לנו? "יש על מה לדבר בפריסה. נראה מה אפשר לעשות". המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה ולא כולל מס רכישה וחיבור גז וחשמל.

ניסינו לבחון את גבולות המבצע, אותו מבצע שתקף כפי שהדגיש איש המכירות עד ה-15 לדצמבר. "יותר מ-70% כבר מכור. אם המבצע יהיה גם אחרי ה-15? לא בטוח, יש סיכוי שימשכו את המחיר כלפי מעלה".

שאלנו לגבי חברת הביצוע בפרויקט, לאור הפרסומים על קריסות חברות ביצוע. "אתה קונה מהחברות הכי רציניות בכל הארץ שקיימות עשרות שנים. יש ערבות בנקאית מלאה מבנק לאומי. קבלן הביצוע כאן היא חברת שלום את נתן, קבלן איכותי ומוביל".

בשלב כלשהוא סיפרנו שאנחנו ממתינים להגרלות מחיר למשתכן, "אבל מתחילים להתייאש, למרות ההבטחות הגדולות". נראה שבאתר המכירות לא מתרגשים: "בחיש גד הסיכויים שלך יותר גדולים או בלוטו. על 50 דירות מתמודדים 5,000 איש. תבין את ההסתברות".

ואולי מחיר למשתכן יוריד את כל המחירים? "הכיוון של המחירים עוד למעלה. במיקומים מאוד מבוקשים אין מה לדבר. בפריפריה אולי, אבל גם שם המחירים בינתיים עולים. היד עוד נטוייה. מנסים להוציא את המשקיעים אבל עדיין הביקושים מאוד גדולים וגם המשקיעים באים, אם כי הם הולכים בעיקר לפריפריה. 40% זוגות צעירים שקונים וזה הרבה".

בשורה התחתונה, המבצע אולי משקף רצון למכירה ולדרבון הרוכשים, אבל לא ניכר לחץ. חשוב לציין שבזמן הפגישה הטלפון במשרד המכירות צלצל תכופות. השיחות שנענו היו של מתעניינים פוטנציאלים. מצד שני, הלקוח שנאמר לנו שקבע פגישה לא הגיע, לפחות לא בחצי השעה שישבנו שם.

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זמר ברעננה

פרויקט: evergreen יזמית: חברת מעוז דניאל המחיר המבוקש: 2.26 מיליון שקל המחיר שהושג: 2.23 מיליון שקל איכלוס: דצמבר 2018

בשיחה טלפונית עם החברה נאמר שהמחיר ההתחלתי הוא 2.22 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בקומה הראשונה. אנחנו התעניינו בדירה בקומה השנייה. בינתיים אין היתר למשרד מכירות באתר, והפגישה נערכה בבית קפה "שלונסקי" שממול.

מרבית הדירות עדיין על המדף, אך בחברה לא מתרגשים. מדובר על ארבעה בניינים בני שבע קומות, בבניין המדובר 17 דירות שהיקרה מהן תעלה כמעט 5 מיליון שקל ותתפרס על שתי הקומות העליונות.

הפרויקט השכן הוא של חברת שבירו, שרכשה את הקרקע במסגרת מכרז 'מחיר למשתכן'. לשאלתנו אם הבניין שבדקנו יהיה הפחות טוב בשכונה בשל הסמיכות למחיר למשתכן, ירתה הסוכנת צרור: "ראשית, מחיר למשתכן זה לא אומר שהאוכלוסיה חלשה. שנית, להיות שכן של עשירים זה לא אומר שהם שכנים טובים. והכי חשוב - ראית בעיתונים איזה פאשלות שבירו עשו שם? הם הורידו להם חדר", סיכמה.

את החשש מקריסת קבלני הביצוע הפיגה הסוכנת: "אנחנו גם היזמים וגם החברה המבצעת. אצלנו מפנקים. יש אפילו ויטרינה בחדר המדרגות. יש שני חלונות בחדר האמבטיה. אנחנו לא מהפרויקטים ששמים ונטה באמבטיה. אצלנו זה אחרת".

נוסף להנחה של אחוז, גם הצעה לתשלום בשיטת בלון (80% בעת האיכלוס) - לא נפסלה על הסף.

דירת 5 חדרים במתחם 1200 הוד השרון

יזמית: שיכון ובינוי המחיר המבוקש: 2.36 מיליון שקל המחיר שהושג: אפשר לשחק עם פריסת התשלומים ועם החיבורים איכלוס: מרץ 2018

ביררנו על דירה בת 5 חדרים. הצגנו עצמנו כזוג צעיר שמחפש דירה, התייאש ממחיר למשתכן, ומפחד שהמחירים רק ימשיכו לעלות. "מי שצריך דירה למגורים שיקנה", הסכים איש המכירות, "מדברים על משקיעים שקונים פחות, אבל לדעתי זה לא בגלל שהמחירים התחילו לרדת אלא בגלל מס שבח ומסים חדשים. יש גם מי שקונה ורושם על הילד שבן 18. "אף אחד לא נביא, אבל מחיר למשתכן זה שנים קדימה. בינתיים יש צמצום בבנייה ואין אדמות חדשות. אני לא רואה שפחות קונים. אבל כל אחד צריך לנתח לעצמו מה נכון. אם יש לך מיליון שקל, תקנה במיליון שקל ותשכיר ותשכור. בבנק לא מקבלים כלום, אז תקנה ותתגלגל".

במשרד שומם למדי, אבל לא ניכר לחץ. הדירה שהוצגה לנו, שעתידה להתאכלס במארס 2018, 136 מ"ר, 20 מ"ר מרפסת, במחיר של 2.36 מיליון שקל. הדירה בקומה שנייה, דרומית, עם שתי חניות בחניון תת קרקעי, מחסן ועוד. פריסת התשלומים מדברת על 15% בחתימה, 5% באכלוס, ו-80% בפריסה רבעונית, "שאיתם ניתן לשחק".

מה לגבי הנחה? "אין מבצעים. אבל המחיר אינו מחירון החברה, אלא כולל סוג של מבצע וקידום מכירות. מחיר החברה יותר גבוה, אבל אמרנו שנוריד כמה אחוזים ונקדם מכירות".

אז המחירים יורדים? "לא, זו פיקציה. המחירון של החברה כללי ובכל מקום עושים התאמות".

דירת 6 חדרים, רחוב הקסם 3, הרצליה

פרויקט: דירה חדשה בבניין שעבר תמ"א 38 יזמית: חברת קרסו נדל"ן המחיר המבוקש: 3.2 מיליון שקל, והדירה מרוהטת המחיר שהושג: 3.1 מיליון שקל איכלוס: מיידי

לקבוצת קרסו, היבואנית הוותיקה של רכבי רנו וניסן, יש גם חברה העוסקת בנדל"ן במיזמים למגורים, משרדים, מרכזי קניות ועוד. "קרסו מבנים 38" מקימה פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בלב הערים והיא אחראית לפרויקט ברחוב הקסם בהרצליה.

הבניין היה בן 3 קומות והתווספו לו עוד 2 קומות ו-2 דירות דופלקס. הבניין עבר מתיחת פנים: כל דלתות הכניסה הוחלפו, הבניין חופה בחיפוי לבנים אפורות ונראה מצוין, וכלל לא ניתן להבחין שמדובר בבניין משודרג, פרט לעובדה שהחניות אינן תת קרקעיות.

מבחינת המיקום, הבניין נמצא במרחק פסיעה מצומת כדורי במרכז העיר ומאולפני הרצליה שצפויים להתפנות. הדירה המוצעת היא "דירת דופלקס הפוכה", לפי הגדרת הסוכנת. קומת הכניסה היא הקומה העליונה ומקומה זאת יורדים אל קומה שבה חמישה חדרים.

הדירה המקבילה כבר נמכרה והדירה הזאת מוצעת למכירה חודשים אחדים כשהיא מוכנה ואפילו מרוהטת. תג המחיר עומד על 3.2 מיליון שקל, אולם בלי הרבה מאמצים המחיר ירד לכיוון 3.1. לפי הסוכנת, הם סירבו להצעה של 3.05 מיליון ולא נקבל הנחה מעבר לאותם 100 אלף שקל (כ-3%) - "היזמים הפסידו פה, מזל שהם יכולים לספוג את זה". אין אפילו אפשרות לבחור את הריצוף והדלתות והדירה נמכרת כמו שהיא, "פרט לזיכוי למטבח עד ל-15 אלף שקל".

דירת 3 חדרים, ביאליק 9 ברמת גן

פרויקט: קבוצת רכישה יזמית: חברת גרין פארק המחיר המבוקש: 1.461 מיליון שקל (משוער) המחיר שהושג: הנחה של 10,000 שקל

הדירה שבדקנו היא דירת 3 חדרים, 64 מ"ר ומרפסת בקומה ראשונה בבניין בן 8 קומות, בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה). החברה המארגנת רכשה את הקרקע ומצויה בהליכי הוצאת היתר מול עיריית ר"ג. בשל העובדה שמדובר בקבוצת רכישה, מדובר במחירים אטרקטיביים יחסית לעיר. אולם אין עדיין היתר, והרוכש צריך לספק 50% מהסכום כהון ראשוני. והחשוב מכל - תיתכן סטייה בעלות הבנייה, כך שהעלות הסופית תהיה גבוהה יותר, וגם אין ודאות לגבי מועד האכלוס. בסופו של דבר הצלחנו לקבל הנחה של 10,000 שקל מ"הרווח הניהולי" (כלומר לשלם למארגנים 115 אלף שקל במקום 125 אלף שקל).

לא היה פשוט לקבל הנחה, מכיוון שמדובר בקבוצה, ולכן בדקנו את המחיר ששילמו השכנים. הדירה בקומות העליונות, 7-8, מיני-פנטהאוז, נמכרה ב-2 מיליון שקל - מחיר אטרקטיבי בר"ג. על מנת לרתום אותנו לעגלת הקבוצה, ולא להתמרמר שהשכנים הרוויחו יותר, צ'ופרנו בהטבות - מזגן מיני מרכזי ומערכת בית חכם.

דירת 4 חדרים בהרצליה

פרויקט: הרצליה הילס על מחלף הסירה יזמיות: אזורים ועופר השקעות המחיר המבוקש: 3 מיליון שקל המחיר שהשגנו: 2.9 מיליון שקל ועוד מניה בקאנטרי בשווי 36 אלף שקל איכלוס: שנתיים

פרויקט הרצליה הילס של היזמיות אזורים ועופר השקעות, כולל 10 בניינים על 69 דונם, שמהם 20 דונם הם פארק. אנחנו התעניינו בדירת 4 חדרים בקומות הראשונות. בשיחה הטלפונית המחיר שהוצע הוא 3 מיליון שקל, כ-450 אלף שקל מעל המחיר הממוצע של דירה חדשה מקבילה בהרצליה. אזורים אחראית לשיווק, שנעשה ממשרדיה ברחוב הארבעה 26 בתל אביב. כאן הליך המכירה הוא קצת מתנשא, כלומר כל ניסיון להוריד במחיר עם השוואה לפרויקטים קרובים, כמו בשכונת גליל ים שבלב העיר, גורר תשובה: "אתה מוזמן ללכת לשם. זה לא אנחנו".

למרות זאת, תוך דקות מחיר הדירה ירד ב-100 אלף שקל ל-2.9 מיליון שקל. בנוסף, ניתנה מניה לקאנטרי ששוויה 36 אלף שקל. מעבר לכך, הם לא מגלים סימנים לעוד פשרות. לטענת הסוכן, 80% מהדירות בפרויקט כבר נמכרו.

פרויקט: הרצליה הילס, דירת 4 חדרים בהרצליה / צילום: איל יצהר

פרויקט אורבן פארק יזמית: אלעד מגורים המחיר המבוקש: 1.956 מיליון שקל המחיר שהושג: מקסימום הנחה קטנה איכלוס: ספטמבר 2018

דירת 4 חדרים בראשון לציון

הפרויקט עתיד לכלול עם סיומו 330 דירות והבנייה בשלבים התחלתיים. במשרד המכירות של החברה הוצעה לנו דירת 4 חדרים, 89 מ"ר, עם 12 מ"ר מרפסת וחניה, ללא מחסן. בהשקת הפרויקט, לפני כשנה, מחיר דירה כזו עמד על כ-1.79 מיליון שקל. כעת, דירה בקומה החמישית עולה 1.956 מיליון שקל. דירה זהה בקומה השישית כבר תעלה 1.972 מיליון שקל. לשאלה האם נותרו דירות זולות יותר, או בקומה נמוכה יותר השיב איש המכירות שכולן נמכרו.

אין מבצעים או הרבה הנחות, "אבל פריסת התשלומים טובה וגמישה".

במהלך השיחה ציינו שהמשכנתא שאנחנו מתכננים לקחת עומדת על מיליון שקל ואפילו מעט יותר, ואיש המכירות ציין "זה פחות או יותר מה שרוב הזוגות הצעירים לוקחים". הוא גם ציין את איתנות חברת הביצוע, תדהר, "חברה גדולה".

כשניסינו לברר בכל זאת על הנחה במחיר, הוא מעט התרכך: "ברגע שתחליטו אולי אפשר לעשות איזה קווץ', אבל לא משהו שיעיף אותך".

דירת 4 חדרים באילת

פרויקט: פארק ים באילת יזם: יוסי אברהמי המחיר המבוקש: 1.415 מיליון שקל

המחיר שהושג: 1.405 מיליון שקל איכלוס: אוגוסט 2017

בפרויקט פארק ים 10 באילת לא נראה שיש לחץ מצד אנשי המכירות לרדת במחיר. שיחה עם איש המכירות במשרד מעניקה את ההרגשה שענף הנדל"ן לא עוצר לרגע והמחירים צפויים להמשיך ולעלות.

על פי איש המכירות, הפרויקט מכור מלבד שלוש דירות 4 חדרים. זו שהתמקדנו בה היא דירת 100 מ"ר, 12 מ"ר מרפסת ושתי חניות. מחיר הדירה 1.415 מיליון שקל. המחיר, על פי איש המכירות, סגור ולא ניתן לשינוי, לפחות בתחילת השיחה. בהמשך קיבלנו הנחה של עשרת אלפים שקל, "במידה והעניין ייהפך לרציני". לוח התשלומים על הדירה די גמיש - 30% ברכישה והשאר (70%) רק במסירה.

אנחנו התעניינו ברכישת הדירה להשקעה. "באילת יש הרבה אנשים שלא יכולים לרכוש דירה, ושכר הדירה קשיח. שדה התעופה שאמור להיפתח יביא עוד מקומות עבודה ואיתו עוד ביקוש לשכירות, ויש גם מקומות עבודה באילת שמממנים או משתתפים בשכר הדירה".

ומה בנוגע להבטחות לירידת מחירים? "כל יום שהקונים מחכים זה עולה יותר". שאלנו גם לגבי חברת הביצוע והבעיות בתחום: "במקרה הזה אין בעיה כי החברה בונה לעצמה".

לקראת סוף השיחה עלה על הפרק גם נושא מחיר למשתכן. בחברה הסבירו לנו שהיצע הנמוך של הדירות בתוכנית גוזר סיכוי נמוך לזכייה, וגם הסטנדרט נמוך לעומת סטנדרט גבוה בפרויקטים רגילים. זה גם ההסבר למה הם לא רוכשים קרקע במחיר למשתכן, "מחשש לפגיעה במוניטין בגלל הסטנדרט הנמוך בפרויקטים מוזלים".

דירת 5 חדרים בראשון לציון

פרויקט: גן נחום החדשה יזמית: פרשקובסקי המחיר המבוקש: 2.7 מיליון שקל

המחיר שהושג: הנחה של 30 אלף שקל "לסגירה מיידית" איכלוס: אפריל 2017

בפרויקט של חברת פרשקובסקי בדרום מזרח העיר לא נשארו הרבה דירות. מבין הקבלנים שמשווקים דירות במתחם, פרשקובסקי נמצאת בשלב המתקדם ביותר.

"נשארו לנו שתי דירות ופנטהאוזים", פותחת אשת המכירות, "זהו, מכרנו הכל, והמחירים עלו בערך בחצי מיליון שקל. דירה שמכרנו ב-2.1 מיליון שקל לפני שנתיים נמכרת ב-2.7 מיליון".

מה עם מחיר למשתכן, שאמור לכלול אלפי דירות בעיר? "כמה דירות כבר יש שם? 40? כולם חיכו ובינתיים המחירים עלו ב-9% השנה. שנה אתה מחפש ולא קנית דירה? הפסדת 150 אלף שקל. חבל. המחירים לא ירדו".

הדירות שהוצעו לנו הן דירות 5 חדרים, אחת בקומה ה-10 בבניין בן 17 קומות, 125 מ"ר, מרפסת בשטח 19 מ"ר, שתי חניות עוקבות ומחסן ב-2.7 מיליון שקל. דירה דומה בקומה ה-15 ב-2.8 מיליון שקל. "הדירות נשארו כי הן לא זולות. אנשים העדיפו לקנות בקומות נמוכות בגלל המחיר. הפנטהאוזים עומדים למכירה ב-4 מיליון שקל".

אשת המכירות גם שלפה והציגה את פנקס השוברים שדרכו משלם הרוכש לבנק. "הכסף נכנס רק לבנק, יש ערבות בנקאות תוך 14 יום ולא משלמים לאף אחד אחר חוץ מהבנק, לא לקבלן. כדי שהקבלן לא יוכל לפשוט הרגל. זה דברים מאוד חשובים ובטוחים".

כשאמרנו שאנחנו מתכננים לקחת משכנתא של כמיליון שקל, אמרו לנו שזה לא חריג. "היום לוקחים משכנתא של 1.3 ואפילו 1.4 מיליון שקל".

דירת 4 חדרים בצומת ראשונים בראשון לציון

פרויקט: מגדלי צרפתי המחיר המבוקש: 2.15 מיליון שקל המחיר שהושג בביקור הראשון: אפשרות להנחה קטנה המחיר שהושג בביקור השני: 2.12 מיליון שקל איכלוס: יוני 2019

מגדלי צרפתי יכללו 152 דירות בשני מגדלים בני 17 קומות ושני בנייני מגורים נמוכים יותר בני שש קומות. איכלוס הפרויקט של צרפתי צפוי ליוני 2019, ולכן מחירי הדירות כרגע נמוכים מהסביבה.

דירת 4 חדרים שהוצעה לנו במגדל בשטח 94 מ"ר עם מרפסת בשטח 16 מ"ר, בקומה השנייה, משווקת ב-2.15 מיליון שקל. דירת 5 חדרים בשטח 122 מ"ר עם מרפסת 16 מ"ר, בקומה ראשונה ב-2.335 מיליון שקל. מחיר הדירות מאמיר בכ-15 אלף שקל ככל שמטפסים בקומות. פריסת התשלומים עומדת על 20% בחתימה, 70% בפריסה משתנה ו-10% במפתח.

את תשומת הלב מפנה המשווקת לכיוון המפרט: "מאוד מפנק. לא צריך להוסיף כסף מהכיס. הריצוף הוא 80 על 80 ולא 60 על 60, ארונות עם טריקה שקטה, מטבח יוקרתי. הדבר היחידי שצריך להוסיף זה מזגן, כי אנחנו לא רוצים להתעסק עם זה".

מה לגבי המחיר? "כל רבעון מעלים פה בערך ב-40 אלף שקל. הבניין שיותר מתקדם כבר מכור כולו".

ולמה לא לחכות למחיר למשתכן? "גם אני מחכה למחיר למשתכן. אין לי מספיק הון עצמי לקנות דירה, אף שאני מוכרת מאות דירות. אבל אתה ניגש ואיתך ניגשים עוד 25 אלף, הסיכוי הוא אחד לאלף. זה מבאס".

מאוחר יותר הגענו שוב לשיחה עם מנהל המכירות, והוא מעט התרכך - הנחה של 30 אלף שקל, נקודת גז במרפסת, 5 נקודות חשמל וחיפוי דמוי דק במרפסת.