חוכמת ההמונים הוא ביטוי לדעתם של קבוצת יחידים גדולה, המונים, להחלטות ושאלות שכוללים בין השאר ידע כללי והערכות. לא מעט מחקרים וניסויים נערכו בנושא ואוששו את הטענה כי חכמת ההמונים פעמים רבות טובה מדעת מומחה. באחד המפורסמים שבניסויים, שצולם לאתר טד, העלה המרצה הישראלי ליאור צורף לבמה שור, אמיתי לגמרי, וביקש מהקהל לאמוד את משקלו בקילוגרמים. אלפיים משתתפי ההרצאה ניסו לאמוד את משקלו של טדי השור. הניחוש הנמוך ביותר היה 150 ק"ג והגבוה ביותר 4,000 ק"ג. הממוצע הפשוט של הניחושים כולם היה 812.5 ק"ג, ממוצע שהוא מרחק קילו וחצי בלבד ממשקלו האמיתי של השור שעמד על 814 ק"ג.
לקריאה נוספת:
מחקר חדש: שוק הדיור רווי - חשש ממפולת מחירים וקריסה בענף הבנייה
16 שנים לאחר שאישרה - עיריית ראשל"צ קוברת פרויקט פינוי בינוי
מחקר: במודיעין יותר מדי שטחים פתוחים - התושבים נפגעים
בעוד אין לזלזל באינטליגנציה של הפרטים בקהל המורכב משוחרי ידע ומומחים בתחומם, הסתבר כי החוכמה הקולקטיבית הייתה מדויקת יותר מכל ניחוש בודד. ומה לטדי השור והשיקולים לקניית דירה? תחת ההנחה שבשנים האחרונות בהן הריבית נמוכה ויציבה, מחירי הדיור מושפעים בעיקר מהביקוש לדירות, ייתכן שלא מעט.
על פי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ( הלמ"ס) ניתן לראות כי בשנת 2013 עלה מדד מחירי הדירות בשיעור של כ-6%. בשנה שלאחריה - שנת הציפייה למע"מ אפס, תאוריות בועה והבטחות להוזלה משמעותית בשוק הדיור - החליטו ההמונים לקנות פחות. מספר העסקות ירד וקצב עליית מחירי הדיור ירד והסתכם ב-3.2%. עלייה שרובה נעוצה בשלושת חודשי השנה הראשונים, טרם אושרה תוכנית מע"מ אפס.
למעשה, אם ננכה מהמדד את הרבעון הראשון נראה קיפאון כמעט מוחלט במדד מחירי הדיור בתשעת החודשים האחרונים של 2014. בשנת 2015 ולאחריה ההמונים כבר הבינו, הבטחות הפוליטיקאים הן דבר אחד והמציאות היא דבר אחר. הציבור חזר לקנות ומדד מחירי הדיור של 2015 הסתכם בעלייה של 7.2%. מדד 2016 שטרם הסתיימה מראה עלייה של כ-5% רק עד ספטמבר האחרון, ובקצב הזה השנה תסתיים באופן דומה לקודמתה.
קונים דירה להשקעה וממשיכים לחיות בשכירות
הציבור ככל הנראה הבין ברובו, כי מדד מחירי הדיור לא צפוי לבצע סיבוב פרסה והחליט לרדת מהגדר. לצד העלייה במספר העסקות לאחר שנת 2014 ובהשוואה אליה, אנו רואים עליה משמעותית בסטטוס חדש משקי בית בעלי דירה בודדת להשקעה. הכוונה היא למשקי בית המחזיקים בבעלותם דירה אך מדווחים במקביל על חיים בשכירות.
זוגות צעירים ומחוסרי דיור אחרים החליטו שלא לחכות עד שהמחירים באזור בו הם רוצים לגור ירדו לרמה המבוקשת, ורכשו דירה היכן שידם כן משגת - בפריפריה ושולי העיר או לחלופין הסתפקו בדירה קטנה מזו הדרושה למחייתם, ובמקביל ממשיכים להתגורר בשכירות בדירה העונה לצרכיהם. באופן זה למעשה הצמידו הקונים חלק ניכר מחסכונותיהם למדד מחירי הדיור.
קונים שהשקיעו מחשבה בבחירת הדירה לרכישה ייתכן שגילו שמצוקתם הובילה לביצוע עסקה מוצלחת יותר מרכישת דירה יקרה באזור ביקוש. הסיבה לכך היא שיחס התשואה למחיר גבוה יותר בדירות זולות וקטנות יותר, יחד עם הסיכוי להתחדשות עירונית בבניינים ישנים וזולים יותר. על זה יש להוסיף את העובדה שהסיכון נמוך יותר בשל המשכנתא הנמוכה, ועלות המימון שהופכת זולה יותר ככל שהמשכנתא הנדרשת קטנה משווי הנכס.
הנתונים מראים עלייה במחירי הדיור חזרה לקצב טרום 2014, עלייה בביקוש לדירות בפריפריה ובאזורים הזולים, עלייה במספר משקי הבית שקונים דירה ראשונה להשקעה. כל אלו משדרים לנו כי הציבור מאמין שהמחירים ימשיכו לעלות וממש לא מאמינים להבטחות הפוליטיקאים. ואם לשפוט על פי חוכמת ההמונים, רוב הסיכויים שההמון צודק שוב בהשוואה למומחים, פוליטיקאים ולפרשנים שצופים ירידת מחירים.
שחף מזין, כלכלן, מרצה במרכז ללימודים אקדמיים (מל"א), מדריך במשרד הכלכלה