שפל של 13 שנה ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ

ירידה של 36% ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה – כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר. נתונים אלו, שבראשם בולטת הנטישה של תושבי החוץ את ירושלים, מהווים שפל היסטורי של רכישות תושבי חוץ מאז 2003

נתניה (ShutterStock)
נתניה (צילום: shutterstock)

ירידה חדה ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ: מסקירה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה כי בחודשים ינואר-אוגוסט 2016 נרכשו 1,566 דירות על ידי תושבי חוץ – ירידה של 36% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ובהשוואה לתקופות מקבילות מאז תחילת העשור הקודם, זוהי הרמה הנמוכה ביותר של רכישות תושבי חוץ מאז 2003.

לקריאה נוספת:

מחירי הנדל"ן יירדו, וזה לא בגלל מחיר למשתכן
מחקר חדש: שוק הדיור רווי - חשש ממפולת מחירים וקריסה בענף הבנייה
איפה נמצא דירת 4 חדרים חדשה ב-1.1 מיליון שקל?

נתונים אלו מצביעים על כך שב-8 החודשים הראשונים של השנה הקפיאו תושבי החוץ את פעילותם – לא רק בירידה דרסטית של רכישת נכסים אלא גם בירידה דרסטית של מכירת נכסים בשוק הישראלי. עם זאת, נתוני האוצר הנוכחיים אינם מתייחסים למגמות המחירים בשוק הנדל"ן הישראלי – אשר על אף הירידה בביקוש לדירות חדשות מצד ישראלים ועל אף ירידה ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ – המשיך לרשום עליית מחירים גם השנה.

על פי הסקירה, אזור ירושלים הוביל את הירידה בתקופה זו: סך הדירות שרכשו תושבי החוץ באזור עמד על 450 דירות בלבד, ירידה חדה של 41 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ירידה חדה זו גם הביאה לירידה משמעותית בדומיננטיות של אזור זה ברכישות תושבי החוץ. כך, בעוד שבתקופה המקבילה אשתקד ריכז אזור זה קרוב לשליש מסך רכישות תושבי החוץ - ירד משקלה של ירושלים בסך רכישות תושבי החוץ ל-29 אחוזים בלבד, גבוה רק במעט מאזור נתניה.

באוצר ציינו כי יתכן והירידה החדה, מעבר לשיעור הירידה ברמה הארצית, בפעילות תושבי החוץ באזור ירושלים ב-2016 נובעת בחלקה מהתחדשות פיגועי הטרור באזור. כמו-כן יתכן והחלטת הממשלה בסוף 2015, המאשרת לעיריית ירושלים לחייב בארנונה כפולה "דירות רפאים" "תרמה" אף היא לירידה החדה ברכישות תושבי החוץ בעיר.

יצוין כי הירידה החדה ברכישות תושבי החוץ באזור ירושלים חלה במקביל לירידה ברמות המחירים של הדירות הנרכשות, הן בפלח השוק של הדירות החדשות, ובפרט בפלח השוק של דירות יד שניה.

רכישת דירות על ידי תושבי חוץ (יח"צ)

באוצר מדגישים כי קיימים פערי מחיר גבוהים בין הדירות שרוכשים תושבי החוץ בירושלים לבין הדירות שרוכשים ישראלים. בפלח השוק של הדירות החדשות עומד פער זה על 40 אחוזים ובדירות יד שניה מגיע הפער קרוב ל- 50 אחוזים. עובדה זו, בשילוב הירידה החדה ברכישות תושבי החוץ בירושלים, אשר הביאה את משקלם בסך העסקאות באזור ל- 5.7 אחוזים בלבד, מחצית משקלם בשנים 2012-2011, משמעותה היא ש"התחרות" בין תושבי החוץ לישראלים בירושלים כמעט ואינה קיימת.

על פי הסקירה, סך הדירות שרכשו תושבי החוץ באזור ת"א בתקופה ינואר-אוגוסט 2016 עמד על 297 דירות, ירידה של 36 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ירידה זו הינה בהמשך לירידות בשיעור שנתי ממוצע של 6 אחוזים ברכישות תושבי החוץ באזור זה בשנתיים הקודמות. בכך הגיע משקל רכישות תושבי החוץ בתקופה ינואר-אוגוסט 2016 לשיעור של 4.7 אחוזים בלבד מכלל העסקאות באזור. נציין כי בשנת 2011 עמד שיעור זה על 8 אחוזים. הירידה ברכישות תושבי החוץ בת"א בשנת 2016, כמו גם בשנת 2015, חלה במקביל לעלייה משמעותית ברמות המחירים של הדירות הנרכשות, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות.

קונים פחות אבל גם מוכרים פחות

נתון מעניין שעולה מהסקירה היא כי תושבי החוץ אמנם הורידו משמעותית את כמות רכישת הדירות שלהם בישראל – אך גם הפסיקו משמעותית למכור את נכסיהם, בשיעור דומה. כלומר, בתקופה שבין ינואר-אוגוסט 2016, נרשמת ירידה חדה בשיעור של 35 אחוזים במכירות של דירות תושבי חוץ בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. סך מכירות זה עמד על 740 דירות - הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בשנים האחרונות. על פי הסקירה, מצב זה הביא לכך שחרף הירידה ברכישות תושבי החוץ, עדיין נשמר מאזן נטו חיובי ברכישות תושבי החוץ. מגמה זו בולטת נוכח העובדה כי המשקיעים הישראלים דווקא צמצמו את נתח השוק שבו הם מחזיקים ואולם באוצר מדגישים כי שיקולי הרכישה של תושבי החוץ – אינם בהכרח פיננסיים, אלא גם מונעים משיקולים ציוניים.

בסקירה נכתב בין השאר בהקשר זה כי "מחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה ע"י תושבי החוץ בת"א בינואר-אוגוסט 2016 עמד על 4.6 מיליון שקלים (עלייה נומינלית של 12 אחוזים בהשוואה לשנת 2015, בהמשך לעלייה בשיעור חריג של 38 אחוזים בשנת 2015 ). על רקע ממצאים אלה נציין כי מחירה של דירה חדשה שנרכשה ע"י ישראלים בשמונת החודשים הראשונים של 2016 עמד על 3.4 מיליון שקלים - גידול מתון של 4.5 אחוזים בלבד בהשוואה לשנת 2015.

סך הדירות שרכשו תושבי החוץ באזור נתניה בחודשים ינואר-אוגוסט 2016 עמד על 423. אף כי מדובר בירידה של 28 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, הרי שבסקירה מציינים כי זהו עדיין שיעור הירידה המתון ביותר מבין שלושת האזורים הדומיננטיים ברכישות תושבי החוץ (לצד תל אביב וירושלים). ירידה זו מגיעה גם לאחר גידול חריג, בשיעור של 78 אחוזים ברכישות תושבי החוץ בעיר בשנת 2015. "סביר להניח שגידול זה ברכישות תושבי החוץ באזור נתניה, אשר מאופיין בשיעור גבוה יחסית של צרפתים, נבע לפחות בחלקו מגל פיגועי הטרור בצרפת באותה שנה. התפתחויות אלו ברכישות תושבי החוץ באזור נתניה בשנה וחצי האחרונות מביאות לכך שאזור זה הולך וסוגר את הפער בינו לבין ירושלים, בראש מפת ההעדפות של תושבי החוץ בישראל", נכתב באוצר.

בסקירת האוצר בנוגע לאזור נתניה, נכתב בין השאר כי נרשמה גם ירידה משמעותית ברמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידי תושבי חוץ - בעיקר בפלח השוק של דירות יד שניה. כלומר, אם מחירה הממוצע של דירה יד שניה שנרכשה על ידי תושבי חוץ בעיר בתקופה זו עמד על 1.8 מיליון שקלים – הרי שמדובר על נכס שמחירו הממוצע נמוך בכ-19% בהשוואה למחיר הממוצע של נכס שנרכש על ידי תושבי חוץ בתקופה המקבילה אשתקד.