כמו רבים וטובים, גם אני מנסה להוריד שני קילו שקפצו עלי "מהשמיים" בתקופת החגים. בסוף השבוע שעבר נאלצתי לעמוד במבחן קטן של כוח רצון כשהוזמנתי לארוחת ערב אצל חברים. במשך כל הארוחה טרחתי לחסוך קלוריות ולהצטמצם ככל יכולתי בנגיסות במאכלים עתירי פחמימות ושומן. כשכמעט הצלחתי לעבור את כל הארוחה בשלום, הגיע פרק הקינוחים, וכאן גם התחילה הדילמה האמתית. על השולחן הונחה עוגה די פשוטה, שחוממה במיקרו ושאפילו לא נראתה ממש טעימה. אבל ריח הסוכר עלה באפי והטריף את דעתי. מיד התיישבה על כתפי יועצת דיאטה וירטואלית ולחשה לי: "אל תאכל. חכה שעתיים, סע הביתה וכשתגיע תאכל תפוח ותבוא על סיפוקך. התאפקתי. התאפקתי עוד קצת, ואז נשברתי וטרפתי רק שתיים וחצי פרוסות מהעוגה. האיפוק שנשבר אילץ אותי לאכול למשך עוד שבוע רק סלט בעבודה, ולעשות פרצוף שזה הכי טעים בעולם.
הנמשל, איך לא, הוא מחירי הנדל"ן בשוק הישראלי. שר האוצר, משה כחלון, והצוות שסביבו, מנסים באמת ובתמים להוריד את מחירי הנדל"ן, וממקדים את מאמציהם סביב פרויקט "מחיר למשתכן". הבעיה היא שהפרויקטים האלה אינם מהווים תחרות של ממש לאלה שרוצים לקנות דירה, וזו מסיבה פשוטה: כשזוג צעיר מעוניין לקנות דירה, אפילו מצ'וקמקת, וחוסך שקל לשקל, הוא לא יחכה עם ביצוע התוכנית הזו כמה שנים - משלב ההגרלה ועד השלמת הבנייה, מתוך תקווה שבשום שלב התהליך לא ייתקע לכמה חודשים בגלל סגר או פשיטת רגל של הקבלנים. התחרות לעוגה מחוממת במיקרו או לדירה במחיר מוזל - הן תפוח או דירה זולה אחרת, שמונחות על אותו שולחן, ולא הבטחה עתידית כלשהי.
אז האם מחירי הנדל"ן ירדו בקרוב? התשובה היא כן ולא בגלל שר האוצר. גם אם כחלון ינסה לנכס את ההישג של ירידת המחירים למאמצים שהוא עושה בעניין, הסיבה לירידה הצפויה לא קשורה למעשיו, אלא לגורם העיקרי שהעלה את מחירי הנדל"ן ושגם יביא להורדתם הריבית במשק והריבית על המשכנתא בפרט.
אם תסתכלו על נתוני הריבית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות שמפרסם בנק ישראל (התמונה במשכנתאות צמודות דומה). תוכלו לראות בקלות שהריבית הגיעה לשיא השפל לפני שנה. מאז החלה הריבית לעלות, ובחודשים האחרונים הבנקים פשוט מעלים אותה. הסיבות להעלאת הריבית צפי עולמי או שפשוט נגמר הכסף באשראי הבנקאי כלל לא רלבנטיות. בהקשר הזה חשובה המתימטיקה - והיא בלבד. גרף הריבית הוא תמונת ראי, או אם תרצו - תמונה הפוכה, של גרף עליית המחירים.
שיעור הריבית על המשכנתאות כה חשוב להורדת מחירי הנדל"ן מהסיבה הפשוטה שגובה המשכנתא שאנו מעוניינים או יכולים לקחת נקבע בסופו של דבר בעיקר על ידי גובה ההחזר החודשי. הנתון של גובה השכר החודשי שלנו ידוע, כך שהבנק גוזר מתוך הנתון הזה את גובה ההכנסה הפנויה שלנו.
נניח שאנחנו יכולים להרשות לעצמנו החזר חודשי של 5,000 שקל, וזאת לאחר צמצומים כואבים: קיצוץ חוג הפילאטיס בתמורה להשארת חוג הג'ודו לילד. עבור החזר של 5,000 שקל ל-20 שנה נוכל לקחת בריבית של שנה שעברה משכנתא של כ-920,000 שקל; ואילו בריבית של היום נוכל לקחת כ-830,000 שקל כדי שההחזר החודשי שלנו יישאר באותו סכום. כלומר, העלאת הריבית בבנקים צמצמה ב-100,000 שקל את סכום המשכנתא שאנחנו יכולים לקחת.
אם נניח שיש לזוג צעיר שמעוניין לרכוש דירה מיליון שקל במזומן, נגלה כי בריבית הנוכחית הוא יוכל להתחייב רק לסכום של 1.8 מיליון שקל, ולא לסכום של 1.9 מיליון שקל, כפי שיכול היה התנאי הריבית של השנה שעברה. כתוצאה מכך, יוכלו הקונים להציע למוכרי הנכסים סכומים נמוכים יותר, וכדי לבצע עסקה בפועל ייאלצו גם המוכרים לרדת במחיר. לשם השוואה, הריבית במשק ב-2008, שהיתה בשיעור ממוצע של 7.5%, איפשרה לזוגות צעירים לקחת רק 600,000 שקל הלוואה באותם התנאים. זו בתמצית כל הסיפור של עליית מחירי הנדל"ן. כלומר הריבית משפיעה ביחס הפוך על מחירי הנדל"ן. ככל שהריבית גבוהה יותר, וממשיכה לעלות - יורדת כדאיות המשכנתא וכתוצאה מזה המחירים לא יכולים לעלות.
מובן שסיפורי הריבית אינם רלוונטיים רק לזוגות צעירים, אלא גם למשפרי הדיור ולמשקיעים. משקיע שיודע כי דירה במיקום מסוים תוכל להכניס לו 5,000 שקל מדמי שכירות, יקטין את סכום ההלוואה שהוא לוקח מהבנק והקיצוץ הזה בהכרח יביא לירידת הביקוש לדירה נתונה.
כדאי לשים לב שהנתונים נכונים למשכנתאות עד ספטמבר בלבד. אבל מאחר שהריביות ממשיכות לעלות גם באוקטובר ובנובמבר, נוכל לראות את ההשפעה של העלייה הזו רק בחודשים הבאים.
אז בכמה יירדו מחירי הדיור? אני מעז להתנבא כי שיעור הירידה יגיע ל-5%. מאחר שמחירה של דירה ממוצעת מגיע ל-1.5-2 מיליון שקל, סכום של 100 אלף שקל שהבנק לא נותן - מהווים כ-5%. והאם מצבם של הקונים ישתפר עקב ירידות המחירים? כן, אבל ממש בטיפה. אין כאן את השינוי הגדול ששר האוצר מייחל לו, ושצעדיו הנכונים רחוקים מלקדם אותו. גם עתה קונים יצטרכו לשלם 5,000 שקל, והשיפור הקל יהיה בכך שאם עד כה גובה המקדמה שנדרשו להביא היה 30% מערכו של בית ספציפי, עתה יהיה שיעור המקדמה נמוך יותר באחוזים בודדים.
כך שהשאלה אם המחירים יירדו באמת ובצורה משמעותית, שקולה לשאלה אם אני אצליח בדיאטה: התשובה תבוא רק כאשר תהיה תחרות אמיתית: עודף היצע על ביקוש, ותפוחים על השולחן ולא על העץ.
הכותב הוא מנהל כספים בחברה תעשייתית.
מיילים: yehudam7@gmail.com