זה טוב לציבור, ליזמים, למדינה ואפילו לאיכות הסביבה: הליכי תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי מועילים לכולם, אבל הוצאתם אל הפועל כרוכה בביורוקרטיה קשה ובהתגברות על לא מעט אתגרים. ב-2010 אושר התיקון לתמ"א 38, בדמות תמ"א 38/2, שמאפשר להרוס בניין ישן העומד בתנאי התמ"א ולבנות תחתיו בניין חדש, תוך עמידה בתקנים הנדסיים מחמירים למניעת רעידות אדמה.
במטרה לעודד את היזמים לצאת להרפתקה ולבנות פרויקטים חדשים, הוסיפה המדינה שלל זכויות ליזמים אבל אז הגיעו הקשיים. למשל, הליך קבלת היתרי הבנייה ארוך ומורכב, רשויות המס מנסות להגדיל את החלק המגיע להן בעסקה, וגם בעלי הדירות תורמים לעיכוב בפרויקטים, אם כי לא תמיד במודע. עם זאת אפשר להתגבר על הקשיים ולהוציא לדרך פרויקטים, אם מקפידים על כמה עקרונות בסיסיים ונאזרים בהמון סבלנות.
בעלי הדירות, בעלי הקרקע: התחדשות עירונית נתפסת לא פעם כזכייה בפיס עבור בעלי הדירות הרלוונטיים: במקום דירותיהם הישנות והקטנות ייבנו עבורם דירות חדשות, מרווחות ויוקרתיות; את בעיות הצנרת, הרטיבות ושאר התופעות שמאפיינות בניינים ישנים יחליף מפרט עשיר; וערך הנכס יגדל משמעותית, ללא כל השקעה כספית מצדם. בפועל, הנתונים מצביעים על כך שרוב מכריע של בעלי דירות רוצים ומקדמים את התהליך בשאיפה לצאת לדרך, אך תמיד יהיו כ-30% שיתנגדו או יערימו קשיים על התהליך.
אמנם כדי לצאת לתהליך של התחדשות עירונית מספיקה חתימה של 80% מבעלי הדירות, אך בסופו של הליך יש לצאת לדרך עם מלוא בעלי הדירות, שהרי צריך להרוס את הבניין ולפנות את כל הדירות לשם כך.
השלב הראשון שיש לעשות הוא להחתים 80% מהדיירים שכן מעוניינים בתהליך, על הסכמתם. כדי להגיע למצב כזה, יש להתאים את טיב השיח לכל דייר ודייר, בסבלנות ובהתמדה. למשל, לדיירים מבוגרים שמעבר מהדירה הנוכחית לדירה חלופית - קשה להם, יש להתאים פתרון מיידי ועתידי - הן בדירה החדשה והן בתקופת הביניים של הבנייה. עבור דיירים שמתקשים בהבנת הפרויקט, יש ליצור הדמיה של המבנה העתידי והסבר מפורט על איך ייראה הבית שלהם, הבניין והאזור כולו.
כשיש דייר שמסרב בכל מקרה ו-80% מהדיירים חתמו על רצונם בתהליך ההתחדשות העירונית, מומלץ לגשת למפקחת על הבתים המשותפים, שנהנית מסמכות הזהה לזו של בית משפט מחוזי, ויכולה אף לקנוס את הדייר הסרבן אם היא רואה שהסירוב מיותר או מונע מהסיבות הלא נכונות. עם זאת כדאי לזכור כי הליך זה מאריך את הדרך, וכי הוא אינו נעים לא ליזם וגם לא לסרבנים.
2. יזמים מתחרים. התחרות בריאה, אך עלולה להוליד גם עשבים שוטים. מכיוון שאין סף כניסה מוגדר ליזמים בענף התמ"א, השוק רווי מתחרים, שלא תמיד בקיאים בענף, ועלולים להבטיח הבטחות שאין מאחוריהן כיסוי. הבעיה היא שבעל דירה שכבר קיבל הבטחה נוצצת על הנכס שלו יתקשה לקבל הצעה נמוכה יותר, גם אם הצעה הראשונית שקיבל היא לא ריאלית וגם אם היזם עצמו כבר נעלם מהשטח. כדי למנוע את חיסולו של הפרויקט בבניין הרלבנטי למשך שנים רבות, מומלץ לבחור מראש יזם אמין ומנוסה, שיכול להציג פרויקטים בנויים, שבהם אפשר לשוחח עם הדיירים.
3. מס הכנסה גוזר קופון: עסקת תמ"א היא עסקה הפטורה ממס שבח, אך מחויבת במס רכישה. בניסיון למקסם את חלקו מהעסקה, פעמים רבות מוציא דרישה למיסוי מקרקעין הגבוהה פי 2-3 מהערך המגיע. מכאן מתחיל מו"מ שנמשך כמה חודשים ומצריך היעזרות במומחים. במקרה שהדיירים בוחרים עו"ד - היזם משלם מכיסו, והדיירים לא.
4. הרשות העירונית מקשה. תנאי ראשוני להגשת בקשה הוא הוכחה שהבניין יכול לקבל על עצמו חיזוק. בתמ"א 38/1 מופיע תנאי שמחייב להוכיח כי הבניין צריך חיזוק. אף שהתיקון לחוק עם תמ"א 38/2, מאפשר להרוס את הבניין הישן ולבנות חדש תחתיו, התנאי הישן נשאר בעינו. המצב שנוצר הוא שבחלק מהרשויות העירוניות דורשים קודם כל הוכחה שהבניין צריך חיזוק, ולצורך זה יש לבצע צילומים טרמיים על ידי מעבדות מיוחדות וחשיפת עמודי הבניין, מה שעולה כסף ומחייב השקעת זמן נוספת.
5. מרבה יועצים, מרבה דאגות. בענף התמ"א יש מונח ידוע, שאומר שלבניין של 20 דירות צריך יותר מ-20 יועצים. מעבר לאדריכל, למהנדס בניין, ליועץ המשפטי וליועץ המיסוי, תהליך תמ"א 38/2 מצריך גם יועץ אקוסטיקה, יועץ מעליות, יועץ בנייה ירוקה ואפילו את פקיד היערות ברשות העירונית - האחראי על העצים בעיר שדורש בדיקת אגרונום לסקירת כל עץ ועץ בבניין וסביבתו, כדי לקבוע אילו עצים מותר לכרות במסגרת ההליך, אילו יש להעתיק ואילו עצים חייבים לשמר.
6. ועדת ערר הפכה את המדיניות כהרף עין: ההתנגדות הגדולה ביותר לתמ"א 38/2 הגיעה לפני כשנה עם החלפת יו"ר ועדת הערר, כשהפכה באחת את מדיניות התמ"א והזכויות, וכמעט עצרה את הבנייה החדשה מכוח התמ"א, על אף שקבלנים רבים חתומים עם בעלי דירות על ההליך. השינויים התכופים בנוגע לזכויות הבנייה משבשות את ענף התמ"א.
7. היתרי הבנייה אחרי המבול. האישור המיוחל, הלוא הוא היתר הבנייה, יכול להגיע בפרק זמן של שנתיים עד שלוש שנים וגם זאת בהנחה שאין שביתות פתאומיות ברשויות, בטאבו, בכיבוי אש וכדומה. כשההיתר בפתח מגיע חשבון אגרות והיטלים, שלא פעם הסכומים בו מנופחים. אבל מאחר שההיתר במרחק נגיעה, מעדיפים יזמים רבים לשלם את הסכומים המוגזמים, כדי להימנע מעיכובים נוספים.
הפתרון: תמריץ לרשויות המקומיות
התוצאה של כל החסמים הללו היא אחת: הבנייה פחותה, קצב הבנייה איטי וההיצע קטן, ולפיכך המחירים מאמירים. מחירי הדירות בצפון תל אביב בשנתיים האחרונות עלו ב-50%, וברמת גן המספרים דומים מסיבה אחת: אין מספיק היצע של דירות. אם הרשויות המקומיות היו דואגות להוציא בקלות ובמהירות את ההיתרים הנדרשים, הציבור יכול היה לקבל בגוש דן עשרות ומאות אלפי דירות מכוח התמ"א, דבר שאולי היה מוריד במקצת את מחירי הדירות, או לכל הפחות בולם את עליית המחירים. עד שלא ישחררו את הפקקים הללו, מחירי הדיור רק ימשיכו לעלות.
הדרך להתגבר על החסמים של הרשויות היא באמצעות הענקת תמריצים לעיריות. לו המדינה היתה מעניקה בונוס לרשויות שמנפיקות היתרים בפרק זמן של 4 חודשים אולי מתוך מס הרכישה העצום המגיע למדינה הדבר היה מעודד את הרשויות המקומיות להוציא היתרים במהירות. כיום, בהיעדר תמריץ, אין לרשויות כל אינטרס לזרז את הדברים.
הכותב הוא בעלים של חברת קרן נדל"ן הפועלת בתחום התמ"א