פרויקטי התחדשות עירונית מתקבלים כמעט תמיד בהסתייגויות, בעיקר מצד דיירים בבניינים שכנים. חלק מהדיירים מסתייגים מהתהליך שצפוי להקשות על שגרת חייהם למשך תקופת הפרויקט ואחרים חוששים מהשינוי שהוא ייצור. אלא שישנן התנגדויות שמוגשות כמעט בכל פרויקט ומסתבר שמוסדות התכנון וועדות הערר כמעט תמיד דוחות אותן על הסף.
"כל נושא הטיפול בהתנגדויות בפרויקטים של התחדשות עירונית התייעל והשתפר בשנים האחרונות ככל שהמודעות הציבורית והתכנונית גדלה. באופן כללי, לוועדות התכנון יש נטייה להתעכב רק על נושאים בעלי השפעה על מדיניות המאקרו של העיר ולא ברמת המיקרו. הן יתנו את הדעת על ההשפעות הסביבתיות לאחר הביצוע הפרויקט והרבה פחות לגחמות של שכן או דייר כזה או אחר", מבהיר רו"ח משה ריטבלט מחברת SGS LIVING.
ריטבלט מוסיף כי "יש חובה משפטית להתייחס לאותן התנגדויות והן נרשמות, אולם זה יכול להסתכם רק בזה. יש כיום מקרים שהמתנגד כלל לא מוזמן להציג את טענותיו כיוון שמבינים כי מדובר בהתנגדות סרק. להבדיל מהעבר, בחלק מהמקרים אותן התנגדויות היום אפילו לא יוצרות עיכוב של ממש בקידום הפרויקט".
ריטבלט ייקח חלק בכנס התחדשות עירונית שיתקיים היום בכפר המכביה ויעסוק בהתחדשות עירונית ברמת גן, קריית אונו וגבעתיים. בכנס, בו ייקחו חלק גם ח"כ אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת ישתתפו גם ראשי הערים של רמת גן, קריית אונו וגבעתיים. לקראת הכנס ליקטה חברת מידע כנסים חמש התנגדויות, שמוגשות בתדירות גבוהה בפרויקטי התחדשות עירונית, אך נתפסות כיום כקנטריות ונפסלות כמעט תמיד על הסף.
1. הרגלים קשה לשנות
פעמים רבות דיירים שכנים מגישים התנגדות לפרויקט התחדשות עירונית בטענה שהוא ישנה את המצב הקיים ברחוב או בשטח הסמוך, באופן שייאלץ אותם לשנות את הרגלי היומיום שלהם. עו"ד ענת בירן, המתמחה במקרקעין, מציינת כי "מתנגדים לא יודעים לעשות הבחנה בין מצב שקיים בשטח, לבין מה שמותר על פי תב"ע תקפה שלא מומשה בפועל. למשל, שכנים רגילים שהשטח לידם ריק ומשמש במשך שנים כחנייה ציבורית, אולם על פי התב"ע יש שם זכויות בניה לבניין בן 4 קומות. הם לא יכולים להתנגד לתכנית בטענה שהם התרגלו למגרש הריק, שהם חונים בו ושהם הסתמכו כי אין בניין והנוף פתוח מהחלון. הבדיקה של תכנית היא מול תב"ע בתוקף ולא מול המצב בשטח".
2. אסטמה, אבק ולכלוך? לא תופס
התנגדויות רבות נסובות סביב הליך הבנייה של הפרויקט והחשש מפני השפעת המטרדים שיווצרו במהלך התקופה דוגמת רעש או אבק. עו"ד בירן מסבירה כי אמנם במקרים חריגים ישנה התייחסות לטענות אלו אולם ככלל, מדובר בטיעונים שאינם יכולים לעכב התחדשות עירונית. "טענות לגבי אסטמה, אבק או רעש בתקופת הבניה בדרך כלל נדחות על הסף, ככל שמועלות על ידי שכנים בבניינים אחרים. הוועדה בודקת, למעט במקרים חריגים, את התוצאה הסופית של התכנית ולא מה ההשפעה במהלכה. לעתים, הוועדה הדנה בהתנגדות וקובעת הוראות בניה ומניעת מטרדים בתקופת הביצוע, אבל צריכה להיות לכך סיבה אמיתית ולא גחמה של השכנים".
3. ירידת ערך הנכס
לעתים קרובות הוועדה הדנה בהתנגדויות תדחה את הטענה כי נושא הפגיעה יוכל להבחן בשלב יותר מאוחר במסגרת תביעות לפי סעיף 197 לחוק (אחרי אישור התכנית). יחד עם זאת, יש מקרים בהם טענות כאלה מתקבלות, במיוחד כשמשנים בצורה דרמטית פניו של אזור מסוים או שפוגעים באופי או בערכים מיוחדים של האזור.
4. צל מהבניין החדש
התחדשות עירונית משמעותה עלייה לגובה ולכן אם ברחוב אחד בו כל הבניינים היו בגובה זהה, לאחר מימוש התכנית חלק מהבניינים הופכים לגבוהים יותר ומשנים את פני הרחוב. לא מעט התנגדויות מוגשות בטענה כי הבניין החדש יטיל צל על הבניין הישן, הסמוך לו, שלא עובר התחדשות. אולם עו"ד בירן מבהירה כי התנגדות מסוג זה לרוב נפסלת על הסף. "מדובר לרוב בפסיקות שנפסלות על הסף. יש פסיקות רבות הקובעות כי אדם שבחר לגור בעיר אינו זכאי למנוע את המשך פיתוחה של העיר, ולכן לא ניתן למנוע את העלייה לגבוה של הבניין, כמובן בהתאם למדיניות של אותה רשות מקומית".
5. פגיעה בפרטיות
המשמעות המיידית בפרויקטי התחדשות עירונית היא הגדלת הצפיפות על אותו תא שטח. אם בעבר למשל, התגוררו במתחם מסוים כ-25 דיירים בבניין כעת יכולה כמות הדיירים על תא השטח הזה להכפיל את עצמה, או לשלש את עצמה. לצד זאת מצטרף תוספת שטחים והקלות בקווי בניין, מה שמקרב את הבניינים לבניינים קיימים סמוכים. מסיבות אלו ואחרות המתנגדים טוענים כי מדובר בפגיעה בפרטיותם.
עו"ד שי אליאב ממשרד עורכי הדין גינדי כספי, מסביר כי "הטענות לפגיעה בפרטיות זכו לאמירה מאוד ברורה מהממשלה, מהכנסת ומהמועצה הארצית לתכנון זאת לפי שהאינטרס העליון בפרויקטים אלו הוא הגנה על חיי אדם והתחדשות אורבנית. חשיבותם של פרויקטים אלו בעלת משמעות ציבורית אדירה המקיימת אינטרסים חברתיים וציבוריים חשובים כגון ביטחון, בטיחות, חדשנות, ואף מסייעת להגדלת היצע דירות המגורים. לכן, אם מסתכלים על המכלול מדובר בפרויקט שמשפר את איכות חייהם של משפחות רבות והאינטרס הציבורי גובר על הפרטיות של הדייר הבודד".