פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      פרשת ענבל אור: טענותיה מול פסק הדין

      לאורך כל פרשת קריסת החברות של ענבל אור טענה אשת הנדל"ן כי ביכולתה להחזיר את חובותיה וכי הנתונים שמציג המפרק עו"ד איתן ארז הם שגויים. פסק הדין של השופט איתן אורנשטיין סותר את טענותיה בשיטתיות. לפניכם 3 דוגמאות

      פרשת ענבל אור: טענותיה מול פסק הדין
      צילום: אבי כהן, עריכה: מתן חדד

      בעלת השליטה לשעבר בחברת אור סיטי נדל"ן, ענבל אור, איבדה אתמול סופית את השליטה בחברה לאחר שבית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי עליה ללכת להליך פירוק. לאורך כל הפרשה טענה אור כי הפרטים שהוצגו על ידי המפרק הזמני, עו"ד איתן ארז, שגויים וכי ביכולתה להחזיר את חובותיה לנושים – טענה שלוותה גם בניסיון לגייס את רוכשי הדירות שנפגעו בפרשה להליך של הסדר. אלא שפסק הדין החריף שכתב שופט בית המשפט המחוזי, איתן אורנשטיין, המתפרש על פני 56 עמודים, חושף את התנהלותה העסקית חסרת העכבות, כפי שהתנהלה לאורך שנים.

      לקריאה נוספת:

      השופט אורנשטיין הכריע: צו הפירוק לענבל אור - קבוע
      ענבל אור לרוכשים: ניתן להגיע להסדר תוך שבועיים
      איפה ישווקו 2,300 דירות לשכירות ארוכת טווח השנה?

      ענבל אור טוענת כי היא מצויה ביתרה של מיליוני שקלים

      השופט אורנשטיין מקדיש חלק ניכר מפסק דינו לדו"ח שהגישה אור מטעמה בנוגע למצב נכסיה – בהם טענה כי היא מצויה ביתרה של 36 מיליון שקלים – וקובע מפורשות כי מדובר בדו"ח שאינו מהימן ומנותק מהמציאות הכלכלית של פעולות החברה.

      אורנשטיין קובע כי דו"ח זה, שהוגש על ידי רו"ח מטעמה של אור (רו"ח יואב סומך), מתבסס על הנחות יסוד שגויות שכלל אינן מתיישבות עם המציאות – בראש ובראשונה משום ששווי הנכסים של החברה חושב כאילו מדובר בנכסים בנויים, בשעה שחלק ניכר מהם כלל אינם בנויים, ובחלק מהמקרים לאור כלל אין זכויות בקרקע. זאת ועוד, בחלק מהפרויקטים הפרה ענבל אור את ההסכמים מול בעלי הקרקע והם ביטלו את ההסכמים, בחלק מהפרויקטים אין ליווי בנקאי, ובחלקם אין היתכנות להקמת הפרויקט בשל מצבים שבהם אור מכרה דירות מספר פעמיים בשיטת over booking.

      במילים אחרות, אורנשטיין קובע כי הדוח שקבע כי לענבל אור יש יתרה – מבוסס על הערכות מנותקות מהמציאות ואין להסתמך עליו. עוד כותב אורנשטיין כי הדו"ח של רו"ח סומך כלל לא הביא בחשבון נתונים רבים: חוב בגין מס חברות בסך של 573 אלף שקלים, העדר זכויות של החברה בפרויקט ברחוב חורגין שגורמת להפחתה בסך 800 אלף שקלים, העדר זכויות בנכס ברחוב פוריה שמחייבת הכנסה בגובה 974 אלף שקלים ונכסים נוספים שבהם אין לענבל אור זכויות אך נכללו בכל זאת בדו"ח – כמו למשל הפרויקט ברחוב הירדן 91-93 שאליו מייחס רו"ח סומך יתרה של 38 מיליון שקלים בשעה שאור כלל לא רכשה בו את הקרקע. לסיכום, אורנשטיין קובע כי מדובר בפערים של עשרות מיליוני שקלים וכי הדוח אינו מהימן.

      ענבל אור טוענת כי ביכולתה לממש נכסים בשווי מיליונים

      דו"ח זה נסקר אף הוא בפסק הדין של אורנשטיין, אך השופט קובע כי גם בו נפלו כשלים מהותיים שכן השמאות שבוצעה לנכסים חושבה אף היא על בסיס הנחות יסוד שנמסרו לשמאי, חיים מסילתי, מטעמה של ענבל אור. מסילתי לא בחן את מצב הזכויות המשפטיות בנכסים, לא בחן את הזכויות התכנוניות עם הגורמים שעוסקים בתכנון, קיימים פערים בין השמאות של מסילתי לבין שמאויות אחרות שחוברו לנכסים אלו וכן בוצעו שמאויות לנכסים רבים שבהם אין לענבל אור זכויות כלל.

      "התברר שהזכויות בנכסים רבים אינן של החברות' ומשכך, הסתמכותו של דוח השמאי על דברי בעלת השליטה (ענבל אור) באשר לזכויות בנכסים, שענה שהתברר שאינם משקפים את הדברים כהווייתם, מאיינת את היכולת להסתמך על ממצאי השמאות", כותב אורנשטיין. השופט מצא עוד כי ישנם נכסים שחושבו בכפל בדו"ח השמאות באופן שניפח את שווי הדוח וההערכות באופן שגוי: "הנכסים שחושבו בכפל הם הדירה במגל הטייסים וכן הכללת השטח המסחרי בפרויקט ז'בוטינסקי 102-104 בכל אחד משני הפרויקטים בנפרד, חרף העובדה שמדובר באותו נכס", מבהיר השופט.

      דיון ענבל אור 1.8.2016 (מגד גוזני)
      איתן ארז (צילום: מגד גוזני)

      ענבל אור טוענת כי המפרק משקר

      חלק מפסק דינו של אורנשטיין מוקדש בין השאר להתנהלותה האישית של אור בפרשה. אורנשטיין מתייחס להתנהלותה של אור למשל בפרשת מכירת הדירה הכפולה בפרויקט "מציצים" וקובע כי "ההתקשרות עם לוזון לוותה בהטעיות ומרמה מצד בעלת השליטה, בין על דרך המחדל, בכך שלא יידעה את לוזון אודות העסקה עם נרקיס שעה ששומה היה עליה לעשות כן, ובין אם באופן פעיל כאשר שלחה לו אישור העברה כוזב במטרה להטעות".

      אורנשטיין מציין בין השאר כי אור אישרה בחתימת ידה דוחות כספיים של חברות תוך שהיא מודעת לכך שאינם נכונים, ביצעה מכירות כפולות תוך שהיא נוטלת מלוזון 3 מיליון שקלים, מבלי ליידע אותו על העסקה הקודמת עם נרקיס, הסתירה את העובדה שקיבלה את מלוא התמורה עבור מכירת דירה בפרויקט מציצים וכן הגישה דוחות סותרים לבית המשפט בנוגע למצבה הכלכלי, לצד ניסיון להשיג אשראי במרמה מבנק מזרחי על יסוד צילום מסך שממנו נראה כביכול כי היא מצויה ביתרה של 28 מיליון שקלים ביו בנק – כשבפועל התברר שהדבר אינו נכון.

      אורנשטיין מותח ביקורת חריפה על אור ומבהיר כי היא נמנעה מלהציג את מלוא רכושה ונכסיה ומסרה מידע חלקי ומטעה לבית המשפט. השופט מסכם בכך שהוא שוכנע שאין ביכולתה לפרוע את חובותיה. "לכל אלה יש להוסיף את היעדר מהימנותה של בעלת השליטה, כגון הנתונים השגויים בדוחות המבוקרים של החברות, שימוש בכספי הרוכשים לצרכיה האישיים, פלישה לדירה שבבעלות אחת החברות, מכירה בכפל של דירה בפרויקט מציצים, הצגת שווי של דירה אחרת בפרויקט מציצים שמסתבר שנמכרה לאחר והתמורה שולמה במלואה, כשלים במכירת הדירה ברחוב ריינס, אי הקפדה שכספי הרוכשים יופקדו בחשבונות יעודיים ועוד", מבהיר השופט.