בוידאו: ראיון עם אבי זייתוני באולפן וואלה! NEWS
"מחיר למשתכן", אותה תכנית דגל ממשלתית שמוביל שר האוצר משה כחלון לתחום הדיור מקצה בתקופה האחרונה את כל קרקעות המדינה לטובת בניית דירות מוזלות, אך המשמעות היא שהקרקעות הפרטיות המהוות רק כ-7% מכלל הקרקעות בישראל הופכות להיות האלטרנטיבה היחידה עבור חברות בנייה שאינן מעוניינות לבנות במכרזי מחיר למשתכן.
בדיקה מיוחדת שביצע שמאי המקרקעין והכלכלן ירון ספקטור בנוגע לעסקאות שבוצעו בקרקעות פרטיות בין השנים 2014-2016, חושפת כי מאז השיק שר האוצר את "מחיר למשתכן" זינקו מחירי הקרקעות הפרטיות בשיעור שבין 20%-30% בממוצע. הבדיקה כוללת עסקאות שבוצעו באזורים שונים בישראל החל מפתח תקווה ועד ראשון לציון, תל אביב, חולון, חריש ובאר שבע. יצוין כי על פי נתוני השמאי הממשלתי, מינואר 2014 ועד ינואר 2016 נרשמה בישראל עלייה של כ-12% בממוצע במחירי הדיור.
על פי העסקאות שנותחו על ידי ספקטור, בעסקה שבוצעה בשנת 2014 בשכונת אם המושבות בפתח תקווה שילמו היזמים כ-570 אלף שקלים ליחידת קרקע לדירה ואילו כשנתיים לאחר מכן שילמו עבור יחידת קרקע באותה שכונה מחיר של כ-680 אלף שקלים זינוק המשקף עלייה של כ-20% במחירים.
עסקה נוספת המשקפת עלייה דומה במחירים בוצעה בשכונת נחלת יהודה בראשון לציון, שם שולם סכום של כ-630 אלף שקלים עבור יחידת קרקע לדירה בשנת 2014 ואילו בשנת 2016 בוצעה עסקה באותה השכונה במחיר של כ-750 אלף שקלים ליחידת קרקע לדירה הפרש של כ-20%.
בבדיקה שבוצעה על ידי ספקטור נבחנו עסקאות שבוצעו גם בשכונת ח300 בחולון, שם עמד מחירה של יחידת קרקע לדירה על סכום של כ-650 אלף שקלים בשנת 2014 ואילו בשנת 2016 עמד מחירה על כ-740 אלף שקלים זינוק של כ-14%.
עסקאות נוספות שבוצעו בשכונת נווה שאנן בתל אביב משקפות עלייה של כ-15% ואילו עסקאות שבוצעו במגרשים פרטיים בבאר שבע בהפרש של שנה אחת בלבד משקפות זינוק אדיר של כ-40% בעיר הדרומית. על פי העסקאות בבאר שבע, בשנת 2015 נרכשה קרקע פרטית לבנייה במחיר המשקף 100 אלף שקלים ליחידת דיור ואילו בשנת 2016 בוצעה עסקה בקרקע פרטית המשקפת מחיר של 140 אלף שקלים ליחידת דיור. זינוק משמעותי נרשם על פי הנתונים גם בעיר החדשה חריש: אם בשנת 2015 נרכשה קרקע בעלות של 180 אלף שקל ליחידת דיור ואילו כשנה לאחר מכן עסקה שבוצעה בקרקע פרטית בחריש שיקפה עלות של כ-230 אלף שקל ליחידת דיור.
"שר האוצר משה כחלון מקדם את תכנית מחיר למשתכן בהנחה גדולה, אך כזו שניתנת לזכאים בלבד. נוצר מצב לפיו שוק הקרקעות הזמינות לבנייה לקהל הרחב מצוי בחסר וכך הביקוש לדירות וקרקעות גדל. מדיניות זו היא שהביאה לעליה במחירי הקרקעות בעסקאות המתבצעות בין גופים פרטיים. מניתוח העסקאות עולה כי בשנה האחרונה נרשם זינוק של כ-20% בממוצע במחירי הקרקעות הזמינות לבניה כמעט בכל נקודה על המפה. באזורים מסוימים אף נרשמה קפיצה של מעל 30%, בשל מחסור קיצוני במלאי הקרקעות הזמינות לבנייה", אומר ספקטור.
נתונים נוספים שאותם מספקים יזמים בשוק מציירים גם כן תמונת מצב דומה. גיל עובדיה מנכ"ל משותף בחברת Ewave נדל"ן מציין כי "בשנתיים האחרונות ביצעה החברה שלוש עסקאות שונות בשכונת נווה שאנן בתל אביב. אם לפני כשנה וחצי רכשנו ברחוב הגדוד העברי קרקע לפי מחיר של 450 אלף שקל , הרי שהיום על קרקע דומה באזור (רחוב מירון) חתמנו לפי מחיר של כ-600 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. בבאר שבע רכשו ביוני 2015 קרקע לפי 100 אלף שקל ליחידת דיור ברחוב באזל 29 בשכונה א. כיום מציעים לנו מגרשים בשכונה ג', אזור מועדף פחות, בלא פחות מ-140 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. בישוב חריש קנינו בינואר 2015 קרקע לפי מחיר של 180 אלף שקל ליחידת דיור, מחיר שכלל מע"מ ואגרות. כיום מוצע בישוב מגרש למכירה במחיר של 230 אלף שקל ליחידת דיור, לא כולל שום דבר, כך שבקלות נגיע למחיר של 320 אלף שקל לקרקע ליחידה. אנו מבחינים בעליה משמעותית יותר במחירי הקרקעות. שר האוצר יצר בשוק הנדל"ן מצב בעייתי. תכנית מחיר למשתכן, במסגרתה משווקות קרקעות לזכאים בלבד, יצרה מצב של "חנק" בהיצע הקרקעות. במצב שכזה בעלי הקרקעות הפרטיות מרגישים שהם מחזיקים בביצי זהב קטנות המניבות הון, ועל-כן יכולים לנקוב איזה מחיר שירצו, בלי קשר לשוויה בשוק. אין ספק שיוזמת שר האוצר מעניקה מתנה לזכאי משרד הבינוי והשיכון, אם כי היא פוגעת בציבור כולו שמותירה אותו ללא אלטרנטיבה תוך ייעוד כל קרקעות המדינה לזכאים בלבד. להתנהלות כזו יש השפעה מכרעת בייקור עלויות הקרקעות והמימון במחירה הסופי של הדירה אותה משלם הרוכש".
לדברי עמית שטרר, אנליסט באתר מדלן: "מניתוח הנתונים עולה כי מתחילת שיווקי הקרקעות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן", פסקו כמעט כליל מכרזי הקרקעות הסטנדרטיים שהוציאה המדינה ליזמים. לצורך ההשוואה, מתחילת השנה שווקו כ- 6,000 דירות במתכונת "מחיר למשתכן", בעוד במתכונת הרגילה שווקו כ- 370 דירות בלבד. מדיניות זאת צמצמה משמעותית את הצע הקרקעות עבור היזמים שאינם מעוניינים להשתתף במכרזי "מחיר למשתכן", כך שהביקוש לקרקעות פרטיות מצידם עלה, והשילוב עם היצע נמוך יחסית, משך את שוויין כלפי מעלה".
בראיון מיוחד לוואלה! NEWS השמיע לאחרונה הערכות דומות גם אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלים של חברת א. זיתוני ומי שנחשב לשותפם המרכזי של משה ויגאל גינדי בעסקאות רבות. זיתוני ציין כי מחירי הקרקעות הפרטיות זינקו בתקופה האחרונה בשיעור דרמטי של בין 15% ל-20% - בשל הכוונת השוק על ידי משרד האוצר למכרזי מחיר למשתכן. "יש תחרות חריפה מאוד, על כל קרקע פרטית יש היום עשרות יזמים, ואין מלאי, ולכן התחרות היא קשה מאוד וקשה להשיג קרקע פרטית".