מחירי הדיור המשתוללים בישראל כבר למעלה מעשור עומדים בלב ליבו של משבר הדיור והממשלות האחרונות הרבו להציב את שאלת הורדת המחירים בלב השיח הציבורי בנושא. אלא שסקר חדש שבוצע על ידי הבית האקדמי בהתאחדות הסטודנטים מצא כי כמעט מחצית מהסטודנטים בישראל היו מעדיפים כי הממשלה תתמקד בהסדרת שוק השכירות במקום בהורדת מחירי הדירות.
בסקר החדש, שבוצע לקראת ועידת הדיור והנדל"ן לצעירים של הבית האקדמי ועיריית הרצליה, נשאלו 600 צעירים לגבי העדפותיהם באשר לפעילות הממשלה בשוק הדיור. על פי התוצאות, כ-40% מהנשאלים העדיפו כי הממשלה תתמקד בהסדרת שוק השכירות באופן שיאפשר את קיבוע המחירים בו לתקופה מינימלית של בין 3-5 שנים.
שאלה נוספת שהוצגה לצעירים בסקר חושפת עד כמה עמוק הייאוש מאי הסדרת שוק השכירות בישראל: כ-37% מהנשאלים בסקר השיבו כי שקלו ועודם שוקלים לעזוב את הארץ בשל המצב בשוק השכירות.
במבט השוואתי, לא קשה להבין מדוע המצב בשוק השכירות מטריד את הסטודנטים: בניגוד למדינות מערביות רבות, שוק השכירות הישראלי הוא פרטי ובלתי מפוקח. לפני כשנתיים כינסו מי שהיו אז שרי האוצר והמשפטים, יאיר לפיד וציפי לבני, מסיבת עיתונאים חגיגית בתל אביב שבה השיקו את יציאתו לדרך של חוק השכירות ההוגנת אך למרות ההבטחות, עד היום לא התקדמה חקיקתו של החוק, בעיקר עקב התנגדות מצד משרד המשפטים. החוק - שהתיימר אז להעניק בשורה משמעותית לכ-2 מיליון שוכרי הדירות בישראל ביקש להחיל לראשונה מגבלות על העלאת שכר הדירה ולהציב רף מינימלי למצב הנכסים המושכרים בשוק. אלא שהבשורה לה המתינו השוכרים נותרה על הנייר בלבד. כך, בעוד מצבם של שוכרי הדירות מחריף והולך, הרי שנכון להיום חוק השכירות היחידי בישראל נחקק עוד ב-1971.
מחקר השוואתי, שבוצע לפני כשנה על ידי ד"ר ניר מועלם מהפקולטה לאדריכלות ובינוי ערים בטכניון בשיתוף עם עיריית תל אביב, בחן את מצב שוק השכירות בהשוואה למדינות המערב - וגילה כי ישראל היא בין המדינות הבודדות שלא עידכנו את חוקי השכירות שלהן במשך עשרות שנים. במדינת קליפורניה למשל, שבה יש פיקוח על כמיליון דירות להשכרה, הועברו סמכויות רבות לעיריות המקומיות והן תירגמו אותן לחוקים מרחיקי לכת בתחום הדיור והפיקוח על דמי השכירות. בסן פרנסיסקו, שבה 70% מהדירות המושכרות בשוק הפרטי מפוקחות, יכולים הצדדים לקבוע באופן חופשי את גובה שכר הדירה, אך שיעור העלאתו השנתי מוצמד למדד המחירים לצרכן ומפורסם על ידי גוף עירוני. ב-2014 עמד שיעור התייקרות שכר הדירה בסן פרנסיסקו על 1% וב-2013 על 1.9% בלבד.
בערים אחרות בארה"ב, דוגמת לוס אנג'לס וברקלי, ישנו גם כן מרשם שכירויות המחייב את בעלי הנכסים להירשם ולפרסם בו את חוזי השכירות. באופן כזה, חשופים שוכרי הדירות לחוזים הקודמים שנחתמו בדירות, לדרישותיהן החוזיות של בעלי הבית ולהיסטוריית השוכרים בנכס.
היזמים נגד התערבות
אלא שמהצד השני הצד של היזמים - כבר שנים ארוכות שמדברים על בניית פרויקטים למטרת "השכרה ארוכת טווח". שאלון יזמים מיוחד שגובש לקראת הוועידה, הפנה שאלה בנושא לעומדים בראש חברות הנדל"ן הגדולות בישראל. הנשאלים בשאלון היו אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין, אברהם קוזניצקי, יו"ר קבוצת מנרב, ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, דרור נגל, מנכ"ל אזורים, חנן מור, יו"ר קבוצת חנן מור ויקי אמסלם, מנכ"ל אלמוג.
חלק מהיזמים ציינו כי נכון להיום, אין במודל הממשלתי שמפעילה חברת "דירה להשכיר" די תמריצים עבורם. כך למשל אברהם קוזניצקי, ציין כי לא יסכים לקחת חלק במכרזים אלו ללא הבטחת תשואה שלא תפחת מ-6-7%. גם בן חיים ציין כי על המדינה להעניק "רשת ביטחון" בדמות של תשואה מינימלית ליזם.
לדברי ארנון פרידמן, כלל אין צורך להתערב בשוק זה. "אני לא חושב שיש צורך להתערב בשוק הדירות להשכרה בדרך של הקמת בניינים/מתחמים שלמים המיועדים להשכרה ע"י גורם אחד. המטרה של הקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, היא להוזיל את מחירי הדירות בשכירות, אולם מחירי השכירות לא עלו בעשור האחרון בהתאמה לעלייה במחירי הדירות, ולראייה התשואה של משכירי הדירות ירדה", השיב.
לדבריו, "הפתרון הטוב ביותר הוא לאפשר למשקיעים בארץ לקנות דירות שעם השלמתן תושכרנה בשכירות חופשית ולא להכביד עליהם עם מיסים. אם אכן ישנה קרקע זמינה לבנייה של אלפי יחידות דיור להשכרה, מדוע בעצם לא לייעד את אותה קרקע לבנייה למכירה? הלוא ייעוד של אותן אלפי דירות לשוק השכירות במקום לשוק הדירות למכירה, יקטין את האפשרות להגדלת היצע הדירות למכירה".
היזם חנן מור אמר דברים דומים: "אין צורך לעשות כלום, לאפשר למשקיעים לרכוש דירה להשקעה לטובת העמדתה לטובת שוק השכירות במדינת ישראל, זה WIN WIN. גם מאפשרים למשקיעי הדירות לגבי תשואה על השקעתם (מוכנים להסתפק ב-3% בלבד - אין יזם או מוסדי שמוכן) והכסף נשאר בארץ, ומצד שני מייצרים שוק דירות להשכרה שפועל בשוק חופשי".
מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, אורן הוד, שלוקחים חלק במכרזים אלו ציין כי התשואה הנוכחית אמנם נמוכה יותר מהציפיות של חלק מעמיתיו אך כי מדובר בתשואה ראויה. "אפריקה ישראל מגורים נכנסה לתחום זה מתוך הבנה עסקית, כי ניתן לייצר בעסקה זו תשואה ראויה".
יקי אמסלם, מנכ"ל אלמוג ציין כי על הממשלה לסבסד לא רק את עלויות הקרקע אלא גם את עלויות הפיתוח המנופחות וכי יש להטיל הגבלה על סכום על גביית היטלי הפיתוח והאגרות".
אסף אנגל, מנכ"ל הבית האקדמי, ציין בשיחה עם וואלה! NEWS כי "יש פה מגמה שמראה שלא בהכרח מדובר פה במשבר דיור אלא במשבר של דור. להורים שלנו אין משבר דיור. זה משבר של דור של צעירים ולכן צריך למקד את הפתרונות בהתאם לבעיה. בהקשר הזה, אגב, תכנית מחיר למשתכן עונה על הצורך הזה של חסרי דיור וזוגות צעירים. אבל צריך להבין שלמצב בשוק השכירות יש השפעה מכרעת על קבלת החלטות של צעירים, משום שאחד המניעים המרכזיים שדוחפים אנשים לרכוש דירות זה פחות המחירים הגבוהים בשוק השכירות ויותר חוסר היציבות שמאפיין אותו. השאלה מה יקרה בשנה הבאה והאם אמשיך להתגורר באותו מקום היא משמעותית. אני לא מצליח להבין בשלב זה איך כולם בכל הרמות מסכימים שצריך את חוק שכירות הוגנת וכולם מפנים אצבע מאשימה למשרד המשפטים שמעכב אותו אך הסיבה לעיכוב לא ברורה".