החשש למעילה שביצעה אור סיטי בכספי רוכשים והחלטת בית המשפט לפרק את קבוצת החברות של ענבל אור, מיקדה את תשומת הלב בקבוצות הרכישה ובצורך לבחון בקפידה את המארגנים. אבל העובדות הפשוטות הן שבתחום הנדל"ן נחשפות לא מעט מעילות שלא זוכות לחשיפה תקשורתית משמעותית, גם בעסקאות שכלל אינן קשורות לקבוצות הרכישה. עצת הזהב, שאין לנו אלא לקוות שלפחות חלק מהרוכשים יפנימו, היא שאת כל הבדיקות המופיעות במדריך מומלץ לבצע בכוחות עצמם לפני החתימה על העסקה. בשום מקרה אין לסמוך על היזם, הקבלן או מארגן קבוצת הרכישה.
בהנחה ששכרתם עורך דין לטובת העסקה, בקשו לראות בעצמכם כל מסמך משפטי הנוגע לה. אם אינכם מעוניינים לכתת רגליים ולבצע את הבדיקות בעצמכם וביסודיות, עסקה בקבוצת רכישה איננה בשבילכם. גם אם עורך הדין שלכם עושה אותן עבורכם, החליטו מראש שלא לבחור ברכישה דרך קבוצת רכישה שטומנת בחובה סיכונים גדולים יותר, לעומת רכישה מקבלן או יד שנייה. אחרי הכל חשוב לזכור שלא חשוב באלו פעולות תנקטו, וגם עם תבדקו כל פסיק ופסיק, אין לעולם וודאות של 100% בעסקה, אך עצם נקיטת כל צעדי הזהירות מפחיתים את הסיכון בעסקה בצורה דרמטית.
וודאו שיש תב"ע מאושרת: תכנית בניין עיר נשמעת אולי לרובנו כשם מפוצץ של מומחי נדל"ן, אך מאחר ואנחנו לא מבצעים עסקה מול יזם או קבלן הדואג לכל הביורוקרטיה בקבוצת רכישה אנחנו על תקן של יזמים ולכן עלינו לבדוק בעצמנו את התכניות באמצעות האתר של רשות מקרקעי ישראל, לצורך כך בררו את הגוש והחלקה שבהן צפוי הפרויקט להיבנות. בהמשך בחינה של תכניות הבנייה העתידיות ומתאר האזור יאפשרו לנו לדעת מהן תכניות האזור והאם העסקה אליה אנחנו נכנסים היא הגיונית.
היתר בנייה: חשוב מאוד לוודא כי היתר בנייה צפוי להתקבל בטווח הנראה לעין. ההיתר הוא חשוב גם כדי למנוע מקרים של מכירת דירות על הנייר שלא יהיה להן אישור בפועל, בהיתר הבנייה מופיעות מספר הדירות המאושרות לבנייה ולכן כל הבטחה מצד מארגן הקבוצה לקבלת אישור ליחידות דיור נוספות היא בעל פה בלבד וחושפת אותנו לסיכון גדול, אין לסמוך עליה בשום אופן. כמו כן, על כל רוכש מוטלת החובה לציין כי אי קבלת היתר בנייה כשנה מיום גיבוש הקבוצה יהווה עילה לביטול העסקה וקבלת הכספים. במידה ולא התקבל היתר ובנייה וכבר נכנסתם לעסקה, אל תעבירו כספים נוספים לטובת הבנייה עצמה גם אם כל חברי הקבוצה עשו כך. הרי לא הגיוני לשלם על הבנייה עצמה מראש בטרם התקבל היתר.
לא לסמוך על עורכי הדין של המארגנים
בנק מלווה: באחריות מארגן קבוצת הרכישה לוודא שיש בנק מלווה שמממן את רכישת הקרקע עבור חברי הקבוצה באמצעות מתן הלוואה. שוב, כמו בסעיפים הקודמים צרו בעצמכם קשר עם הסניף הספציפי של הבנק המלווה, בידקו עמו שאכן יש חשבון ליווי לפרויקט שמיועד אך ורק לפרויקט. בעיה במציאת בנק מלווה עלולה להעיד על בעיות עתידיות ומהווה נורת אזהרה בוהקת אודות העסקה כולה.
עורך דין משלכם שמתמחה ספציפית בתחום: מאחר והרוכש הממוצע לא מכיר את רזי התכנון וההליכים המשפטיים הנוגעים לתחום קבוצות רכישה, חשוב מאוד שעורך דין מטעמנו ילוו אותנו בכל התהליך. על עורך הדין ששכרנו לוודא כי על שמנו נרשמת הערת אזהרה וכן הכספים שאנחנו משלמים מגיעים אך ורק לחשבון הנאמנות הספציפי של הפרויקט. קחו את מספר חשבון הנאמנות והתקשרו בעצמכם לסניף הבנק כדי לוודא שאכן מדובר בחשבון נאמנות המיועד אך ורק לקבוצה של הבניין הספציפי שלכם. עורך דין יסודי ואחראי מטעמנו יוכל במעל ל-90% מהמקרים למנוע מצב של הונאה וישמור על כספנו. רבים מחליטים לסמוך רק על עורך הדין של מארגן קבוצת הרכישה שבמקרים רבים לא משרת את האינטרסים שלנו.
העברת כספים: רק לחשבון נאמנות: הסיבה שכספים רבים של רוכשי ענבל אור ירדו ככל הנראה לטמיון, הייתה דילוג על הכלל החשוב ביותר. בקבוצת רכישה לעולם איננו משלמים ישירות למארגן הקבוצה או לחשבון של הקבלן, אלא אך ורק לחשבון נאמנות המיועד לכספי הפרויקט שלנו בלבד. המחמירים מתבקשים לקרוא ולבחון את ההיסטוריה של עורך הדין שפתח את חשבון הנאמנות ומנהל אותו כדי להבטיח שהעסקה כשרה.
מה התוכניות העתידיות של האזור בעירייה: עיריות נוהגות לתכנן לטווח ארוך ומוציאות מכרזים לתשתיות ופיתוח. בידקו אלו מכרזי פיתוח קיימים באזור שבו רכשתם דירה, כל בנייה של כביש, מחלף או כל דבר אחר היא קריטית. גם בנייה של בתי ספר, גני ילדים ומרכזים מסחריים. אל תסתפקו במסמכים שתוכלו למצוא באתר העירייה, הרימו טלפון וביקשו לשוחח באופן ישיר עם עובדי מחלקת ההנדסה, במקרים רבים זה אפשרי.
המחיר הסופי של הדירה: גידול בעלויות בנייה יכול להפוך כל עסקה בקבוצת רכישה ללא כדאית. מומלץ מאוד להבין מה העלות של שדרוגים ותוספות ומה יהיה המחיר הסופי של הדירה. מארגני קבוצות רכישה לא מתחייבים על מחיר סופי של הדירה מאחר והתחייבות כזו עלול להביא לביטול הטבות מס. חשוב להגדיר בהסכם שיעור חריגה בעלויות בנייה המהווה עילה לביטולו, במקרה שמארגן הקבוצה לא מוכן להכניס סעיף כזה מגן עליכם עדיף שתיפרדו ממנו לשלום. כדאי למחמירים מבנינו להוסיף סעיף המגדיר מהן תוספות מקובלות ומה לא. במידה ומארגן הקבוצה מתעקש כי שינוי כזה איננו אפשרי, דאגו לאינטרס שלכם ובחרו לוותר על העסקה. עדיף לבצע עסקה טובה ולהרוויח מאשר עסקה המסתיימת במפח נפש. זכרו כי בקבוצת רכישה הסיכון גבוה יותר ולכן אם מחיר הדירה הסופי אינו זול משמעותית, אין כדאיות לנטילת הסיכון.
לוחות זמנים: הבעיה הכי קריטית בקבוצות רכישה היא חוסר יכולת לעמוד בזמנים. איחור במסירת הדירה שקול לנזק כספי ויש להתייחס לכל חודש איחור לאובדן של שכירות. כשאתם מסתנוורים מגודל החיסכון שברכישה דרך קבוצת רכישה, חשבו את החיסכון עם מרווח ביטחון הכולל איחור של שנתיים במסירת הדירה, אם בשקלול איחור כזה החיסכון הוא משמעותי, אז העסקה כדאית. בהקשר זה, לא מומלץ לבנות על עליית ערך הדירה מאחר ואיש אינו מבטיח לנו כי ערכה באמת יעלה עד לאכלוס.
פרויקטים נוספים של הקבלן המבצע: גשו וראו בעצמכם טרם החתימה והתרשמו מאיכות הבנייה של הקבלן המבצע שבחר מארגן הקבוצה. לעתים, ליקויי בנייה מהותיים בפרויקטים קודמים הם סימן רע מאוד, שוחחו עם דיירים באותם הפרויקטים וחקרו אודות ליקויי בנייה ואיכות הבנייה.
מי מארגן קבוצת הרכישה: במישור זה חשוב לא רק להקיש ולהתחקות אחר שם היזם בגוגל, אלא מומלץ להיכנס גם למאגרים משפטיים ולבדוק האם קיימות תביעות כנגד מארגן קבוצת הרכישה, האם התביעות הללו נוגעות להתנהלותו מול הרוכשים? תשובה חיובית על אחת מהשאלות הללו תסתום את הגולל על הרצון להתקשר עימו.
הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של Paz Group, קרן להשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב