קניתם ב"מחיר למשתכן"? תתכוננו להוציא הון על שדרוגים

מאות אלפי זכאים לדירה מוזלת במסגרת תוכנית מחיר למשתכן (של השר משה כחלון) או תוכנית מטרה (של שר השיכון הקודם, אורי אריאל) מתכוננים להגיש מועמדות להגרלות לרכישת דירה מוזלת. עד כה שווקו במכרזים כ-7,000 דירות מוזלות לקבלנים וליזמים ברחבי הארץ. בינתיים הסתיימה הגרלה אחת למחיר מטרה בראש העין, ושתי הגרלות מחיר למשתכן נפתחו להרשמה בלוד ובעפולה.

עוד בעסקים:
אלו ערים השתלמו השנה למשקיעי הנדל"ן?
הכירו: אלה השכונות היקרות ביותר בארץ
כך נקברו מיליונים מקצבאות נכים בחירבה בדרום תל אביב


לפני שחותמים על החוזה הנכסף, כדאי לשים לב לתשלומים נוספים שרוכש הדירה יצטרך לשלם במרוצת הדרך או עם קבלת המפתח לגורמים שונים.

רוכשי הדירות המוזלות צריכים גם לזכור שהמפרט בשתי התוכניות הוא מפרט קבוע שלא ניתן לחרוג ממנו, גם בעבור תשלום. זה אמנם מפרט לא רע - ובוודאי שלא יקרה דבר אם מחוסרי דירה ינמיכו מעט את הצפיות - אך הוא אינו משתווה למפרטים או לשינויים שנעשים ברכישת דירה מקבלן.

חריגה מהמפרט איננה מחויבת המציאות, אך במקרים רבים רוכשי דירה ראשונה רוצים להיכנס לדירה המאובזרת כרצונם, ויש גם מקרים שבהם השינויים הם כורח המציאות כמו במקרה של צרכים מיוחדים או מטעמי כשרות. אם ההנחה על דירה מסתכמת, לדוגמה, ב-300 אלף שקל ממחיר השוק, יהיה מי שיאמר שתוספות בגובה 100 אלף שקל עדיין יותירו מרווח של 200 אלף שקל ממחיר השוק המלא, בוודאי אם מדובר במי שכבר חושב על המכירה של הדירה.

"שינויים בדירה יכולים לעלות בין 50 ל-200 אלף שקל", מציינת גילי אלפי, מעצבת פנים ומנכ"לית חברת inview. "מאחר שהמפרט בסיסי, אני צופה שהרבה רוכשים יבקשו לבצע שינויים ושדרוגים. מעבר לכך, רוכשי מחיר למשתכן יתבקשו לשאת בעלויות גבוהות מהרגיל, מאחר שלא יהיה באפשרותם לבצע את השינויים לפני קבלת המפתח, אלא רק לאחר קבלת החזקה בדירה. אז, במידה ומדובר בשינויים מהותיים, יהיה עליהם להרוס, לשנות מתווה ולבנות מחדש. זה הרבה יותר יקר מאשר לעשות זאת לפני קבלת המפתח, וגם הרבה מאוד כאב ראש".

אלפי ויו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, ערן סיב, מציינים את השינויים הנפוצים בדירות חדשות ומעריכים כמה הם יעלו לרוכשי מחיר למשתכן.

"הרבה מאוד פרויקטים קבלנים נותנים מטבח של כ-8 מ"ר לפחות, בעוד שבמחיר למשתכן יינתן מטבח של 4.5 מ"ר", מסבירה אלפי. "עלות הגדלת המטבח תעלה לרוכשים כ-5,000 שקל כשמדובר באותם חומרים שמופיעים במחיר למשתכן. בנוסף, במפרט הרוכשים לא מקבלים מטבח עם הכנה לתנור "בילט אין" (מובנה בתוך הארון). אם רוצים להכניס תנור שכזה, צריך לשנות את כל מתווה המטבח מה שעשוי להסתכם בעלות של כ-30 אלף שקל".

גם דברים טריוויאליים כמו הזזת נקודות חשמל, מים או גז במטבח החדש, אם הם נעשים כשהדירה כבר בנויה, יעלו עוד כסף וידרשו יותר עבודה. גם משטח העבודה צפוי לעבור שינויים: "המפרט של מחיר למשתכן מעמיד לרשות הרוכשים אפשרות לבחור בין שלושה גוונים. אם הרוכשים יבקשו להחליף שיש יהיה עליהם להוסיף עוד כ-1,300 שקל למטר, בנוסף להחלפת הכיור ותשלום לעבודה בגין פירוק הקיים". ההשקעה האפשרית במטבח עשויה להסתכם ב-50 אלף שקל.

"על פי המפרט יינתנו סוללות למים חמים וקרים. היום העדיפות להחליף לאינטרפוץ, ולשם כך יהיה עליהם לפרק את כל האמבטיה והאינסטלציה בעלות של כ-3,000 שקל לעבודה, לא כולל האביזרים שעולים עוד כ-1,000 שקל", אומרת אלפי. בדירות רבות, יש לזכור, מדובר בשני חדרי אמבטיה.

באשר לאסלות, בפרויקטים רבים נותנים כיום אסלות סמויות כסטנדרט, אך במחיר למשתכן ניתנות אסלות רגילות. "עלות השינוי לאסלות סמויות יעלה 1,500 שקל עבור אסלה ומנגנון וכן עוד סך של כ-2,000 שקל עבור עבודת הביצוע".

לדברי סיב, גם סיוד דירה וגם העברת נקודות חשמל מהווים הוצאה לא מבוטלת כאשר הם נעשים לאחר קבלת המפתח ולא בשלב הבנייה. "צביעה של חדר עולה כיום 1,200 שקל, כולל תיקוני טיח קלים ללא שפכטל, ועלות צביעה של דירת 4 חדרים יכולה להגיע גם לכ-7,000 שקל. כדי להוסיף נקודות חשמל לאחר גמר הבנייה. ייאלצו לחצוב בקיר ולעשות תיקוני צבע והעלות גבוהה משמעותית.

"עלות של נקודת חשמל עומדת על סביב 250 שקל. כשהקבלן והפועלים שלו כבר נמצאים בבניין, הם גם ככה מניחים את התשתית עבור התקנת נקודות חשמל והוספה של נקודה אחת או שתיים על הדרך פחות מסובכת ויקרה מאשר להביא קבלן שיפוצים שבא במיוחד, חוצב בקיר וצריך לסגור אותו. כך גם במקרה של הזזת קיר: בניית קיר גבס עולה 230 שקל למטר והריסה קיר הינה עוד 100 שקל למטר".

במסגרת מפרט מחיר למשתכן יינתנו תריסי גלילה עשויים פלסטיק ורק בסלון יותקנו תריסים חשמליים. "החלפה של תריס רגיל לחשמלי עולה כ-1,000 שקל למ"ר", כך אלפי. בכל הקשור לדלתות, במפרט מחיר למשתכן מדובר על צירים רגילים ודלתות פשוטות יחסית. "היום קבלנים נותנים דלתות עם צירים נסתרים, דלתות כבדות, דלתות שהחלק התחתון שלהן עמיד במים ועוד - עניין של 2,400-4,500 שקל לדלת. החלפת הדלתות עשויה לגרור גם החלפת משקופים, בעלות של כ-300 שקל למשקוף".

באשר לריצוף. על פי מפרט מחיר למשתכן, הרוכשים יוכלו לבחור ריצוף מבין שני סוגים שיעמדו לרשותם ומתוך שלוש דוגמאות או גוונים, לעומת כ-10 סוגים בפרויקטים בשוק החופשי. שדרוג הריצוף יעלה כ-150 שקל ומעלה למ"ר עבור האריחים ועוד כ-250 שקל למ"ר לעבודה.

משפחה דתית תצטרך שני כיורים במטבח, דרישה דתית שהיום ללא ספק נחשבת לסטנדרט. סיב: "להוסיף כיור כפול, כולל שינוי בארון לכיור כפול, יעלה כ-3,500 שקל".

אם מי מהרוכשים צריך התאמה מיוחדת בעקבות נכות, כמו הרחבת מפתחים, העלות תלויה בסוג העבודה. סיב: "אם זה קיר גבס, עלות שבירה והרחבת הפתח כולל הרכבת דלת פשוטה עשויה להגיע ל-3,000 שקל".

בחברות הנדל"ן המעורבות בפרויקטים המוזלים מסבירים כי לטעמם לא יהיה ביקוש רב לשינויים לאחר המסירה.

"המפרטים אכן בסיסיים, אך נותנים מענה טוב ומכובד לזוג צעיר בתחילת דרכו", מדגיש רועי אוליניק, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אפי קפיטל, שתקים במשותף עם חברת אורתם מליבו פרויקט מחיר למשתכן במתחם כורדני בקרית מוצקין. לדבריו, "העובדה שלא ניתן להכניס שינויים לפני קבלת הדירה תאפשר עמידה בלוחות זמנים קצרים, כפי שהוגדרו על ידי משרד האוצר. מי שירצה יוכל בהמשך הדרך לשדרג את הדירה כראות עיניו".

יזם אחר שזכה בחלק מהמכרזים לבניית דירות מוזלות, סבור גם הוא שחלק ניכר מהרוכשים לא יעשה שינויים בדירה מעבר למפרט הקבוע: "ראשית, המפרט אינו נופל בהרבה מהמפרטים של פרויקטים שאני בונה בשוק החופשי. ספקי דלתות הפנים והכלים הסניטריים בפרויקט הזה הם אותם ספקים, ויציעו את אותה סחורה שאני מציע ונותן בפרויקט רגיל שלי. ברמת הריצוף למשל, יש יכולת לבחור מכמה גוונים וגדלים של ריצוף. שנית, מי שיקנה במחיר למשתכן הוא לא מי שיוכל להרשות לעצמו לבצע שינויים בדירה ברמת עיצובים, הנמכות גבס ושינויים תכנוניים יותר גרנדיוזיים".

■ עו"ד: תשלום לעו"ד אמור לעמוד על פי התיקון לחוק המכר על סביב 5,000 שקל.

■ פתיחת תיק משכנתא בבנק: הסכום תלוי בגובה ההלוואה ויכול לנוע ממאות ועד אלפי שקלים בודדים. רישום הערת אזהרה בטאבו וחתימה של נוטריון: עוד כמה מאות שקלים.

■ הצמדה למדד תשומות הבנייה: יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.

■ חיבור למים, גז וחשמל: כמה אלפי שקלים לקראת אכלוס הדירה.