פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      משקיעים ונהנים: כמה שילם תושב חוץ על 2 דירות במודיעין?

      העלאת מס הרכישה בשנה החולפת לא מרתיעה את כולם. תושב חוץ רכש בחודש אוגוסט האחרון שתי דירות 4 חדרים במודיעין במחיר כולל של 3.9 מיליון שקל. האם העסקאות היו משתלמות ומה חושבים על המהלך מומחי אתר מדלן?

      בניינים בעיר מודיעין (ShutterStock)
      (צילום: shutterstock)

      העלאת מס הרכישה על דירה שניה ואילך בחודש יוני האחרון נועדה להרתיע את המשקיעים בשוק הנדל"ן, אלא שבמקרים רבים ניכר כי לשינוי במס אין השפעה: למשל, עסקה שבוצעה באוגוסט האחרון במסגרתה נמכרו במודיעין מכבים רעות שתי דירות 4 חדרים במחיר כולל של 3,940,000 שקל.

      הדירה הראשונה נמכרה בשכונת אבני חן (קייזר) ברחוב הענבר 8, תמורת 1,790,000 שקל, סכום המשקף מחיר של 19,457 שקל למטר. שטח הדירה 92 מ"ר והיא ממוקמת בקומה הראשונה בבניין בן 3 קומות משנת 2000. לדירה מרפסת בת 11 מ"ר, 2 חניות ומעלית בבניין. הדירה השנייה היא דירת גן בשכונת מוריה (בוכמן דרום) ברחוב דרך מנחם בגין 70, שנמכרה תמורת 2,150,000 שקל, ששטחה 103 מ"ר. הדירה ממוקמת בקומה העליונה בבניין בן 3 קומות משנת 2009 וכוללת מרפסת של 30 מ"ר, חצר בגודל 80 מ"ר, 2 חניות ומעלית בבניין.

      האם המחיר שהתקבל עבור הנכסים משקף עסקה אטרקטיבית? שרה סיגל, אנליסטית בצוות המחקר של אתר מדלן מציינת כי "שתי הדירות נקנו על ידי משקיע אחד שלו שבעה דירות נוספות בעיר, כאשר ניתן לראות כי קיים פער בין התשואות שמתקבלות בכל אחת מן השכונות השונות. כך, בשנת 2012, מחיר הדירה בענבר 8 היה 1,440,000 שקל, עלייה של כ-24.3% בערך הנכס תוך 3 שנים. לעומת זאת, בשנת 2011, מחיר הדירה במנחם בגין 70 עמד על 1,475,000 שקל, עלייה של כ-50.8% בערך הנכס תוך 4 שנים בלבד. זאת ללא שקלול של תשואת השכירות של כל אחת מן הדירות, שבשתי השכונות אינה גבוהה ונעה בין 2.7%-2.8%".

      סיגל מוסיפה כי "יש לציין כי קצב התשואה שהשיגו המשקיעים על הדירות שנמכרו היה גבוה והווה אפיק השקעה עדיף על פני כמעט כל כיוון השקעה אחר בשנים עברו. האם קצב זה צפוי להימשך גם בשנים הבאות? קשה לדעת אך בחודשים הקרובים צפויות להיפתח הגרלות של כ-550 יחידות דיור במסגרת 'מחיר מטרה' באזור המע"ר בעיר, במחיר של כ-1.2 מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים חדשה. כמו כן, בשכונות החדשות שנבנות כעת במודיעין, מתוכננות מאות יח"ד להיות משווקות במסגרת 'מחיר למשתכן' בהנחות של עשרות אחוזים. תכניות אלו שנועדו להוריד את מחירי הדירות ולהגדיל את היצע הדירות הקיימות כיום בשוק, צפויות לעשות טלטלה בשוק הדיור ולהשפיע על כלל ציבור רוכשי הדירות בעיר".

      העסקה בוצעה על-ידי עופרה מרום ממשרד התיווך "נדלן מרום", המספרת כי "הדירות נמכרו עבור לקוח חוזר מחו"ל שחיפש כעת שתי דירות, אחת להשקעה ואחת לבת משפחה. מוכרי הדירות היו בשני המקרים משפחות עם ילדים שהמשיכו להתגורר במודיעין אך עקב התרחבות המשפחות רצו דירות גדולות יותר".

      עסקאות בשנה החולפת (עיבוד תמונה)

      סביבת הנכס

      שכונת אבני חן נמצאת במערב העיר מודיעין בסמוך למרכז העיר ולעמק זבולון, פארק טבע עירוני גדול. השכונה מתאפיינת בתמהיל של בניינים בני 4 קומות, מגדלים רבי קומות ובתים צמודי קרקע. המדד החברתי כלכלי של השכונה גבוה ומקבל את הציון 8 מתוך 10, לפי מדד מדלן. בשכונה 8 בתי ספר שמקבלים ציון משוקלל גבוה של 82 מתוך 100 לפי מדד מדלן. אחוז האקדמאים בשכונה עומד על 55% ורמת השכר הממוצעת נעה סביב 11,140 שקל. השכונה נמצאת בסמוך לשכונות החדשות שנבנות כעת במודיעין, מה שעשוי לגרור מפגעים של רעש ואבק לבניינים הגובלים עם הבנייה החדשה בחלקה הדרומי של השכונה.

      לפי מדד השכירות של אתר מדלן, שכר הדירה הממוצע בשכונה לדירת 4 חדרים עומד על 5,150 שקל.

      שכונת מוריה ממוקמת בחלק הדרומי ביותר של העיר, בסמוך לכביש מנחם בגין. כאשר ממזרח לה שכונת השבטים, ממזרח לה היישוב הקהילתי רעות וממערב כביש 2 המוביל ללטרון. השכונה מתאפיינת בבתים צמודי קרקע ובבתים דו משפחתיים. המדד החברתי כלכלי של השכונה גבוה ועומד על 8 מתוך 10. אחוז האקדמאים בשכונה עומד על 57% ורמת השכר הממוצעת נעה סביב 10,560 שקל. בשכונה 5 בתי ספר שמקבלים ציון משוקלל של 69 מתוך 100.

      לפי מדד השכירות של אתר מדלן, שכר הדירה הממוצע בשכונה לדירת 4 חדרים עומד על 5,490 שקל.

      עסקאות דומות בקרבת הנכס לשם השוואה

      • בחודש ינואר 2016 נמכרה ברח' ענבר 8, דירת 4 חדרים בשטח של 90 מ"ר, במחיר של 1,855,000 שקל. מחיר המשקף 20,611 שקל למ"ר. הדירה ממוקמת בקומה העליונה בבניין בן שתי קומות משנות ה-2000.

      • בחודש אפריל 2015 נמכרה דירת גן בת 4 חדרים בדרך מנחם בגין 122 בשטח של 127 מ"ר, במחיר של 1.8 מיליון שקל - מחיר המשקף 14,173 שקל למ"ר. הדירה ממוקמת בקומה ה-1 מתוך 3 קומות בבניין משנת 2009.