שוק הנדל"ן בישראל מקבל תפנית: "התייקרות רוחבית כמעט בכל הארץ"

עלויות הבנייה בישראל המשיכו לעלות במהלך השנה האחרונה, כשההתייקרות מורגשת כמעט בכל רחבי הארץ. כך עולה מעדכון יוני 2026 לאומדן עלויות הבנייה של לשכת שמאי המקרקעין, שנועד לשקף את עלויות הביצוע בפועל ב-16 אזורים גיאוגרפיים ובארבע קטגוריות בנייה: בניין נמוך, בניין גבוה, בניין רב-קומות ובנייה תת-קרקעית. השוואת הנתונים ליוני 2025 מלמדת כי ב-54 מתוך 64 סעיפי ההשוואה נרשמה עלייה בעלויות הבנייה, בעוד ששבעה סעיפים נותרו ללא שינוי ורק בשלושה נרשמה ירידה. בממוצע משוקלל של כלל האזורים וסוגי הבנייה, עלו עלויות הבנייה בכ-3.2% במהלך השנה האחרונה.

העלייה החריגה ביותר נרשמה במרכז תל אביב, שם עלות הקמת בניין נמוך זינקה מ-10,400 שקל למ"ר ביוני 2025 ל-12 אלף שקל למ"ר ביוני 2026 - עלייה של כ-15.4% בתוך שנה. גם עלויות הבנייה של בניינים רבי-קומות באזור עלו באופן משמעותי, מ-12 אלף שקל ל-12,700 שקל למ"ר - התייקרות של כ-5.8%. מדובר בעלות הבנייה הגבוהה ביותר המופיעה באומדן המעודכן. במקביל, עלות הקמת בניין גבוה במרכז תל אביב עלתה מ-10,700 שקל ל-11,100 שקל למ"ר - עלייה של כ-3.7%.

בממוצע משוקלל של כלל סוגי הבנייה, רשם מרכז תל אביב התייקרות של כ-6.9% - העלייה האזורית הגבוהה ביותר בארץ. גם בדרום ובמזרח תל אביב נרשמו עליות בולטות. עלות בניית בניין נמוך עלתה מ-7,500 שקל ל-8,000 שקל למ"ר, ואילו עלות בניין גבוה עלתה מ-7,300 שקל ל-7,700 שקל למ"ר. באזור עבר הירקון נרשמה עלייה בעלות בניינים גבוהים, בעוד שבבניינים רבי-קומות נרשמה התייקרות מתונה יותר.

הנתונים מצביעים על כך שההתייקרות אינה מוגבלת לאזורי הביקוש. בהרצליה וברמת השרון נרשמה עלייה בכל ארבע קטגוריות הבנייה. העלייה החדה ביותר הייתה בבניינים רבי-קומות, שם עלתה העלות מ-7,400 שקל ל-7,900 שקל למ"ר - כ-6.8%. גם עלויות הבנייה של בניינים נמוכים וגבוהים עלו, ובממוצע המשוקלל הסתכמה ההתייקרות באזור בכ-4.8%.

גם באזורים נוספים ברחבי הארץ נרשמו עליות. בחיפה התייקרה בניית בניינים רבי-קומות, באילת עלו עלויות הבנייה של בניינים גבוהים ורבי-קומות, ובבאר שבע והסביבה נרשמה עלייה הן בעלויות בניית בניינים רבי-קומות והן בבנייה התת-קרקעית. עליות נרשמו גם בגולן ובגליל העליון, בשרון, בשפלת החוף, בשומרון ובאזור מדבר יהודה, הערבה והנגב, מה שממחיש כי מגמת ההתייקרות מקיפה את מרבית אזורי המדינה. לצד זאת, הפערים בין האזורים נותרו משמעותיים. עלות הקמת בניין רב-קומות במרכז תל אביב עומדת על 12,700 שקל למ"ר - יותר מפי שניים מעלות הביצוע באזורים שבהם מחירי הבנייה נמוכים יותר.

למרות מגמת ההתייקרות הכללית, האומדן מצביע גם על אזורים שבהם נרשמה יציבות יחסית. בירושלים נותרה עלות הקמת בניין נמוך ללא שינוי, ברמה של 7,000 שקל למ"ר. עלויות הבנייה של בניינים גבוהים ורבי-קומות עלו במתינות, בעוד שהעלות לבנייה תת-קרקעית אף ירדה. בסיכום הכולל הסתכמה העלייה הממוצעת בעיר בכ-0.8%.

גם ברמת גן-גבעתיים נרשמה עלייה מתונה בלבד של כ-0.4% בממוצע. בעוד שעלות בניית בניינים נמוכים עלתה, עלות בניינים גבוהים דווקא ירדה, ובשתי הקטגוריות הנוספות לא חל שינוי.

בלשכת שמאי המקרקעין מציינים כי התקופה שבין אמצע 2025 לאמצע 2026 התאפיינה בהמשך השפעות מלחמת "חרבות ברזל" על ענף הבנייה. הענף המשיך להתמודד עם מחסור בכוח אדם מקצועי, מעבר להעסקת עובדים זרים בעלויות גבוהות יותר, התארכות לוחות הזמנים בפרויקטים ועלייה בעלויות המימון והביצוע.

במקביל נרשמה עלייה במדד תשומות הבנייה, בעיקר בעקבות התייקרות רכיב העבודה, לצד עליות במחירי חלק מחומרי הבנייה והמוצרים המיובאים. בנוסף, גדל מספר החברות הקבלניות שנקלעו לקשיים או הפסיקו את פעילותן, מה שהשפיע על זמינות קבלני הביצוע ועל רמות המחירים בשוק.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מסבירה כי עדכון האומדן ממחיש את החשיבות שבבחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים בהתאם למציאות המשתנה. לדבריה, התייקרות של מאות שקלים למ"ר, ובמקרים מסוימים אף יותר מאלף שקל למ"ר, עשויה להגדיל את עלותם של פרויקטים בעשרות מיליוני שקלים ולהשפיע באופן ישיר על היכולת להוציאם לפועל.

עוד ציינה כי הנתונים מצביעים על התייקרות רוחבית כמעט בכל הארץ, ולכן לא ניתן עוד להסתמך על תחשיבים ישנים בבחינת פרויקטים חדשים. לדבריה, ועדות התכנון נדרשות להתאים את התחשיבים באופן שוטף למציאות המשתנה, בהתאם לאזור, לסוג הבנייה ולעלויות הביצוע בפועל, כדי להבטיח שתוכניות מאושרות יהיו גם ישימות מבחינה כלכלית.

דבריה המלאים של נחמה בוגין: "עדכון אומדן העלויות, במיוחד בתקופה הנוכחית, ממחיש את החשיבות של בחינת הכלכליות של פרויקטים באמצעות נתונים שמתעדכנים בהתאם למציאות. עלייה של כמה מאות שקלים למ"ר, ובמקרים מסוימים אף יותר מאלף שקל למ"ר, מתורגמת בפרויקט בהיקף משמעותי לעשרות מיליוני שקלים ועשויה להשפיע באופן ישיר על היכולת להוציא אותו לפועל. הנתונים מצביעים על התייקרות רוחבית כמעט בכל הארץ, ולכן תחשיבי עבר אינם יכולים עוד לשמש בסיס מספק לבחינת פרויקטים כיום.

ועדות התכנון נדרשות לבצע התאמות תוך כדי תנועה, בהתאם לאזור, לסוג הבנייה ולעלויות הביצוע בפועל. רק עדכון שוטף וגמיש של התחשיבים יאפשר לבחון פרויקטים באופן ריאלי ולמנוע מצב שבו תוכניות מאושרות על הנייר אך אינן כלכליות לביצוע. הלשכה רואה חשיבות רבה למשק כולו ולשוק הדיור בפרט בשמירה על כלכליות פרויקטים שתבטיח את הוצאתם לפועל".