"זו כבר לא רק השקעה": ברוכים הבאים לפנינת הנדל"ן החדשה של הישראלים

מהסוויטה במלון City of Dreams אפשר לראות את אחד האזורים המסקרנים כיום בלימסול שבקפריסין: שטחים פתוחים, מנופים, כבישים חדשים ואתרי בנייה שמשרטטים את קו הרקיע הבא של העיר. בלובי המלון, בכניסה לקזינו הגדול באירופה, היה תלוי בזמן הביקור שלנו שלט שאי אפשר היה להתעלם ממנו: "איתי לוי בהופעה". כן, הנוכחות הישראלית נמצאת בכל פינה - וזה רק קצה הקרחון. לפני כמה שנים בלבד, כך מספרים בחברת גינדי גלובל, האזור הזה עוד נחשב כמעט ריק. היום הוא מסומן כאחד ממוקדי ההתפתחות הגדולים של קפריסין, יעד שמושך אליו חברות הייטק, משקיעים זרים ויותר ויותר ישראלים שמחפשים אלטרנטיבה אחרת לחיים ולעסקאות הנדל"ן בישראל.

עבור נדב נאמן, יו"ר ומנכ"ל משותף של גינדי גלובל, זרוע היזמות הבינלאומית של גינדי החזקות, הרגע הזה מסכם תהליך שהחל בכלל בלי יעד מוגדר. "הייתה כוונה של בעלי החברה לייצר זרוע יזמית מעבר לים", הוא סיפר במהלך סיור בין הפרויקטים של החברה בלימסול. "לא היה ברור מה היעד או הכיוון, אלא רצון לקחת יכולות ששימשו כבר בחברה למעלה מ-25 שנה ולנסות ליישם אותן גם מחוץ לישראל".

במשך תקופה ארוכה נבדקו יעדים שונים באירופה. "ביקרנו בפורטוגל, היינו בספרד, באנגליה וביעדים נוספים", אמר נאמן. "בסוף, אחרי עבודה מאוד דקדקנית, הגענו לקפריסין וראינו מה קורה פה בעשור האחרון". הקרבה הגיאוגרפית לישראל, לדבריו, הייתה גורם משמעותי בהחלטה: "גם כיזם אתה רוצה שליטה, אתה רוצה להיות קרוב. אתה עולה על מטוס ובתוך זמן קצר אתה ביעד. זה משמעותי מאוד גם ברמת הניהול וגם מבחינת תחושת הביטחון של המשקיע. כשאתה יכול להגיע לנכס שלך בתוך פחות משעה טיסה, ההשקעה הופכת למוחשית יותר".

הסיפור של גינדי בקפריסין לא התחיל בפרויקט ענק או במיתוג נוצץ. להפך. נאמן מתאר תהליך זהיר יחסית של כניסה לשוק חדש, למרות הגב של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל. "זו חברה עם הרבה מאוד משאבים, ועדיין בחרנו ללכת בזהירות", הוא אומר. "לא כי פחדנו להפסיד, אלא כי אם בוחרים יעד חדש רוצים להבין שיש שם בשורה אמיתית. רצינו לעשות את זה בצורה מושכלת".

אחת ההחלטות המעניינות שקיבלה החברה בתחילת הדרך הייתה דווקא להימנע משיווק הפרויקטים לקהל הישראלי. "החלטת הדירקטוריון בהתחלה הייתה לא למכור לישראלים", מספר נאמן. "לא רצינו להשתמש בשם הזה לפני שאנחנו יודעים על בשרנו שהתוכניות שלנו והמחירים שבהם אנחנו בונים ומוכרים באמת עובדים". הגישה הזו, לדבריו, נועדה לבחון את המוצר בתנאי שוק אמיתיים ולא להסתמך רק על כוחו של מותג ישראלי מוכר. "הפרויקט הראשון נמכר ברובו למקומיים, וגם השני והשלישי. רק אחרי שראינו שאנחנו מצליחים לייצר ערך אמיתי, החלטנו להתחיל לפנות גם לישראלים".

המהלך הזה, הוא אומר, אפשר לחברה להבין טוב יותר את השוק המקומי ואת צורכי הרוכשים: "היכולת שלנו היא גם לייצר מוצר טוב וגם לעשות את זה בצורה יעילה. רצינו קודם כול לבדוק שהמוצר עובד בפני עצמו". כיום מפעילה גינדי גלובל שבעה פרויקטים בלימסול, הכוללים יחד כ-500 יחידות דיור. הפעילות מתמקדת בעיקר באזורים שנמצאים בשלבי התפתחות מואצים, תוך שיתופי פעולה עם יזמים ושותפים מקומיים, בעלי ניסיון של עשרות שנים בשוק הקפריסאי.

הסיור שערכנו לפני כחודשיים בין הפרויקטים ממחיש היטב את אסטרטגיית הפעולה של החברה. באחד הבניינים שכבר נמסרו, בפרויקט סקיאטוס, עלינו לגג הבניין והשקפנו על העיר. מרחק הליכה מהים, בניין קטן ושכונתי, מזכיר לחלוטין את שכונות המגורים במרכז הארץ. אחר כך ביקרנו גם בדירת הדוגמה של City Boutique, פרויקט נוסף שנמצא לקראת אכלוס, ובאזור טרילוג'י, אחד מסמלי היוקרה החדשים של לימסול.

כל דירה בכל פרויקט היא בעלת אופי אחר לחלוטין, ולא כל פרויקט הוא מגדל יוקרה, במובן הטוב. אבל מבחינת נאמן, המוקד האמיתי נמצא דווקא באזורים שעדיין נמצאים בתהליך שינוי. "אנחנו לא מסתכלים נקודתית על בניין", הוא הסביר. "אנחנו מסתכלים על אזור, על שכונה, על לאן העיר הולכת".

כדי להבין את תנופת הבנייה בלימסול, צריך לחזור יותר מעשור אחורה. במשך שנים הפעילה קפריסין תוכנית "גולדן ויזה", שבמסגרתה משקיעים זרים שרכשו נכסים בהיקף רחב יכלו לקבל אזרחות אירופית. "מי שנכנס והשקיע אז כמה מיליוני אירו קיבל דרכון אירופי", סיפר נאמן. "הדבר הזה שינה לגמרי את פני העיר והכניס ללימסול אוכלוסייה מאוד עשירה".

לדבריו, ההשפעות של אותה תקופה ניכרות עד היום. "בתי קפה, מסעדות, מרינה, יאכטות, טיילת - כל מה שיכול לייצר איכות חיים ברמה גבוהה התפתח פה. אין משהו דומה לזה בקפריסין". היום העיר נהנית מגל חדש של ביקושים, הפעם מצד חברות טכנולוגיה, אנשי עסקים ועובדי הייטק בינלאומיים, ונאמן מוסיף: "אנחנו בשיחות עם חברות הייטק מקומיות ובינלאומיות. הרבה מהאנשים שעובדים כאן הגיעו מבחוץ".

לצד הקרבה לישראל והאקלים הים תיכוני, קפריסין מציעה גם סביבת מיסוי אטרקטיבית יחסית. מס החברות במדינה עומד כיום על 15%, לאחר שעלה בשנים האחרונות מ-12.5%, בעוד חברות טכנולוגיה נהנות ממס אפקטיבי נמוך במיוחד. בנוסף, תושבי חוץ שמעתיקים את חייהם לקפריסין נהנים מהטבות מס, כולל פטור ממס על דיבידנדים לתקופה ארוכה. "תנסי לדמיין את זה מול מה שאנחנו חווים בישראל", אומר נאמן. "יש לא מעט ישראלים שמסתכלים על האפשרויות האלה ברצינות".

אחד המוטיבים שחוזרים שוב ושוב במהלך הסיור הוא ההשוואה בין לימסול של היום לתל אביב של תחילת שנות ה-2000. "אנחנו מסתכלים על לימסול ורואים את תל אביב לפני 20 שנה", אמר נאמן. "יש פה תהליך של התפתחות עירונית מאוד משמעותית". הדוגמה הבולטת ביותר לכך היא אזור New West Limassol, השכונה המערבית החדשה של העיר, שבה מקדמת החברה כמה מהפרויקטים המרכזיים שלה. "כשהגענו לפה הכל היה כמעט ריק", הוא נזכר. "לא היה פה קזינו, לא גולף, לא היו חלק גדול מהפרויקטים שרואים היום".

לדבריו, החברה בחנה גם אזורים אחרים בקפריסין, כולל לרנקה, אך החליטה בסופו של דבר להתמקד בלימסול. "בלרנקה היה ויז'ן יפה, אבל לא הרגשנו מספיק בטוחים עם המוצר שאנחנו מוציאים לקהל. מבחינתנו לא מספיק רק לדעת לבנות. אנחנו רוצים שגם הסביבה שבה הפרויקט נמצא תעבוד". הבחירה בלימסול, הוא הסביר, הייתה קשורה גם לאופי האוכלוסייה וגם לפוטנציאל הכלכלי הרחב יותר של העיר.

"לימסול הפכה למוקד בינלאומי. יש פה קהילות זרות גדולות, חברות טכנולוגיה, מוסדות חינוך פרטיים, השקעות בתשתיות. זו עיר שנמצאת בתנועה". ואכן, בשנים האחרונות נהנית העיר מתנופת בנייה משמעותית. מרינות חדשות, מגדלי מגורים, מרכזי עסקים, בתי ספר בינלאומיים ומתחמי מסחר משנים בהדרגה את קו הרקיע המקומי.

במקביל, גם שוק הנדל"ן בעיר ממשיך להתחמם. מחירי הנדל"ן בלימסול עלו בשנים האחרונות בקצב שנתי ממוצע של כ-7%, לפי נתוני השוק המקומי, בעוד תשואות השכירות נעות סביב 6%-8% באזורי הביקוש. כאמור, הפרויקט המרכזי של גינדי גלובל כיום באי הוא Limassol Royal Dreams, מתחם מגורים רחב היקף שנבנה באזור המערבי החדש של העיר. הפרויקט משתרע על פני כ-37 דונם וכולל כ-260 יחידות דיור ב-13 בנייני בוטיק. היקף ההשקעה הכולל מוערך בכ-300 מיליון שקל.

השטח עצמו עדיין נמצא בשלבי פיתוח, אך מהמיקום שבו עומדת הקבוצה במהלך הסיור אפשר כבר להבין את ההיגיון מאחורי הבחירה. מצד אחד נמצאים הקזינו והמלון City of Dreams Mediterranean, שנחשב לאחד ממנועי התיירות החדשים של האזור. לא רחוק משם מוקמים גם מתחם גולף, פארקים, אזורי מסחר ותשתיות חדשות. בסמוך צפוי לקום גם Infinity, מתחם עסקים וכנסים בהיקף של כ-5,000 מ"ר, שנועד לשרת את פעילות ההייטק המתפתחת באזור.

אלא שמעבר למיקום, בגינדי מנסים למצב את הפרויקט כחלק ממגמה רחבה יותר בעולם המגורים: מעבר ממודל של בניין מגורים רגיל למודל של "ריזורט עירוני". המתחם יכלול בריכות שחייה, חדר כושר, ספא, חללי עבודה משותפים, בית קפה, מגרשי פאדל וכדורסל ואזורים ירוקים רחבי ידיים.

"היום אנשים לא מחפשים רק דירה", אמר נאמן. "הם מחפשים חוויית חיים". לדבריו, השינוי הזה קשור גם לאופי האוכלוסייה שמגיעה לעיר: "יש פה הרבה אנשי הייטק, יזמים, משפחות בינלאומיות. אנשים שמגיעים עם ציפייה מסוימת לרמת חיים". תמהיל הדירות בפרויקט רחב יחסית וכולל דירות סטודיו, דירות חדר ושני חדרים, לצד פנטהאוזים, וילות ודירות גן. אחת הנקודות שמדגישים בחברה היא פער המחירים ביחס לשוק הישראלי. "אפשר לקנות פה דירת סטודיו גדולה יחסית, עם מרפסת ובמתחם עם בריכה וחדר כושר, בסכומים שנמוכים ממיליון שקל", אומר נאמן. גם בפרויקטים היוקרתיים יותר הפער עדיין משמעותי. "דירות בפרויקט טרילוג'י יכולות להגיע ל-600 אלף אירו, אבל כשמשווים את זה למחירים באזורי ביקוש בישראל זה עדיין עולם אחר".

לדברי נאמן, אחד הדברים שמבדילים את גינדי מחלק מהיזמים המקומיים הוא מודל המכירות. "אנחנו עובדים בעולם של פריסייל, כמו בישראל", הוא אומר. "בקפריסין זה פחות מקובל. בדרך כלל יזמים דורשים לשלם כמעט את כל הסכום מראש ולהשאיר כ-10% למסירה. אנחנו עובדים אחרת, סביב 40% בעסקה ו-60% במסירה".

המהלך הזה, הוא הסביר, נועד לחזק את תחושת הביטחון של הרוכשים. "זו הדרך שלנו להגיד שאנחנו מאמינים במוצר שלנו". החברה גם פועלת בשיתוף פעולה עם המערכת הבנקאית המקומית, שמציעה מימון של עד כ-60% משווי הנכס, בהתאם לפרופיל הרוכש. במדינה אין מס רכישה במתכונת המקובלת בישראל, ומיסוי העירייה המקומי נמוך יחסית. עם זאת, ברכישת נכס חדש חל מע"מ בשיעור של 19%, לצד מסלולים שונים להקלות והחזרים, בהתאם לאופי השימוש בנכס. גם מס השבח במדינה נמוך יחסית למדינות אחרות באירופה ועומד על כ-20%, בהתאם לתנאים שונים.

"אנחנו חיים בישראל במציאות מאוד אינטנסיבית", הוסיף נאמן. "אנחנו אנשים הישרדותיים. לפעמים אנחנו אפילו לא מבינים כמה עומס ואירועים אנחנו סוחבים על עצמנו". דווקא על הרקע הזה, קפריסין מצליחה למשוך אוכלוסייה בינלאומית רחבה. "אי כזה, שמקבל יזמים איכותיים ועובר פיתוח מואץ, הופך לאטרקטיבי עבור הרבה מאוד אנשים", הוא מוסיף. עם זאת, נאמן הדגיש כי מבחינת החברה, המיקוד נשאר ביזמות ולא רק בשיווק לישראלים. "אנחנו לא מחפשים למכור חלום ריק. אנחנו מסתכלים על אזורים, על מגמות, על תשתיות ועל מה שקורה סביב".

השילוב בין תיירות, הייטק, אוכלוסייה בינלאומית והשקעות נדל"ן משנה בהדרגה את אופיה. העיר נהנית ממיקום אסטרטגי בין אירופה, המזרח התיכון וצפון אפריקה, לצד נמל מרכזי, תשתיות חדשות וקשרי תעופה נוחים יחסית (35-45 דקות טיסה מישראל). במקביל, תעשיית התיירות המקומית ממשיכה לצמוח. מיליוני תיירים מבקרים בקפריסין מדי שנה, וישראלים הפכו בשנים האחרונות לאחת הקבוצות הבולטות באי. הקרבה הגיאוגרפית, מזג האוויר, השפה האנגלית הנפוצה והרגולציה הידידותית יחסית לעסקים הופכים את העיר אטרקטיבית גם עבור חברות בינלאומיות.

נאמן מודע היטב גם לסיכונים. "אנחנו לא חושבים שכל מקום בקפריסין מתאים", הוא הודה. "גם פה צריך לדעת לבחור נכון". אבל כשעומדים מול קו הרקיע המשתנה של לימסול, קשה שלא להבין למה יותר ויותר יזמים ומשקיעים ישראלים מסתכלים לכיוון האי. "בסוף", סיכם נאמן, "אנחנו מחפשים מקומות שיש בהם סיפור ארוך טווח. מבחינתנו, לימסול עדיין נמצאת רק בתחילת הדרך".