בנק ישראל הוריד את הריבית ל-3.75%, ובשוק הנדל"ן כבר מנסים להבין האם מדובר בתחילתו של שינוי כיוון. ההשפעה המיידית ברורה יחסית: החזרי המשכנתאות במסלולי הפריים יירדו, עלויות המימון של רוכשים ויזמים יוקלו במעט, והאווירה בשוק עשויה להשתפר. השאלה הגדולה היא האם ההפחתה תסייע לרוכשים, או אולי דווקא להפך?
"אנחנו מדברים על הקלה של כמה מאות שקלים בחודש להחזר משכנתא ממוצע, וזה עוזר, אבל זה לא פותר את הבעיה המרכזית: המחירים עדיין גבוהים, יוקר המחיה עדיין לוחץ, והון עצמי עדיין קשה להשיג", אמר רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן.
כהן אמר כי בשטח כבר עשויה להירשם עלייה בפניות ובהתעניינות, אך לא "פריצת סכר" של קונים. לדבריו, הרוכשים כיום זהירים יותר, בודקים יותר ומשווים יותר. הם לא עוצרים לגמרי, אך גם לא ממהרים לסגור עסקה רק בגלל שהריבית ירדה ברבע אחוז. "הורדת הריבית תקרב עוד קצת אנשים לנקודת ההחלטה, וזו תהיה עלייה הדרגתית", אמר.
מנגד, רז שרייבר, מבעלי אינהאוס שיווק פרויקטים, מעריך כי ההשפעה על שוק הדיור תהיה משמעותית יותר, בעיקר דרך הפסיכולוגיה של הרוכשים. לדבריו, בתקופה האחרונה רוכשים רבים המתינו עם החלטות גדולות בגלל חוסר הוודאות ועלויות המימון הגבוהות, והורדת הריבית עשויה להחזיר לשוק תחושת כיוון.
"ירידת הריבית היא בשורה משמעותית עבור שוק הדיור, בעיקר מבחינת האווירה והפסיכולוגיה של הרוכשים", אמר שרייבר. לדבריו, הביקוש לדירות קיים גם היום, אך חלק ממנו נדחה עד לקבלת איתות ברור יותר מסביבת הריבית. כעת, לדבריו, ניתן לצפות לעלייה בהיקף הפניות, בביקורים במשרדי המכירות ובקצב קבלת ההחלטות.
גם מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, מעריך כי ההשפעה המרכזית תגיע אם הפחתות הריבית יהפכו למגמה. לדבריו, המשך הורדת הריבית צפוי להוביל לעלייה בביקושים לדירות, כשיותר רוכשים "יירדו מהגדר" ויחזרו לשוק. דואק מציין כי סביבת הריבית הגבוהה בשנים האחרונות ריסנה את כוח הקנייה של הציבור, גם בתקופות שבהן נתוני המאקרו היו חיוביים יחסית.
לדבריו, לאחר ירידה מצטברת של כשלושה רבעי אחוז בריבית, השוק מתקרב לרמה שנתפסת בעיני הציבור כרף משמעותי לחזרה לרכישת דירות. "כאשר הריבית חסרת הסיכון יורדת מתחת לארבעה אחוזים, מתחילה לעלות כדאיות רכישת הדירה ביחס לחלופת השכירות", אמר, בין היתר משום שעלות השכירות הופכת גבוהה יותר ביחס לעלות המימון של המשכנתה. החשש הוא שאם הורדות הריבית יימשכו, ההקלה לרוכשים תהפוך במהירות ללחץ מחודש על המחירים.
ד"ר גלי אינגבר, ראשת המחלקה למימון וכלכלה בפקולטה למנהל עסקים במכללה למינהל, מזהירה כי מעל 2.3 טריליון שקלים שוכבים כיום בפיקדונות הציבור, כמעט פי שניים בהשוואה ל-2017. ככל שהריבית בבנקים תרד ומגמת ההפחתות תתקבע, חלק מהכסף הזה עשוי לזרום מחדש לשוק הנדל"ן.
לדבריה, "המהלך שאמור להקל על יוקר המחיה בטווח הקצר, עלול להוות את הדלק שיצית מחדש את זינוק מחירי הדיור בטווח הבינוני, ויחזיר אותנו לימי העליות החדות של העשור הקודם".
גם ישראל עטיה, מנכ"ל המרכז לתכנון פיננסי, מזכיר כי סביבת ריבית נמוכה כבר הוכיחה בעבר את יכולתה להאיץ את שוק הדיור. לדבריו, בשנים 2020-2021, כשהריבית הייתה נמוכה במיוחד, מחירי הנדל"ן טיפסו במהירות. לעומת זאת, לאחר שהריבית עלתה וחצתה את רף ה-3%, קצב העלייה במחירי הדירות נבלם משמעותית.
לדבריו, "ככל שהריבית נמוכה יותר, מחירי הנדל"ן מטפסים מהר יותר". עטיה ציין כי בתקופות שבהן הריבית הייתה נמוכה מ-1%, קצב העלייה החודשי הממוצע במחירי הדיור עמד על כחצי אחוז בחודש, בעוד שבסביבת ריבית גבוהה יותר הקצב נחלש בצורה חדה.
לכן, ייתכן שהורדת הריבית היא חדשות טובות רק באופן חלקי עבור רוכשי הדירות. בשנה האחרונה אמנם נרשמה ירידה במחירי הדירות, אך אם הפחתות הריבית יחזירו את הביקושים לשוק בלי גידול מקביל בהיצע, הירידה הזו עלולה להיבלם ואף להתהפך לעליות מחירים מחודשות. במקרה כזה, חלק גדול מהחיסכון בהחזר החודשי עלול להתקזז מול צורך לקחת משכנתא גדולה יותר על דירה יקרה יותר.