חבר הכנסת לשעבר ומי שנחשב למומחה להשקעות נדל"ן בינלאומיות, עו"ד אילן ליבוביץ, הגיע לפודקאסט "מעריב" ושוחח על אחד השווקים הלוהטים כיום, שוק הנדל"ן כמובן. גם ברקע המלחמה ואי הוודאות הביטחונית, ולמרות הפגיעה במשק הישראלי בשנים האחרונות שנדרשו לענייני ביטחון, משקיעים רבים מחפשים את דרכם ועתידם בשוק הנדל"ן, ובדיוק בשביל זה הגיע עורך הדין ליבוביץ.
ליבוביץ הרעיף מניסיונו על התחום הנרחב וניסה לעשות סדר במוחם של הזוגות הצעירים שרוצים "להיכנס למשחק", או של משקיעים שחפשים הזדמנויות בכל פינה. תחילה עשה ליבוביץ אבחנה בין שני מצבים, הזוגות הצעירים שכאמור מחפשים את דירתם הראשונה, או המשקיע שמחפש הזדמנויות רלוונטיות, אם בארץ או אם בחו"ל.
ליבוביץ הסביר: "נעשה אבחנה בין שניה מצבים, אותו זוג צעיר שאין לו דירה בישראל, אני אומר לו קודם כל אם יש לך את האפשרות, תקנה דירה בישראל. לעומת זאת המשקיע, שכבר יש לו דירה בישראל, והוא מחפש לקנות עוד דירה, שאני מסתכל על התשואות בישראל, כמה ארוויח משכירות בתל אביב או דימונה, לעומת כמה ארוויח משכירות מדי חודש באתונה, ליסבון או בוקרשט, התשואה החודשית תהיה גבוה יותר. אם מדברים פה בארץ על שניים או שלושה אחוזים, באירופה אחרי מס מדברים על אזור החמישה או שישה ולפעמים גם שבעה או שמונה אחוזים, אז זה יתרון אחד".
עוד הוסיף ליבוביץ: "גם באירופה, בחלק מהמקרים, אתה יכול למנף את ההשקעה ולקבל מימון בחלק מהמדינות, מבנק מקומי". "בסופו של דבר זה חקירות, יש חקירות גם שם. לצערי הרב, כשאנחנו מדברים על מיסוי, רוב הישראלים לא בודקים והם אחרי זה מתעוררים עם עוד שאלות על מיסוי", לדבריו.
כשנשאל אם הוא ממליץ בתור התחלה לזוג צעיר קודם כל לקנות דירה בישראל, השיב: "כשיש לך היום חצי מיליון שקל ועם החצי מיליון שקל האלו הבנק לא מוכן אפילו לתת לך משכנתא, כי דירה במרכז עולה הרבה יותר מזה, זה אפילו לא ההון ההתחלתי, אז אתה צריך עוד הלוואות כדי להשלים את ההון העצמי. אז גם לזוג צעיר, היום בחצי מיליון אפשר לקנות דירה באירופה, ולהביא תשואה חודשית שתחזיר גם את המשכנתא ואם קנית עם ההון העצמי, אז זה מכסה לך את השכירות כאן בישראל".
איך מתחילים?
ליבוביץ הסביר איך לדעתו כדאי להתחיל להשקיע בחו"ל: "ישראלים קונים היום כמעט בכל מקום בעולם, אני מלווה עסקאות בכל העולם. תבחר מדינה שאתה אוהב, שמעניינת אותך, שכיף לך, שקראת עליה, שחקרת עליה. אני דוגל בגישה שלפני שאתה הולך לקנות, תחקור. תלמד את המדינה, תלמד את העיר, תבין מה אתה רוצה, תבין כמשקיע או כרוכש, מה אתה רוצה".
לדבריו, אלו השאלות שצריך לשאול לפני בחירת היעד: "האם אני רוצה את הדירה שאני רוכש עכשיו ביוון כדי שתשמש לי דירה שאם קורה לי משהו בארץ, אני יכול לקפוץ ולגור שם כמה חודשים עם המשפחה? או שאני רוצה את הדירה הזאת שרק אבוא בקיץ לנפוש בה? או שאני בכלל רוצה אותה כהכנסה חודשית ואולי בעתיד גם תתן לי עליית ערך?"
עוד הוסיף ואמר: "לאחר מכן, אחרי שבחרתי את המקום והבנתי למה אני רוצה לקנות את אותה דירה, אז אני בודק אם באמת יש מישהו בארץ שיודע ללות אותי, שמכיר את החוקים באותה מדינה, שמכיר את התרבות והמנהגים באותה מדינה, כי אני לא קונה דירה ביוון כמו שאני קונה דירה בפורטוגל או כמו שאני קונה בפולין". ליבוביץ אמר כי למרות שכולן חברות באיחוד האירופי, יש הבדלים. "יש מנטליות, יש נוהג, יש כללים וחוקים בכל מדינה. מיסוי וכדומה", לדבריו.
ליבוביץ הסביר בעזרת דוגמה: "לדוגמה ביוון, גם אם לחצתי לך את היד וסיכמנו על משהו, עד שלא סגרתי את זה אצל עורך הדין או הנוטריון, עם מסמכים, זה בגדר של 'אוקיי אז ניהלנו משא ומתן', המשא ומתן נגמר כשיש מסמכים. לעמות זאת במקום כמו פורטוגל, ברגע שלחצנו יד אז העסקה היא עסקה לכל דבר והמסמך הוא רק נלווה לזה. כלומר ברמה התודעתית, ההתחייבות היא הרבה יותר מיוון".
כשנשאל האם ערבוב של ביזנס ופלז'ר, לא מוציא את הכיף מאותן מדינות, ליבוביץ ענה: "כולם מדברים על כך שמדובר בהשקעה פסיבית. אז לא מדובר בהשקעה פסיבית כי בסופו של דבר נכס צריך לנהל. גם אני לא מנהל באופן פרסונלי אלא לוקח חברת ניהול כמו כל המשקיעים שרוכשים בחו"ל לוקחים, עדיין אני צריך להתעסק עם הנכס".
ליבוביץ הסכים כי העלויות הפסיביות גוזרות מהתשואות, אך הדגיש: "כשאני משווה בתשואה בשורה התחתונה כשאני משקיע בכל מדינה אחרת באירופה לבין השקעה בדימונה, אופקים או תל אביב, התשואה תהיה יותר גדולה גם אחרי ששילמתי את המס באותה מדינה, ואפילו השלמתי פה בארץ".