שאלת מיליון הדולר: זה הזמן לקנות דירה להשקעה?

השנה החולפת לימדה אותנו דבר או שניים על עולם הנדל"ן הישראלי, שהוכיח פעם נוספת כי הוא אחד השווקים הדינמיים והמעניינים בעולם. שיאי מכירות שלא נראו כמותם בשנים האחרונות הציבו את ישראל בחזית עולם הנדל"ן העולמי. קשה למצוא מדינה אחרת שבה תאוות הנדל"ן מגיעה לרמות כאלה. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בחודש דצמבר האחרון נרכשו 1,838 דירות על ידי משקיעים (כולל רכישות של תושבי חוץ) - גידול של 78% בהשוואה לדצמבר 2023, וגידול מתון יותר של 19% בהשוואה לדצמבר 2022.

באופן פרדוקסלי, נראה כי מדינת ישראל הרוויחה מגל האנטישמיות העולמי, שהחזיר את ההשקעות ארצה; על פי נתוני חברת הנדל"ן וניהול ההשקעות הבין-לאומית JLL, בשנת 2022 הושקעו 2.293 מיליארד דולר בפרויקטי נדל"ן בחו"ל על ידי גורמים ישראלים, כולל גופים מוסדיים, חברות וגופים פרטיים.

סך הכל בוצעו 2,292 עסקאות כאלו באותה שנה. עם זאת, מתחילת המלחמה, נראה כי המוסדיים הישראלים החלו להפנות את מרצם ואת כספם חזרה לשוק המקומי. הכספים שהוזרמו בעבר אל מעבר לים מוצאים כיום את דרכם לחברות הנדל"ן הישראליות, מה שהופך את ענף הנדל"ן לענף השני בגודלו בבורסה לאחר סקטור ההייטק. כיום, למעלה מ-100 חברות נדל"ן נסחרות בבורסה בשווי כולל של 204 מיליארד שקל.

הבשורה הגדולה: הישראלים, הן הפרטיים והן המוסדיים, חוזרים להשקיע בבית. הסיבות לכך רבות: גל האנטישמיות העולמי, הצפי של הסוכנות היהודית למיליון עולים חדשים ממדינות רווחה שיגיעו לישראל עד 2028, העלאת המע"מ בינואר האחרון, ומבצעי המכירות כמו "20-80" ששינו את כללי המשחק. כל אלה תרמו לפריחה חסרת התקדים בשוק הנדל"ן.

לצד זאת, השאלה הגדולה שעולה מהנתונים הללו היא מי יכתיב את הטון בשוק הנדל"ן בישראלי בעוד כשלוש שנים מהיום. כללי המשחק משתנים, וחברות הביטוח, עם עתודות המזומנים הגדולות שלהן, רוכשות חלקים הולכים וגדלים בחברות נדל"ן מובילות. בעלי החברות הללו עוסקים כיום בהשבחת ערך הנכסים, מה שמחזק את מעמדן של חברות הנדל"ן הגדולות בשוק.

בחודש דצמבר 2024 נרכשו 11,261 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, המספר הגבוה ביותר מאז מרץ 2022. מדובר בגידול של 58% בהשוואה לתקופה שלפני המלחמה. בזמן מלחמה, אנשים נוהרים למשרדי המכירות כדי לרכוש דירות, תופעה שאין לה אח ורע בעולם. בזמן מלחמת אוקראינה, למשל, לא ראינו פריחה דומה בקייב. זהו ייחודו של שוק הנדל"ן הישראלי, שממשיך לשגשג גם בתקופות מורכבות.

הנתון המרגש ביותר: מאז אוקטובר 2023, האזור הכי פורח נדל"נית הוא הדרום. מנתוני משרד האוצר עולה כי באזור באר שבע נרכשו 1,106 דירות חדשות בשוק החופשי, המספר השני בגובהו מאז תחילת שנות האלפיים. בסיכום שנתי נמכרו באזור זה 6,334 דירות, המספר הגבוה ביותר בהשוואה ארצית, ואף גבוה יותר מהשיא הקודם שנרשם ב-2015. חשוב לציין כי אזור באר שבע כולל גם את אופקים, נתיבות ואשקלון, מה שהופך אותו לאזור הנדל"ן המוביל בישראל.

השאלה המובילה כיום היא האם זה זמן טוב לרכוש דירה להשקעה. התשובה אינה חד-משמעית. החזרה של המשקיעים לשוק מסמנת אמנם מגמה ברורה, אך התשואות לדירה בישראל נמוכות יחסית: מ-2.3% בתל אביב ועד 3.5% בבאר שבע. שימו בבורסה או אפילו בבנק בסביבת הריבית של היום, ותרוויחו יותר.

ככל שמתרחקים למרכז, התשואות עולות, אך הן עדיין נמוכות בהשוואה להשקעות אחרות כמו בנקים או הבורסה. עם זאת, הנדל"ן הוא לא רק עניין של תשואה, אלא גם של השבחה. רכישת דירה במצב רעוע ברחוב ראשי, עם פוטנציאל להתחדשות עירונית, יכולה להפוך את המשקיע ליזם ולהניב רווחים משמעותיים של פי שלושה או ארבעה.

גם מחירי הדירות בישראל נמצאים בצומת דרכים. לאחר שמחירי הקרקעות ששווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל הגיעו לשיא ב-2022, נרשמה ירידה חדה של 31.4% במחירי הקרקעות לבנייה רוויה ב-2023. הירידה הזו מגיעה לאחר שני עשורים של עליות מחירים משמעותיות. עם זאת, עלויות חומרי הגלם ושכר העבודה עלו דרמטית, מה שמקשה על הקבלנים להוזיל את מחירי הדירות באופן משמעותי.

התשובה לשאלה זו תלויה במצבכם הפיננסי. אם אתם יכולים להרשות לעצמכם, התשובה היא ככל הנראה כן. הצפי הוא להמשך עליית מחירים, אך יש לקחת בחשבון את האפשרות של משבר בדרך.

לצערנו, אנשים רבים קונים כיום "פתקים" ולא דירות ממשיות, כאשר חלק ניכר ממכירות הקבלנים בשוק החופשי כולל הטבות מימון שמאפשרות דחיית החלק הארי מהתשלום למועד מסירת הדירה. כלומר, קונים היום בסכום זעום ומשלמים את השאר בעוד למעלה מארבע שנים. זהו מצב שמזכיר את משבר הסאב-פריים בארה"ב, אך בישראל הוא עדיין בשלבים ראשונים. האם זהו משבר שמתחיל להבשיל? ימים יגידו.

צריך לזכור כי נדל"ן היא השקעה ארוכת טווח, עם עליות וירידות לאורך הדרך. פריחה נדל"נית בצפון או בדרום תלויה רבות במדיניות הממשלה ובהשקעות העתידיות באזורים אלה. אם המדינה תשקיע מיליארדים, הפוטנציאל להשבחה ולצמיחה יהיה משמעותי. בסופו של דבר, נדל"ן הוא לא רק עניין של כסף, אלא גם של אמונה בעתיד המדינה ובכוחה של הקהילה הישראלית להתמודד עם אתגרים ולצמוח מתוכם.