הזדמנויות הנדל"ן של השנים הקרובות לא נמצאות בהכרח בלב גוש דן, אלא יותר ויותר דווקא בפריפריה - כך עלה בכנס "עושים לונג על ישראל" של גלובס, שבו השתתפו אורי פז, מייסד ומנכ"ל מכלול מימון; ברק בנסקי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת ההשקעות בכלל ביטוח ופיננסים; ורונית אשד-לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים. שלושתם הציגו אמנם דגשים שונים, אך המסר המרכזי היה דומה: שוק הנדל"ן הישראלי עדיין מתמודד עם לחצים כבדים, אך הביקוש המבני לא נעלם - והוא ממשיך לחפש כיוון, מיקום ומחיר.
אורי פז היה חד במיוחד ביחסו לפריפריה. "אני בהחלט חיובי על הפריפריה", אמר, וטען כי "חזון בן גוריון מתממש". לדבריו, אם לפני 20 שנה הדיבור היה על פריפריה שמתרוקנת, כיום ניכרת מגמה הפוכה של התחזקות באופקים, שדרות ונתיבות. בעיניו, זו רק ההתחלה: המחירים שם עדיין נגישים יותר, מלאי הדירות אפשרי יותר עבור הציבור הרחב, וגם התחבורה ממשיכה להתפתח, למרות בעיות הפקקים.
גם רונית אשד-לוי סבורה שחלק ניכר מההזדמנויות נמצא כיום מחוץ לגוש דן. לדבריה, אפריקה ישראל מגורים בוחנת הזדמנויות בכל רחבי הארץ, אך מחפשת בראש ובראשונה את הקהל הרחב - זה שמסוגל לקנות דירות של עד שלושה מיליון שקלים.
"אנשים מוכנים להניע את האוטו ולנסוע לחיפה או לאשדוד", אמרה, אך הדגישה שלא די ברכישת קרקע: כדי לבנות בפועל צריך רשות מקומית שמסוגלת לייצר פיתוח נכון. לכן, לדבריה, החברה קשובה במיוחד למקומות שצפויים ליהנות מתקציבים לאחר המלחמה.
"הביקוש נשאר קשיח, הריבית צפויה לרדת"
ביחס למחירי הדיור, בפאנל הוצגה תמונה כפולה: ירידה בטווח הקצר, אך ציפייה להתייצבות ואולי גם לעלייה בהמשך. לפי הנתונים שהוצגו, מחירי הדיור ירדו בשנה האחרונה ב-1.7%, ומחירי הדירות החדשות ירדו בכמעט ארבעה אחוזים. עם זאת, ברק בנסקי העריך כי הירידות לא יימשכו לנצח. לדבריו, כלל ביטוח ופיננסים ממשיכה להאמין בשוק הנדל"ן למגורים, אך מתוך גישה סלקטיבית - בחירה בפרויקטים לפי רווחיות ובהתאם לאבני דרך מוסכמות מראש. הוא ציין כי בעבר הקבוצה השקיעה בחברות ציבוריות כמו שיכון ובינוי, אפריקה מגורים ואחרות, וכיום היא נכנסת גם כשותפה בפרויקטים עם חברות כמו בוני התיכון, מנרב ואאורה.
בנסקי הסביר כי בטווח הקצר כמה גורמים מתלכדים יחד ולוחצים את השוק כלפי מטה: היצע גבוה, מלאי גדול של דירות מכורות, התחלות בנייה גבוהות של כ-80 אלף דירות, ריבית גבוהה שמכבידה גם על יזמים וגם על רוכשים, וכמובן גם השפעות המלחמה. כל אלה, לדבריו, ימשיכו לייצר לחץ על השוק בתקופה הקרובה. אולם כאשר מסתכלים רחוק יותר, התמונה משתנה: הביקוש נשאר קשיח, הריבית צפויה לרדת, ושוק התעסוקה עדיין חזק. לכן, להערכתו, השוק יתנקה, יתייצב, ואולי גם יחזור לעליית מחירים.
אשד-לוי התייחסה גם לביצועי המכירות של אפריקה ישראל מגורים. לדבריה, החברה מכרה בשנה שעברה 215 דירות בלבד, לעומת 535 בשנת 2024, שגם היא לא הייתה שנה חזקה במיוחד. אבל היא ביקשה להעמיד את הנתון בהקשר רחב יותר: "כולם מתעסקים בנדל"ן, דירה בבעלות זה החלום של כל אחד מאיתנו", אמרה, והדגישה כי הביקוש בישראל נשען על דמוגרפיה ועל גלי עלייה. לטענתה, למרות החולשה היחסית בשנה האחרונה, החברה כבר מכרה באופן מלא את כל הדירות של 2026 ו-72% מהדירות של 2027. "אני מוכרת 4-5 שנים קדימה", אמרה, והדגישה שלא נכון לבחון את התמונה רק דרך מספר הדירות שנמכרו בשנה בודדת.
לדבריה, אחת הסיבות המרכזיות לחולשה האחרונה היא שהקהל הרוכש נמצא במילואים או מושפע מהמלחמה. "כוח הקנייה מצוי במילואים", אמרה, והוסיפה שהפסיכולוגיה משפיעה מאוד על ההחלטה אם לקנות דירה או להמתין. בעיניה, ברגע שתהיה יותר ודאות בקרב המילואימניקים והמשפחות, שוק הדירות יחזור לנוע. גם פז הסכים לכך, וציין כי אמנם נרשמה התאוששות בחודשים האחרונים, אך אז פרצה המלחמה עם איראן, ולרבים פשוט "אין פניות לרכוש דירה". לדבריו, גם אמירות נגיד בנק ישראל על אפשרות לשתי הורדות ריבית נוספות עוד השנה תורמות לציפיות בשוק. הוא הוסיף כי יש כיום ביקוש כבוש - גם מצד אנשי מילואים, גם מצד משפרי דיור מבוגרים יותר, וגם בתל אביב - וכי אם אי-הוודאות תפחת, הביקוש הזה עשוי להתפרץ מחדש.
"מודל הדיור להשכרה נמצא בבעיה"
אחד התחומים שקיבל בפאנל דגש מיוחד הוא שוק השכירות. כאן הייתה תמימות דעים ברורה: המחירים צפויים להמשיך לעלות. לפי הנתונים שהוצגו, מחירי החוזים החדשים עלו בשישה אחוזים בשנה האחרונה, והחוזים המתחדשים עלו ב-2.5%. בנסקי הסביר כי למרות הפוטנציאל, במצב הריבית הנוכחי מודל הדיור להשכרה נמצא בבעיה. לדבריו, התשואות בתחום נמוכות, יש גם חסמים רגולטוריים כמו מיסוי גבוה, וגם הריבית הגבוהה במשק פוגעת בכדאיות. כיום, כך אמר, התשואה על דיור להשכרה עומדת על 2.5% עד 4.5% ברוטו, ואם מניחים גם עליית מחירים, אפשר להגיע לכ-5.5%.
לדבריו, כשהריבית במשק עומדת על סביב ארבעה אחוזים, המודל הבסיסי של שכירות לטווח ארוך "פחות עובד". עם זאת, כשהריבית תרד, הוא צפוי לחזור להיות כלכלי. הוא הזכיר כי יזמים רבים רכשו בשנת 2021 דירות להשכרה במחירי שוק חופשי, בתקופה של ריבית אפס, ומהלך כזה התברר מאוחר יותר כלא הגיוני ורבים מהם ספגו הפסדים כבדים. כיום, לדבריו, באותם אזורים ניתן לרכוש קרקעות לשכירות בכ-30% מהמחירים, וזה כבר מאפשר למודל להיות רלוונטי יותר.
פז הלך צעד נוסף קדימה ואמר כי ישראל פשוט חייבת את המודל הזה. לדבריו, כ-30% מהאוכלוסייה לא יכולה או לא רוצה לרכוש דירה, אבל שוק השכירות בישראל עדיין מבוסס ברובו על "אדם פרטי לאדם פרטי", ולא על שכירות ממוסדת וארוכת טווח. בעיניו, משפחות מחפשות יציבות, והמודל הקיים אינו נותן מענה לכך. הוא הזכיר שזהו מודל מקובל בארצות הברית ובאירופה, שבו משפחה יכולה לדעת שהיא נכנסת ל-20 שנות שכירות בשקט, וטען שגם בישראל חייבים לקדם עשרות אלפי יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח באזורי הביקוש. אשד-לוי הוסיפה שאפריקה ישראל כבר פועלת בכיוון הזה, ושיש לה אסטרטגיה להקים זרוע של נכסים מניבים שתשרת גם את התחום הזה.