החודש האחרון היה מהמורכבים, ואולי המורכב ביותר אי פעם, שידעו השווקים בדובאי. המלחמה באזור הובילה ליציאה של חלק מהמשקיעים הזרים ולפגיעה בתחושת היציבות שאפיינה את האמירות בשנים האחרונות, אותה "אידיאליזציה" של שוק בטוח, כמעט חסר סיכון.
כעת, לאחר הפסקת האש, השאלה המרכזית היא כיצד יתגלגל השינוי הזה אל שוק הנדל"ן המקומי, ועד כמה הוא כבר מגולם במחירים ובפעילות. אולגה גלידאי, מייסדת ומנכ"לית משותפת של "גלדיאי נכסים", מתארת בשיחה עם מעריב שוק נדל"ן שערב המלחמה היה אחד החזקים בעולם, וגם במהלכה סירב להיעצר.
גלידאי מסבירה כי ברבעון הראשון של השנה נרשמו כ-48 אלף עסקאות בהיקף של 176.7 מיליארד דירהם (כ-48 מיליארד דולר, כ-180 מיליארד שקל), עלייה של 23.4% בערך העסקאות ושל כ-5.5% בכמות לעומת התקופה המקבילה. "המספרים מראים שהשוק לא נעצר, למרות חוסר הוודאות. להפך, הוא ממשיך לנוע בקצב גבוה", היא הוסיפה.
לדבריה, עיקר הפעילות עדיין מתרכז בפרויקטים "אוף-פלאן", רכישה על הנייר, המהווים כ-70% מהשוק. עם זאת, השינוי המשמעותי מתרחש דווקא בתנאים שמציעים הקבלנים. "אנחנו רואים יותר גמישות, בין היתר דרך ספיגת מס רכישה בגובה ארבעה אחוזים על ידי היזמים והצעות תשלום נוחות יותר. אלה לא מהפכות, אבל זה שינוי כיוון ברור".
גלידאי מצביעה גם על בלבול מסוים סביב המושג "דיסטרס דיל", שלכאורה מצביע על מכירה מתחת למחיר השוק. "לכאורה מדובר בעסקאות שבהן הנכס נמכר מתחת למחיר השוק, אבל בפועל לא מעט מהמקרים הם של מוכרים שקנו במחירים מנופחים וכעת מוכרים בהפסד ביחס למחיר הקנייה, לא בהכרח מתחת למחיר השוק הנוכחי. כך נוצר מצב שבו העסקה מוצגת כהזדמנות, אך בפועל היא מתומחרת במחיר שוק רגיל. לא מעט ברוקרים משתמשים במונח הזה ככלי שיווקי, ולכן נדרשת זהירות והבנה עמוקה של המחירים האמיתיים", מסבירה גלידאי.
הפערים בשוק, לדבריה, ניכרים בעיקר בין סוגי היזמים. "יזמים גדולים שומרים על יציבות, המחירים כמעט לא זזים והביקוש נשאר חזק. דווקא אצל יזמים קטנים יותר אפשר למצוא הזדמנויות אמיתיות, אם זה במחיר ואם בתנאים. זה הופך את השוק לא בהכרח ליותר זול, אלא ליותר סלקטיבי".
בסיכומו של דבר, גלידאי מתארת שוק שעובר התבגרות. "דובאי לא נחלשה, היא התבגרה. המשקיעים עדיין שם, הכסף ממשיך לזרום, והאמון בשוק נשמר. אבל בניגוד לעבר, כבר לא מספיק 'להיות בשוק'. צריך להבין אותו. לדעת לבחור פרויקט, להבין מי הקבלן, ולהבדיל בין הזדמנות אמיתית לרעש שיווקי".
לגבי השאלה "לאן הולכים מכאן?", גלידאי הסבירה כי "כל עוד הכלכלה המקומית יציבה והביקוש הבינלאומי נמשך, קשה לראות ירידות חדות במחירים. עם זאת, סביבת השוק הנוכחית תמשיך להעדיף משקיעים מתוחכמים יותר, כאלה שיודעים לנתח, להשוות ולבחור נכון. במילים אחרות, דובאי נשארת שוק חזק, אבל כבר לא שוק פשוט".