בניין שנפגע מטיל בזמן שהוא מצוי בהליך פינוי בינוי או תמ"א אינו רק אירוע ביטחוני, אלא גם צומת משפטי וכלכלי מורכב עבור הדיירים. לאור מבצע "שאגת הארי" והשיגורים הרבים לעבר ישראל, עו"ד אלנתן חיו הסביר ל"מעריב" את הפרקטיקה שבדבר - מה קורה לפרויקט, לזכויות הדיירים ולהתחייבויות היזם.
לדבריו, הפיצוי על נזקי מלחמה משולם מכוח חוק מס רכוש וקרן הפיצויים, באמצעות רשות המסים. המדינה מפצה על שלד המבנה ועל התכולה, אך החישוב נעשה לפי שווי הבניין הישן ערב הפגיעה. "הפיצוי לא מחושב לפי שווי הדירות החדשות שמתוכננות בפרויקט, אלא לפי הנכס הקיים", מדגיש חיו. המשמעות היא שכספי המדינה אינם מחליפים את הדירה החדשה שהובטחה בהסכם מול היזם, אלא נועדו להשיב את שווי המבנה שנהרס.
"שלב הפרויקט שבו אירעה הפגיעה משפיע באופן דרמטי על ההמשך", אומר חיו. "אם מדובר בפרויקט מוקדם שטרם הגיע להיתר בנייה או לליווי בנקאי, הנזק עלול להחזיר את הצדדים לשולחן המו"מ. לעומת זאת, בפרויקט מתקדם שכבר קיבל היתר או מימון, ההרס עשוי דווקא להאיץ את הביצוע, שכן המבנה ממילא מיועד להריסה והצורך בדיור חלופי מתממש בפועל".
אחת הסוגיות המרכזיות היא האם לשקם את הבניין או להכיר בו כאובדן מלא. ההכרעה הפורמלית מצויה בידי גורמי המדינה, אך בפרויקטים של התחדשות עירונית יש לה משמעות רחבה. "שיקום זמני של מבנה שמיועד להריסה עלול לפגוע בכדאיות הכלכלית ולעכב את הבנייה החדשה", אומר חיו. במקרים מסוימים ניתן לבחון מתווה שבו כספי הפיצוי ינותבו לקידום הפרויקט במקום לשחזור מצב זמני.
מבחינה חוזית, פגיעה בבניין אינה מבטלת אוטומטית את הסכמי הפינוי בינוי. רוב ההסכמים כוללים סעיפי כוח עליון שמאפשרים הארכת לוחות זמנים, אך אינם שוללים את זכאות הדייר לדירה החדשה. חיו מדגיש כי יש להבחין בין שני מסלולים נפרדים: הפיצוי הציבורי על הדירה הישנה, והתחייבות היזם למסירת דירה חדשה בהתאם להסכם. קבלת פיצוי מהמדינה אינה גורעת מהזכות החוזית.
כאשר המבנה מוכרז כלא ראוי למגורים, מתעוררת שאלת הדיור החלופי. המדינה מממנת מגורים זמניים, אך בפרויקט מתקדם ייתכן שהיזם ייכנס לתמונה מוקדם מהצפוי וייטול חלק בארגון הפינוי או במימון שכר הדירה. כאן, לדבריו, חשוב לבדוק מי נושא בעלויות נוספות כמו אחסון והובלה, ומה קורה אם הבנייה מתארכת מעבר לצפוי.
חיו ממליץ גם לבחון את פוליסות הביטוח הקיימות, הן של הדיירים והן של היזם, שכן לעיתים ניתן להפעיל מנגנוני פיצוי נוספים, בכפוף לכללים שמונעים כפל תשלום. בנוסף, לפיצויים עשויות להיות השלכות מס עתידיות במסגרת הפרויקט, במיוחד אם הכספים שימשו להשקעה במבנה לפני הריסתו. "תכנון מס מוקדם ותיעוד מדויק של השימוש בכספים יכולים למנוע מחלוקות בשלב מאוחר יותר של מימוש הזכויות בפרויקט".
"בסופו של דבר", הוא מסכם, "אירוע של פגיעה מלחמתית מחייב ניהול קבוצתי מוקפד של הדיירים. בפרויקטים של התחדשות עירונית הכוח מצוי בפעולה משותפת, ואירוע משברי עלול לגרום לפיצול אינטרסים, לפניות סותרות לרשויות או לפתיחת הסכמים מחדש. נציגות דיירים פעילה, ייעוץ משפטי אחיד וריכוז תיעוד מסודר של הנזקים והפיצויים הם תנאי הכרחי לשמירה על זכויות הקבוצה ולהמשך התקדמות הפרויקט".
"פגיעה בבניין המצוי בהתחדשות עירונית היא לא רק משבר אלא גם נקודת מפנה. לצד הזכאות הברורה לפיצוי מהמדינה, נדרש ניתוח חוזי, מימוני ותכנוני רחב של המשך הדרך. כאשר ההתנהלות המשפטית והאסטרטגית נעשית נכון, ניתן לעיתים להפוך אירוע קשה למנוף שמאיץ את הבנייה החדשה ומבטיח את מימוש מלוא הזכויות של בעלי הדירות במסגרת הפרויקט".