פסק דין תקדימי שניתן ביום שני ה-25 באוגוסט על ידי המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב עשוי לשנות את כללי המשחק בהתחדשות העירונית בישראל. המפקחת קיבלה את טענותיו של דייר יחיד שהתנגד לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין משותף ברחוב הירקון 200 בעיר - וקבעה כי שאר בעלי הדירות, שחתמו על ההסכם עם היזם, ייאלצו לשלם לו פיצוי בסך כ-650 אלף שקל, בנוסף להוצאות משפט.
מדובר במהלך חריג במיוחד. עד כה, ברוב המקרים נטו המפקחים על רישום מקרקעין לדחות טענות של "דיירים סרבנים", ואף לחייב אותם בפיצויים כבדים. זאת, כחלק ממדיניות ברורה של בתי המשפט והרשויות לקדם פרויקטים של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ותוספת יחידות דיור. הפעם, לעומת זאת, קבעה המפקחת כי דווקא בעלי הדירות האחרים נהגו בחוסר שוויון מול הדייר היחיד שהתנגד.
לא בטוחים מה זה "דייר סרבן"? לחצו כאן להסבר המלא על התופעה.
עיקרון חדש: לא רק שווי כספי, אלא גם שווי תכנוני
בלב המחלוקת עמדה השאלה האם התמורה שיועדו לקבל בעלי הדירות שווה והוגנת. בעוד שיתר הדיירים היו אמורים לקבל דירות חדשות עם ממ"ד, מרפסת שמש וחניה, נטען כי הדירה שיועדה לנתבע קיפחה אותו ביחס לאחרים.
עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און, שייצגו את הדייר המתנגד, טענו כי ההסכם אינו עומד בעקרון "שוויון התמורות". לטענתם, לא די בכך שהתמורה תוערך בשווי כספי דומה - יש לבחון גם את המהות: האם התוספות שניתנות לכל דייר דומות בגודלן, בתפקודן ובערכן התכנוני. חוות דעת של הכלכלן ושמאי המקרקעין אלעד זעירא, שהוגשה מטעם הדייר, שכנעה את המפקחת להעדיף אותה על פני חוות הדעת של המומחה שמינתה בעצמה.
בפסק הדין נכתב: "כאשר מתנגד לפרויקט תמ"א 38 הוא מתנגד יחיד, הנטל להוכיח טעמי התנגדותו כבד מהרגיל. אולם במקרה זה הוכח כי התמורה שמקבל הדייר מפלה לרעה ואינה שומרת על יחסיות מול יתר בעלי הדירות".
מה המשמעות לדיירים וליזמים?
ההכרעה מחדדת עיקרון שחשוב לכל מי שמעורב בהתחדשות עירונית: לא מספיק שהחישוב הכלכלי "סוגר מספרים". התמורה חייבת להיות שוויונית גם במהות - מבחינת שטח, חניה, מרפסת, ממ"ד ושאר רכיבים.
עבור דיירים - פסק הדין מעניק תקווה לאלו שחשים מקופחים מול הסכמות רוב השכנים. עבור יזמים ונציגויות - מדובר באזהרה ברורה: כבר בשלב הראשוני של ניסוח ההסכמים, חובה לוודא שהחלוקה הוגנת גם במובן התכנוני ולא רק הכספי. אחרת, הפרויקט עלול להיתקע ואף להסתיים בפיצויים כבדים.