כולנו מכירים את תופעת "הדייר הסרבן" שמלווה את תחום ההתחדשות העירונית במשך שנים רבות. מדובר בבעלי דירות יחידים בבניינים בהם מקודם פרויקט התחדשות עירונית המתנגדים לפרויקט ועושים הכל כדי לסכלו. מניעיהם שונים (ולעיתים משונים).
כאשר ההתנגדות נובעת מטעמים מוצדקים (קשישים, אנשים עם מוגבלויות וכו' שאינם מקבלים מענה הולם), כמובן מטפלים בבעלי הדירות המתנגדים בכל הרגישות ובמלוא הקשב וההבנה. ברם, לעיתים, מדובר פשוט בבעלי דירות שדורשים לקבל יותר. סתם ככה, כי בלעדיהם לא ניתן יהיה לקדם את הפרויקט. בעלי הדירות הללו קרויים בפי הכלל "סחטנים" ולעיתים הם עלולים לגרום נזק של ממש לפרויקט ולעכבו באופן ניכר.
המחוקק אמנם נתן דעתו לתופעה, וקבע בחוק "רוב מינימאלי" של בעלי דירות שאם יחתמו על הסכם פינוי בינוי ניתן יהיה לכפות על שאר הדיירים את הפרויקט. עם זאת, לאחרונה החלה להתפתח תופעה חדשה ומאוד לא רצויה אשר הולכת וצוברת תאוצה בעולם ההתחדשות העירונית. "אני קורא לה תופעת הבניין הסרבן," אומר עו"ד דן הלפרט, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין. לדבריו "אנו נתקלים בתופעה זו במספר מתחמי פינוי בינוי שאנחנו מייצגים בערים שונות".
מה היא תופעת הבניין הסרבן?
על מנת לבצע פרויקט של פינוי בינוי, יש לייצר הסכמה רחבה של מספר בניינים הכלולים בתוך "מתחם" שרשויות התכנון הגדירו. ככל ואחד הבניינים במתחם מסרב להצטרף לפרויקט (מסיבות דומות לסיבות הסרבנות של הדייר הסרבן), יתקשו רשויות התכנון לאשר את הפרויקט והוא יסוכל ולא יתקדם. למרבה הצער, אין כיום הסדר חוקי המטפל בתופעה הזו. ההסדר הקיים בחוק מטפל ב-"דייר הסרבן" אך לא ב-"בניין הסרבן".
"בלית ברירה, אנו מטפלים בתופעה זו במספר כלים, החל מפניה לכל הגורמים ברשות המקומית (מראש העיר ולמטה) וברשויות התכנון על מנת שיחריגו את הבניין הסרבן מהמתחם ויאפשרו ליתר הבניינים לקדם את הפרויקט (על מנת שלא ייווצר מצב שהבניינים המשוועים לבצע את הפרויקט יוחזקו כ'בני ערובה' בידי ה"בניין הסרבן" הבעייתי) ואף בוחנים בימים אלה פניה לבית המשפט בעילות נזיקיות ואחרות", עו"ד דן הלפרט מסביר.
"אני קורא למחוקק להסדיר בחוק את הטיפול בתופעה זו הן במישור הקנייני והן במישור התכנוני, כך שניתן יהיה לכפות את הפרויקט על הבניין הסרבן או לחייבו בתשלום פיצוי כספי גבוה במיוחד ואף להורות, כי בניין סרבן אשדר יעמוד על סרבנותו, לא יוכל לעולם לבצע פרויקט התחדשות עירונית באופן עצמאי".
עו"ד דן הלפרט הינו מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית המלווה פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).