בתחילת 2025 נרשם שיא חדש בשוק הדיור: הפער בין התחלות הבנייה לבין המכירות עבר את רף ה-25 אלף דירות. סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים, מתארת את הנתון הזה כ"איתות ברור". לדבריה, "אי אפשר להחזיק מלאי עודף כזה לאורך זמן בלי לראות ירידות במחירים".
הנתון הזה לא עומד לבד. במקביל, מלאי הדירות הלא-מכורות זינק בחודש יוני האחרון ליותר מ-81 אלף - כמעט כפול מהיקף שנרשם רק לפני שנתיים.
חשוב להבין: לא כל הדירות הללו מוכנות לאכלוס מיידי. חלקן עדיין בשלב היתר בלבד, אחרות נמצאות בשלב חפירה או שלד. ועדיין, עצם העובדה שהן נרשמות כ"לא מכורות" מלמדת שהשוק מציף את עצמו בדירות חדשות בקצב שלא פוגש מספיק קונים.
אז למה המחירים לא יורדים?
שאלה מתבקשת. אם יש כל כך הרבה דירות מיותרות, למה מדד מחירי הדירות עדיין הצביע על עלייה של כ-8% בשנה החולפת? לדבריה, התשובה טמונה במבצעי מימון יצירתיים של היזמים.
בפועל, רוכשים קיבלו הנחות משמעותיות דרך מסלולי מימון והטבות שונות, שהסתירו את המחיר האמיתי. כלומר, בפועל דירות נמכרו בפחות - אבל הנתון הזה לא תמיד נכנס למדד הרשמי. בן נאים מסבירה: "מאפריל האחרון, בעקבות מגבלות חדשות של בנק ישראל, קשה הרבה יותר להחביא את ההנחות האלו". במילים אחרות, השוק האמיתי כבר התחיל לזוז למטה - המדדים פשוט מפגרים מאחור.
לסיכום, בין אם מסתכלים על מלאי הדירות הלא-מכורות שהולך ותופח, או על הפער בין התחלות הבנייה לבין המכירות - התמונה אחידה: ישראל מייצרת יותר דירות ממה שהציבור מסוגל לקנות. בשוק כזה, ירידות מחירים הן לא שאלה של "אם", אלא של "מתי".