שנקל לרוכשי הדירות: כולם מדברים על ריבית, אף אחד לא מדבר על עדר

בשנים האחרונות הפכה ריבית בנק ישראל לגורם מספר אחת שמשפיע על החלום הישראלי - דירה משלכם. העלאות הריבית הכבידו על הזוגות הצעירים, החזירו רבים לשכירות והקפיאו עסקאות. עכשיו כולם שואלים את אותה שאלה: מה יקרה ביום שבו הריבית תרד, והאם באמת מחירי הדירות יזנקו שוב למעלה?

בישראל אוהבים לדבר על מחירי הדיור, אבל האמת היא שמאחורי כל עסקה, משא ומתן או חיפוש באתרי נדל"ן, מסתתר נתון אחד שמשנה הכול: הריבית של בנק ישראל. מי שלא עוקב אחריה מקרוב, עלול להתעורר בוקר אחד ולגלות שהחזר המשכנתה שלו התייקר באלפי שקלים בחודש.

זה בדיוק מה שקרה מאז שנת 2022 ועד היום - תקופה שבה הריבית זינקה לשיא שלא נראה כאן מזה שנים.

עד אפריל 2022, כשהריבית של בנק ישראל הייתה כמעט אפסית - 0.1% בלבד - ריבית הפריים עמדה על 1.6%. משכנתה ממוצעת של מיליון שקל ל-30 שנה בתמהיל רגיל (חלק בפריים, חלק בקבועה לא צמודה וחלק במסלול משתנה) עלתה לזוג צעיר בערך 4,200 שקל בחודש. זה לא מעט, אבל היה בגדר האפשרי עבור משפחות רבות.

אלא שמאז, הריבית עלתה בהדרגה עד לרמה של 4.5%, מה שהקפיץ את ריבית הפריים ל-6% ואת הריביות בכל המסלולים האחרים. אותה משכנתה בדיוק, שנראתה נוחה יחסית ב-2021, עולה היום קרוב ל-6,000 שקל בחודש. כלומר - תוספת של כמעט 2,000 שקל בכל חודש, בלי שהשכר של רוב הלווים עלה באותו הקצב.

המשמעות ברורה: כל עלייה בריבית מתגלגלת מיד להחזרי המשכנתה. זוגות צעירים עם הכנסה ממוצעת מתקשים לעמוד בהחזר של 6,000 שקל לחודש, ולכן רבים פשוט מוותרים על רכישה, ממשיכים לגור בשכירות או דוחים את החלום. התוצאה המיידית ברוב המקרים היא ירידה בביקוש לדירות, האטה במספר העסקאות ולעיתים אף ירידה זמנית במחירים.

כאן נכנסת לתמונה אחת האמירות הכי חוזרות ונשנות בענף: "ברגע שהריבית תרד, מחירי הדירות יעלו". אכן, ההיגיון הכלכלי פשוט: אם ההחזרים החודשיים יצטמצמו בחזרה, זוגות רבים שהמתינו בצד יוכלו סוף סוף לעמוד בתשלומים ויחזרו לשוק. מול ההיצע המוגבל של דירות חדשות - התוצאה הצפויה היא עליית מחירים.

יחד עם זאת, חשוב להיות ביקורתיים. מי שמרבים לחזור על המשפט הזה הם לא פעם בעלי אינטרסים - יזמים, קבלנים, יועצי השקעות, מתווכים ומשווקי דירות - שמעוניינים לעודד קונים למהר ולחזור לשוק. יש בזה גרעין של אמת, אבל לא פחות חשוב לזכור שהתחזיות האלו משרתות גם אינטרסים עסקיים.

מלבד הכלכלה הקרה, יש גם פסיכולוגיה. ברגע שהריבית יורדת, אנשים חוששים "להישאר מאחור". זוגות רבים ממהרים לקנות מתוך תחושה ש"כולם חוזרים לשוק" ושאם יחכו עוד קצת - המחירים כבר יברחו להם.

זהו בדיוק אפקט העדר: התנהגות קבוצתית שמאיצה את התהליכים ודוחפת את המחירים עוד יותר למעלה. לא כולם נגררים אליו, כמובן - יש מי שמבצעים חישובים רציונליים ומבוססים - אבל זו בהחלט תופעה שחוזרת על עצמה בגלי עליות בשוק הנדל"ן.

השבוע, כשהנגיד החליט שוב להשאיר את הריבית על 4.5%, היה מי שקיווה לשמוע על ירידה קרובה - אך ההחלטה שידרה ההפך. זאת, בניגוד לדעות ה"מומחים", שטוענים עוד מינואר 2024 כי צפויה ירידת ריבית של למעלה מ-1% עד סוף השנה. נזכיר שאנחנו כבר בסוף 2025, והריבית לא השתנתה כבר 19 החלטות ברציפות. לפי קצב האינפלציה, זה גם לא הולך להשתנות ככל הנראה, אבל הנבואה ניתנה לשוטים כאמור.

זה אולי מאכזב את מי שמחכים לירידת ריבית "שתחזיר את השוק לחיים", אבל חשוב להבין את התמונה הרחבה: גם אם ביום שבו הריבית תרד נראה גל של קונים ומחירים שמטפסים, זו אינה סיבה לקפוץ מתוך בהלה או פחד להישאר מאחור.

שוק הדיור הוא לא מרוץ קצר אלא מסע ארוך - וכמו בכל מסע, ההחלטות הטובות ביותר מתקבלות כשעוצרים רגע, מסתכלים על כל התמונה, ולא נותנים לאינטרסים זרים או לאפקט העדר להוביל. כן, ייתכן שמחירי הדירות יעלו מיד עם הורדת הריבית, אבל המשמעות האמיתית לרוכשים היא לבחון את היכולת הכלכלית האישית, את התמהיל הנכון של המשכנתה, ואת טווח הזמן שבו הם מתכננים לחיות עם ההחלטה הזו. רק כך אפשר להפוך את החלום לדירה להחלטה שקולה - ולא לאימפולס שנולד מתוך לחץ.