למרות הישגיה הביטחוניים של ישראל בכל הזירות, המדינה עדיין שקועה במלחמה מתמשכת בעזה - שממשיכה להשפיע באופן ישיר על הכלכלה המקומית. אחד התחומים שסופגים מכה כפולה הוא שוק הדיור: מצד אחד, הביקוש לרכישת דירות לא נעלם - זוגות צעירים, משפרי דיור ורוכשים פוטנציאליים עדיין מחפשים את דרכם אל הנכס הבא. מצד שני, היכולת לממש את הביקוש נשחקת - וכאשר המחירים נותרים גבוהים, המפגש בין ההיצע לביקוש מתרחש פחות ופחות.
לדברי פולי טטרו, שותף ומייסד חברת מימון הנדל"ן טופ קפיטל, "למרות האווירה הקשה של חוסר הוודאות, הביקוש קיים - במיוחד בקרב מי שמבין שהמתנה על הגדר עלולה לעלות ביוקר בטווח הארוך. אבל בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז תחילת המלחמה, הפער בין הרצון ליכולת הפך גדול מדי".
כשהמחיר יורד - הקונים חוזרים
למרות הקיפאון הכללי, ישנם סימנים ברורים לכך שהשוק מגיב במהירות כאשר נרשמת ירידת מחירים אמיתית. טטרו מדגים:
• בצפון תל אביב גינדי הכריזה לאחרונה על ירידת מחירים דרמטית של כ־30% בפרויקט יוקרה. התוצאה? תוך שבועיים - כל הדירות נמכרו. "זה לא שהביקוש נעלם - הוא פשוט מחכה להזדמנות למימוש", מסביר טטרו.
• הפריפריה זזה: בעפולה, ירוחם, נתיבות ונוף הגליל יש תנועה, בניגוד למרכז הקפוא. המחירים הנגישים מאפשרים לקונים לקחת משכנתה סבירה, והעסקאות מתבצעות.
• שוק היד השנייה פורח: דירות שאינן מקבלן נמכרות לעיתים קרובות בעשרות אחוזים פחות מדירה חדשה באותו אזור - מה שהופך אותן לאטרקטיביות במיוחד, דווקא בתקופה זו.
להוריד מחירים? זה לא פשוט כמו שזה נשמע
לכאורה, אפשר היה לצפות שהיזמים ימהרו להוריד מחירים - אבל המציאות מורכבת בהרבה, כפי שמציג טטרו:
• התייקרות כוח העבודה: בעקבות הביקוש הגבוה לעובדים מאז תחילת המלחמה, שכר העבודה באתרי בנייה קפץ, זמני הביצוע מתארכים, והעלויות מטפסות.
• חומרי גלם יקרים: עלויות הברזל, הבטון ומערכות הבנייה זינקו - וגם הלוגיסטיקה נפגעה כתוצאה מהמלחמה.
• מימון חונק: עליית הריבית מאז 2022 ממשיכה להכביד, והיזמים מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות במיוחד, שמתורגמות לשחיקה ברווחיות - במיוחד כשזמני הפרויקטים מתארכים.
איך שוברים את הקיפאון ב-5 שלבים?
כדי להחזיר את השוק לפעולה, מציע טטרו תוכנית פעולה רב-מערכתית של 5 שלבים:
1. הפחתת ריבית מדורגת מצד בנק ישראל - שתשחרר לחצים פיננסיים.
2. הקלה זמנית ברגולציה על משכנתאות - שתחזיר חלק מהקונים לשוק.
3. סל תמריצים ממשלתי - שיאפשר ליזמים להוריד מחירים מבלי לקרוס.
4. האצת הליכי תכנון - שתשחרר חסמים ותשפר את ההיצע לפי אזור.
5. תמיכה ישירה ברוכשים - מענקים וערבויות ממשלתיות, בדומה לתוכניות העבר למשפרי דיור.
"שוק הדיור לא נמצא בקריסה, אבל הוא תקוע", מסביר טטרו. "המחירים לא ירדו, ובעתיד אף יעלו משמעותית משום שאנו עדיין לא מטפלים בהיצע באופן ראוי. הביקושים קיימים, אך נמנעים מלבוא לידי מימוש. הסיבות רבות - כלכליות, ביטחוניות ורגולטוריות".
"כדי לשחרר את השוק, תידרש מדיניות אמיצה, מתואמת ויצירתית. ככל והמצב הנוכחי יישאר נמשיך לראות שוק מקרטע עם מלאי דירות יקרות שאינו נגיש למרבית אזרחי המדינה", מסכם טטרו.