ההמלצה שגיבש צוות בראשות פרופ' אבי שמחון, ראש המועצה הלאומית לכלכלה, שלא לאפשר לבנקים להתערב במחירי הדירות לאחר החתימה על הסכם מימון לפרויקט, עשויה להיתפס כצעד לטובת רוכשי הדירות: מעתה, ליזם תינתן האפשרות להוזיל מחירים מבלי לעמוד מול התנגדות הבנק. עם זאת, גורמים רבים בשוק מזהירים כי למהלך כזה עלולות להיות השלכות רחבות יותר - דווקא בכיוון ההפוך מזה שהתכוונו אליו.
לפי המצב הנהוג כיום, כאשר יזם מקבל ליווי בנקאי, הוא מגיש "דוח אפס" - מסמך מפורט הכולל תחזיות כלכליות, מחירי מכירה צפויים, שיעורי רווח ועוד. הבנק בוחן את הנתונים הללו כחלק בלתי נפרד ממערך ניהול הסיכון שלו. אם במהלך הדרך מבקש היזם להוריד את מחירי הדירות, הדבר עשוי להשפיע על שורת הרווח, לשנות את יחס ההון העצמי למימון - ובמקרים מסוימים גם להכתיב תנאים מחמירים יותר להמשך הפרויקט.
לכן, מבחינת הבנקים, אין כאן "כפייה של מחיר", אלא חלק לגיטימי כביכול ממנגנון שמטרתו להבטיח את יציבות העסקה. בבנק ישראל אף הזהירו כי מהלך שמגביל את שיקול הדעת של הבנקים עלול להוביל לתוצאה הפוכה: "הבנקים עלולים להידרש להעלות את הריביות, לצמצם את האשראי ולהקשיח תנאים - מה שיפגע בהיקף הפרויקטים, בהיצע הדירות ובעלויות לצרכן".
הטיעון בעד: לאפשר ליזמים להגיב לשוק
מן הצד השני, המצדדים במהלך טוענים כי הבנקים הפכו בשנים האחרונות לגורם דומיננטי שאינו מסתפק בבחינת יכולת ההחזר - אלא מכתיב בפועל מחירים ומערער את גמישותו של היזם. לטענתם, כאשר השוק מצריך הוזלה כדי להניע מכירות, ליזם צריכה להינתן האפשרות לפעול בהתאם, מבלי שיידרש לעבור מסכת אישורים מחדש מול הבנק.
"היזם צריך להיות מסוגל להגיב לתנאי שוק משתנים, במיוחד בתקופה שבה הביקושים חלשים", טוענים יזמים. לדבריהם, ההתערבות הבנקאית מונעת התאמות מחיר טבעיות, תוקעת פרויקטים ומעכבת עסקאות - לעיתים על בסיס תחזיות שנכתבו חודשים לפני תחילת המכירות ולא בהכרח תואמות למצב הקיים.
גם מבחינה עקרונית, יש הרואים בבנק גורם מממן - לא שותף עסקי. "הבנק הוא לא רגולטור מחירים. אם יזם רוצה למכור במחיר נמוך, זה הסיכון שלו, לא של הבנק", נטען.
מהלך חברתי או בומרנג כלכלי?
הדילמה שניצבת כאן אינה פשוטה. מצד אחד, ישנה שאיפה מוצדקת לייעול המערכת ולאפשר גמישות מסחרית ליזמים, במיוחד בשוק דינמי. מצד שני, יש לזכור שהבנקים מממנים עשרות מיליארדי שקלים בענף הנדל"ן, ואמון המערכת תלוי ביכולת לנהל סיכון באחריות.
הסרת שיקול הדעת של הבנק ממחירי הדירות עלולה להביא להחמרה בתנאי המימון בעתיד: דרישה להון עצמי גבוה יותר, ריביות גבוהות יותר, והימנעות מהשקעה בפרויקטים נתפסים כלא יציבים. בטווח הארוך, התוצאה עלולה להיות דווקא פגיעה ביכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה, בשל התייקרות המימון והצטמצמות ההיצע.
גם אם ההנחיה של צוות שמחון תתקבל, הבנקים ימשיכו לנהל את הסיכונים - פשוט בדרך עקיפה. הם לא יחויבו להעניק ליווי לפרויקט שאינו עומד באמות המידה שלהם, ומבחינה מעשית - יש בידיהם כלים להשפיע על השוק גם בלי "לדרוש" מחיר מסוים.
בין כוונה טובה למציאות מורכבת
ההמלצה שלא לאפשר לבנקים לקשור את המימון למחירי הדירות מעלה דיון חשוב על גבולות ההתערבות בשוק החופשי, תפקידה של מערכת הבנקאות והאחריות לשמירה על איזון בין יזמות לצרכנות. היא משקפת ניסיון לפתור בעיה אמיתית - קיפאון במכירות ועלייה בסיכון היזמי - אך חשוב להבין שגם לפתרון כזה יש מחירים. השאלה אינה רק מה כוונת המהלך, אלא גם כיצד יתורגם בפועל להתנהגות בשטח.
כמו במקרים רבים בענף הנדל"ן, האתגר האמיתי הוא לא בקביעת כללים - אלא ביצירת תנאים שיאפשרו גם ליזמים לבנות וגם לרוכשים לקנות, מבלי שאף צד יקרוס לאורך הדרך.