למרות התחממות האזור, שוק הנדל"ן הישראלי מתקרר - ובקצב מואץ. לפי סקירה שהציג הכלכלן הראשי במשרד האוצר, חודש מאי 2025 נרשם כאחד מחודשי מאי החלשים ביותר בענף מזה שני עשורים. בסך הכול בוצעו 6,698 עסקאות לרכישת דירות - ירידה של 16% בהשוואה למאי אשתקד. כשמנכים מהנתונים את הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, מדובר בירידה של 18% בשוק החופשי בלבד.
הסיפור הגדול של התקופה הוא ההתרסקות במכירת דירות חדשות על ידי קבלנים בשוק החופשי. בסך הכול נמכרו בחודש מאי 1,720 דירות חדשות - ירידה דרמטית של 44% בהשוואה למאי 2024, ואחת הרמות הנמוכות ביותר מאז תחילת שנות האלפיים.
הקבלנים במרכז לחוצים למכור?
הירידה מקושרת ישירות למגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי מימון אגרסיביים - במיוחד תכניות של 10/90 ודומיהן. ההוראה החדשה, שנכנסה לתוקף בסוף מרץ, גרמה ליזמים להקשות תנאים או להפסיק לחלוטין את המבצעים. התוצאה: שיעור הדירות החדשות שנמכרות "על הנייר" - כלומר, לפני שלב בנייה מתקדם - ירד ל-60% בלבד, ירידה של 7 נקודות אחוז לעומת מרץ.
עם זאת, לא בכל הארץ תמונת המצב אחידה. בעוד אזור נתניה - שבראשית השנה רשם הטבות מימון ביותר משני שלישים מהמכירות - קרס לרמה של חמישית בלבד, דווקא באזור המרכז ובייחוד ברמת גן נרשמה מגמה הפוכה: 70% ממכירות הקבלנים בר"ג במאי כללו הטבת מימון, לעומת 27% בלבד במרץ.
דירות יד שניה שומרות על יציבות - ממ"ד הפך לשחקן מפתח
בתוך כל זה, שוק היד השנייה שומר על יציבות יחסית - ובמובנים מסוימים אפילו משתפר. עם 4,324 עסקאות בחודש מאי, מדובר בגידול מתון של 1% לעומת מאי אשתקד, אך משמעותי בניגוד לירידה החדה בדירות חדשות.
גם בשוק זה קיימת מגמה חדשה: הביקוש לדירות עם ממ"ד זינק לשיא של 60% מכלל העסקאות, ככל הנראה על רקע חששות מהסלמה נוספת בזירה הביטחונית.
במיוחד בולט אזור חיפה, שהיה תחת איום טילים בתקופת הלחימה מול חיזבאללה - שם נרשמה עלייה רצופה בביקוש לדירות ממוגנות. לעומת זאת, דווקא בתל אביב ובבת ים חלה ירידה חדה בביקוש לדירות עם ממ"ד - מגמה שמנוגדת להיגיון הביטחוני וראויה לבחינה נוספת, כפי שנכתב בסקירת הכלכלן.
הזוגות הצעירים נכנסים למשחק
למרות שירידה בעסקאות נראית שלילית ממבט ראשון, עבור מי שמחפש לרכוש דירה ראשונה - זו עשויה להיות תקופת הזהב.
לפי הדו"ח, רכישות דירה ראשונה הסתכמו ב-3,679 דירות בלבד - ירידה של 18% לעומת מאי אשתקד, ובשוק החופשי הירידה אף חדה יותר (21%). כלומר, פחות תחרות מצד רוכשים אחרים עשויה להוביל ללחץ על המחירים ולהגמשה מצד קבלנים ומוכרים פרטיים.
כמו כן, בחלק מהאזורים עדיין ניתן למצוא מבצעי מימון אטרקטיביים - במיוחד בדירות שמיועדות לאכלוס בעוד שנה או יותר. השילוב בין שוק מתקרר, גמישות במחיר, אפשרות להטבות מימון ונכונות למו"מ - מהווה הזדמנות לא שגרתית, במיוחד עבור זוגות צעירים שלא מוכנים לשמוע על דירה מחוץ לגבולות חדרה-גדרה.