הלמ"ס: מחירי הדירות ירדו כבר באפריל. המגמה תתחזק במלחמה?

קיפאון הולך ומעמיק: על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בין החודשים פברואר לאפריל 2025 נמכרו בישראל 22,430 דירות בלבד - ירידה של 20.2% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם (נובמבר 2024 עד ינואר 2025). גם בהשוואה לאותה תקופה אשתקד נרשמה ירידה ניכרת של 10.2%, כאשר הנתונים בניכוי העונתיות מצביעים על מגמות דומות.

הפגיעה החריפה ביותר נרשמה בשוק הדירות החדשות - תחום שמהווה מדד רגיש במיוחד לביקוש ולציפיות הציבור. ברבעון הנסקר נמכרו 8,590 דירות חדשות בלבד, ירידה של 33.1% לעומת התקופה הקודמת ושל 23.7% לעומת אשתקד. נדגיש כי למעלה מרבע (כ-27%) מהדירות הללו נמכרו בסבסוד ממשלתי, במסגרת תוכניות כמו "דירה בהנחה".

במקביל, נמכרו 13,840 דירות יד שנייה - ירידה מתונה יותר של 9.4% לעומת הרבעון הקודם, אך דווקא עלייה קלה של 0.8% לעומת התקופה המקבילה ב-2024. הסקטור הזה מציג עמידות יחסית, אך הוא לבדו לא מצליח לקזז את הירידה הכללית במספר העסקאות.

על אף הקיפאון בעסקאות, מחירי הדירות המשיכו לעלות בתקופה המדוברת. מדד מחירי הדירות, הכולל דירות חדשות ויד שנייה, מצביע על עלייה שנתית של 5.1% (מרץ-אפריל 2025 לעומת מרץ-אפריל 2024).

עם זאת, כשבוחנים את הנתונים הדו-חודשיים, מתגלה תמונה שונה: בין פברואר-מרץ 2025 לבין מרץ-אפריל 2025 חלה ירידת מחירים זעירה של 0.1%. זהו שינוי מינורי, אך הוא עשוי להוות אינדיקציה לתחילתה של מגמה הפוכה.

התפלגות המחירים לפי מחוזות מבליטה את הפערים הגאוגרפיים. העליות השנתיות הבולטות נרשמו במחוז הצפון (9.5%) ובירושלים (6.9%). גם בתל אביב וחיפה נרשמה עלייה שנתית של 5.3%, בדרום 3.8%, ובמרכז - רק 2.9%.

מנגד, בטווח הקצר נרשמה ירידת מחירים דווקא בתל אביב (0.6%-), בצפון (1.3%-) ובדרום (0.2%-), בעוד שבירושלים חלה עלייה של 1.2%. מדובר בנתונים ראשוניים, אך ייתכן שהם מבשרים על שינוי מגמה.

נתון נוסף שמחזק את ההערכה להאטה מתמשכת הוא מספר הדירות שנותרו למכירה. בסוף אפריל 2025 עמד מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו על כ-79,410 - עלייה של 20.5% לעומת אפריל אשתקד, ועלייה חודשית של 1.1% לעומת מרץ השנה. נתון זה מצביע על גידול עקבי בהיצע הבלתי ממומש - תוצאה ישירה של ירידת הביקוש.

לפי נתוני הלמ"ס, אם קצב המכירה הנוכחי יישמר, יידרשו 27.8 חודשים (קרוב לשנתיים וחצי) כדי למכור את כל הדירות שנותרו במלאי. זהו פרק זמן חריג שמעיד על רוויה בשוק.

המחוזות הבולטים מבחינת היצע הדירות הם תל אביב (31.5% מהמלאי הארצי - כ-25,060 דירות) והמרכז (24.3% - כ-19,300 דירות). בערים הגדולות, תל אביב-יפו מובילה עם 9,690 דירות חדשות ממתינות, ירושלים אחריה עם 7,780. לוד ובאר יעקב בולטות גם כן, עם מעל 2,000 דירות חדשות כל אחת - מספרים גבוהים ביחס לגודלן.

בקרב הערים הבולטות במכירת דירות חדשות ברבעון האחרון ניתן לציין את תל אביב-יפו (553 דירות), ירושלים (517), אופקים (488), לוד (438), ואשדוד (426). אך כמעט בכולן נרשמה ירידה חדה לעומת התקופה הקודמת - אופקים צנחה ב-36.5%, לוד ב-46.5%, וירושלים ב-35.9%.

מנגד, דירות יד שנייה נמכרו במספרים גבוהים יותר בירושלים (896), חיפה (866) ובאר שבע (748), אך גם שם ניכרת ירידה בהשוואה לרבעון הקודם.

נתוני הרבעון האחרון משקפים שוק דיור מתוח ובלתי יציב: מספר העסקאות בירידה חדה, המלאי שלא נמכר מצטבר לשיאים חדשים, והמחירים - לפחות בטווח השנתי - ממשיכים לעלות. התחזיות בטווח הקרוב מצביעות על האטה נמשכת, ואולי אף על סף שינוי מגמה במחירים, אולם לתמונה הזו נוסף כעת משתנה דרמטי נוסף - המצב הביטחוני ומבצע "עם כלביא".

המלחמה עם איראן, כמו גם האיומים הגוברים על העורף, יוצרים אווירה של חוסר ודאות שמקשה עוד יותר על קבלת החלטות בשוק הנדל"ן. רוכשים פוטנציאליים מהססים להתחייב, יזמים מקפיאים שיווקים, ומגמות שקודם לכן נראו מחזוריות - מקבלות כעת אופי מערכתי.

אם המצב הביטחוני יתמשך, ייתכן שנראה האצה נוספת בירידת הביקושים, שתגרור לבסוף גם תיקון מחירים. במילים אחרות: ירידת מחירים עדיין לא כאן - אבל מכל כיוון, היא כבר עושה את דרכה. מה יהיה אחרי המלחמה? ההיסטוריה מדברת בעד עצמה, אך כידוע הנבואה ניתנה לשוטים.