בין קיפאון ביטחוני לזינוק חד: העימות הנוכחי בין ישראל לאיראן - שאינו עוד סבב הסלמה רגיל - עשוי להפוך לאירוע מכונן. אם ישראל תצליח להשמיד תשתיות אסטרטגיות בלב איראן ולהסיר את האיום הגרעיני ארוך השנים, צפוי שוק הנדל"ן המקומי להגיב בזינוק משמעותי עם השלכות לטווח הארוך. אולם בטווח הקצר, נראה ששוב חוזרים למצב מוכר - קיפאון זמני בעסקאות ובבנייה.
לדברי ניר שמול, מנכ"ל קבוצת שניר: "שוק הנדל"ן הישראלי מגיב באיחור למשברים, אבל כשזה קורה - זו תגובה בעוצמה. מה שראינו בקורונה ובמלחמת חרבות ברזל מלמד על דפוס קבוע: קיפאון בזמן ההסלמה, ואז זינוק חד במכירות ובמחירים כשהמצב מתייצב".
כך למשל, בעקבות מגפת הקורונה, חלה ירידה של יותר מ־60% בעסקאות במהלך הסגר הראשון, אך ב־2021 נרשם זינוק של 37% במכירת דירות חדשות ועלייה של כ־10% במחירים. מגמה דומה נרשמה גם לאחר מלחמת חרבות ברזל: בשיא ההסלמה, ירידה של עד 70% בעסקאות - ואחריה עלייה של 58.6% במכירות דירות חדשות ו־7.7% בעליית מחירים במהלך 2024.
2025: שוק על הסף - הזדמנות באופק?
על פי הנתונים, גם תחילת 2025 מציגה ירידה ניכרת בפעילות: ירידה של 32% בעסקאות חדשות בינואר-מרץ, ומלאי של כ־81 אלף דירות לא מכורות (כ־19 חודשי היצע). הגידול בתשואות משכירות - 3% עד 4.5% - הוביל משקיעים לזוז מהשוק הרגיל ולעבוד בלי משכנתה. גם הריבית הגבוהה וחוסר הוודאות מרחיקים קונים פוטנציאליים.
עם זאת, שמול מזהה אפשרות להתפרצות ביקושים בהמשך: "הפעם זה לא רק עוד סבב. אם האיום הגרעיני יוסר, תיתכן פריצת דרך מדינית עם סעודיה, שיתופי פעולה כלכליים אזוריים, והפחתת סיכון כללי - שיכולים לשנות את דירוג האשראי של ישראל ולמשוך הון זר לשוק הנדל"ן".
לדבריו, בשלב הזה המדינה והיזמים עשויים להחיות מחדש תוכניות שנעצרו - הן במכרזי קרקע והן בהתחדשות עירונית. עם ירידת הסיכון, התשואות הגבוהות יחסית עשויות להפוך את ישראל לאטרקטיבית בעיני משקיעים.
בסיכום דבריו קובע שמול: "העימות מול איראן עשוי להיראות כאירוע מעכב, אבל בפועל הוא עלול להפוך לנקודת מפנה כלכלית. אם נגיע להסדרה אזורית, לא מדובר רק בהתאוששות זמנית - אלא בשינוי עומק".