השוק רווי? נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום (רביעי) מציגים כי בשוק הנדל"ן הישראלי הולך ונרשם פער תקדימי בין היצע לביקוש. לפי הדוח, בסוף חודש מרץ 2025 עמד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה על 78,620 יחידות דיור. מדובר בעלייה חודשית של 1.1% לעומת פברואר, ועלייה שנתית דרמטית של 17.3% לעומת מרץ 2024.
המשמעות: לפי קצב המכירות הנוכחי, יידרשו 26.1 חודשים - יותר משנתיים - כדי למכור את כל הדירות הפנויות. זוהי תקופה חריגה בהשוואה לשנים האחרונות, ומרמזת על האטה עמוקה בביקושים.
חשוב לציין כי הנתונים מצביעים על כך ש־78.2% מהדירות שבמלאי כבר נמצאות בשלבי בנייה, ומתוכן 19.3% כבר הושלמו. כלומר, מדובר בדירות אמיתיות על הקרקע - לא רק על הנייר.
ירידה חדה בדירות חדשות - ועלייה ביד שנייה
הקיפאון במכירת דירות חדשות מקבל ביטוי גם בנתוני העסקאות: בין ינואר למרץ 2025 נמכרו בישראל כ־9,190 דירות חדשות בלבד - ירידה של 23.1% לעומת הרבעון הקודם, ו־19.1% לאחר ניכוי עונתיות. מתוך כלל העסקאות, רק 38.9% היו דירות חדשות. כ־26.5% מהדירות החדשות נמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי.
לעומת זאת, דירות יד שנייה רשמו עלייה מרשימה: 14,400 דירות נמכרו ברבעון הראשון - עלייה של 10.4% לעומת הרבעון הקודם (6.6% בניכוי עונתיות), ונתח של 61.1% מהשוק. ככל הנראה, מדובר בהעדפה של הרוכשים לעסקאות זולות יותר או זמינות מיידית.
סך כל הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של השנה (חדשות ויד שנייה גם יחד) עמד על 23,590 יחידות - ירידה של 5.6% לעומת הרבעון הקודם ושל 9% לעומת ינואר-מרץ 2024. בחודש מרץ לבדו נמכרו 7,870 דירות, אך במבט עונתי מדובר בירידה של 7.4% לעומת פברואר, ושל 10.2% לעומת מרץ בשנה שעברה.
בראש טבלת הדירות הלא מכורות: תל אביב וירושלים
מבט גאוגרפי על נתוני ההיצע מציב את מחוז תל אביב בראש עם 25,210 דירות חדשות שנותרו למכירה - 32.1% מכלל המלאי. מחוז המרכז נמצא אחריו עם 18,570 דירות (23.6%). גם בערים ספציפיות נרשמים ריכוזים גבוהים: תל אביב-יפו מובילה עם 9,790 דירות פנויות, ואחריה ירושלים עם 7,380.
בערים שאינן נמנות עם הקטגוריה של "ערים גדולות", בולטות במיוחד באר יעקב (2,330 דירות), לוד (1,870) וקריית אונו (1,510). גם רעננה, אור יהודה, אופקים, נתיבות, נוף הגליל ורמת השרון רשמו מלאי של מעל 1,000 דירות חדשות כל אחת.
נזכיר כי הנתונים הללו מצטרפים לנתוני משרד האוצר שפורסמו אתמול, אשר הצביעו על זינוק של 22% במכירת דירות על ידי משקיעים במרץ האחרון, מה שמעלה את השאלה הגדולה: האם אנחנו עומדים בפתחו של מגמה תקדימית של ירידות מחירים משמעותית בשוק הדיור?